Все в доле
Еще в начале года вступили в силу поправки, регламентирующие обязательства застройщиков перед дольщиками, согласно которым все строительные компании должны страховать гражданскую ответственность за неисполнение своих обязанностей перед дольщиками. Другими словами, если строители обанкротились или нарушили сроки сдачи дома, страховые компании обязаны выплатить понесенные дольщиками убытки. В апреле Центробанк, наконец-то, выдал список банков и страховых компаний, которые могут этим заниматься. Правда, список получился каким-то «секретным»: в открытом доступе его нет. Кировские эксперты в прямом эфире «Эхо Москвы в Кирове» выясняли, почему же потребовались поправки к относительно работоспособному 214-ФЗ и что все участникам строительного рынка от них ждать.
Кировские эксперты в прямом эфире «Эхо Москвы в Кирове» выясняли, почему же потребовались поправки к относительно работоспособному 214-ФЗ и что все участникам строительного рынка от них ждать.
Разные дольщики
Светлана Занько, главный редактор «Эхо Москвы в Кирове»:
- Сегодня в нашей рубрике «Разворот на бизнес» обсуждаем тему «кто оплатит страховку долевого строительства?». О долевке мы говорим всегда с точки зрения сдачи — не сдачи каких-то определенных домов, а хочется разобраться, какова законодательная база долевого строительства сейчас, потому что есть серьезные изменения, о которых, кстати, потребитель мало что знает.
Не так давно Центробанк выдал список банков и страховых компаний, которые могут страховать застройщиков. Федеральные СМИ распространили эту информацию. Но мы тут искали этот список, так его и не нашли.
Олег Прохоренко, главный редактор газеты «Бизнес Новости в Кирове»:
- Это, кстати, очень интересная история. На самом деле, похоже, этого списка не видел никто, кроме Центробанка и Росреестра. Потому что из одного ведомства в другое список передали, а застройщики, как выясняется, уже больше десяти дней пребывают в неведении.
Светлана Занько:
- А на самом деле для потребителя есть очень важные изменения. Так вот, с 1 января вступили в силу поправки, согласно которым все строительные компании должны страховать гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнения своих обязанностей перед дольщиками. Другими словами, если строители обанкротились или нарушили сроки сдачи дома или другие пункты договора, страховые компании обязаны выплатить понесенные дольщиками убытки. Вместо страховки застройщики также вправе предоставлять договор поручительства банков. В этом случае за нерасторопность строителей будет нести ответственность банк. Но, как оказалось, ни того, ни другого списка найти сейчас невозможно, по крайней мере в Интернете. И в связи с этим мы пригласили наших гостей, чтобы обсудить, а что у нас с долевкой вообще происходит. Что произошло, почему возникла потребность в поправках к 214-му ФЗ?
Дмитрий Сергеев, гендиректор строительной фирмы «Маяковская»:
- Я бы начал, наверное, с предыстории. У нас обманутыми дольщиками называют всех людей, которые не получили свою квартиру, заплатив за это деньги. Вот, 214-й федеральный закон регулирует правоотношения лишь в рамках договора долевого участия. Помимо этого у нас есть другие способы привлечения денежных средств физических лиц для строительства жилья — это потребительские кооперативы, договоры инвестирования и другие формы. Так вот, ужесточение 214-ФЗ направлено лишь на тех, кто работает в рамках этого закона. И не распространяется на тех, кто работает по другим схемам оплаты жилья. Просто чтобы у потребителя было понимание, что вы можете не получить гарантий, заплатив деньги, если вы не заключили договора долевого участия.
Владислав Мохов, зам. генерального директора компании КЧУС по коммерции:
- Сейчас регламентирован законом способ взаимодействия при строительстве домов только в рамках договора долевого участия либо с привлечением частных кооперативов. То есть, в рамках договора инвестирования закон не предусматривает привлечения денежных средств от долевщиков. То есть, застройщик в доме, который строится, может привлекать денежные средства только в рамках договора долевого участия.
Светлана Занько:
- Тем не менее, с 2005 года дома недостраиваются, возникает целый пласт так называемых обманутых дольщиков, сюда внедряется правительство, государство говорит «катастрофа». И государство внедряется в эту ситуацию, и пытается найти какие-то пути для того, чтобы дольщиков обеспечить этими квартирами, и говорит, что есть, товарищи, очень хороший такой цивилизованный путь. Раз есть некие еще риски, несмотря на замечательный 214-ФЗ, то эти риски должно брать на себя не государство, а они должны страховаться. Раз они должны страховаться, то к процессу должны подключаться страховые компании... На этой ноте я хочу подключить к эфиру Андрея Викторовича Крупчатникова, директора «МСК».
Андрей Крупчатников, директор филиала страховой группы «МСК»:
- Да, только пока широко улыбаться страховым компаниям не приходится, несмотря на то, что, как вам кажется, открываются такие почти безграничные возможности по получению страховой премии. Начнем с того, что случаи такие действительно есть, когда большое количество дольщиков переходит в статус обманутых. Здесь надо понимать, что предлагается сразу два варианта вопроса, связанного со страхованием. Первый и основной видится разработчикам этого закона в участии строителей в таком совместном перераспределении своих профессиональных рисков через механизм организации общества взаимного страхования (ОВС). Тем самым прогарантировать любому участнику долевого строительства, что его объект будет в любом случае достроен.
Второе направление — это участие коммерческих страховщиков. Вообще, направление работы с ОВС предусматривалось разработчиками как единственно возможное. Но вмешалось антимонопольное ведомство и сказало, что должна быть альтернатива на рынке. Вот тогда добавили туда коммерческих страховщиков, при этом с ними этот вопрос никто особо не обсуждал, кто за что должен отвечать, и как в конечном итоге должно быть урегулировано ко всеобщему согласию.
Светлана Занько:
- Вы нам скажите, пожалуйста, Андрей Викторович. 27 страховых компаний включены в официальный список ЦБ. Ваша компания в этом списке или нет?
Андрей Крупчатников:
- Честно скажу, пока сам еще не увидел ни уведомления, что мы попали в этот список, ни какой-то официальной публикации, потому что на сайте Центрального банка самого такого списка пока нет. Поэтому мы будем внимательно смотреть за этой ситуацией.
Олег Прохоренко:
- Получается, что и какого-то продукта на сегодняшний день нет, который вы могли бы предложить застройщикам?
Андрей Крупчатников:
- Нет, продукт был и есть. Конечно, он претерпел изменения в связи с появлением самого закона. То есть, сама возможность заниматься страхованием ответственности застройщика перед своими дольщиками, она была и ранее. Просто она не находила такого широкого применения в силу того, что не была обязательной. И, честно говорю, что все страховые компании не очень-то и желали этим сильно заниматься. И если заниматься этим серьезно, то здесь, конечно, надо очень серьезно подходить к оцениванию рисков.
Заплатит потребитель
Светлана Занько:
- А сумма страховки как будет исчисляться? Сколько строительная компания должна будет заплатить страховщику для того, чтобы иметь этот документ на руках?
Дмитрий Сергеев:
- У нас есть предварительные цифры — это в районе 1-1,5% от стоимости строительства. То есть, за двухкомнатную квартиру стоимостью 2,5 млн рублей - примерно 30 тысяч рублей. Причем, в итоге все равно будет платить потребитель.
Олег Прохоренко:
- Сейчас у нас на связи Елена Кобелева, начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения управления Росреестра по Кировской области. Елена Николаевна, мы выяснили, что ни застройщики, ни страховые компании, ни банки не знают, кто попал в этот список. Когда он будет обнародован для того, чтобы игрокам рынка не приходилось гадать на кофейной гуще?
Елена Кобелева:
- К нам в управление Росреестра по Кировской области, действительно, поступили из центрального аппарата списки, направленные Центробанком России. Вообще-то, это отношение сторон. И застройщик на сайте страховых организаций должен ознакомиться с правилами страхования и тем самым обеспечить и защитить свои права...
Олег Прохоренко:
- Это понятно, но до сих пор нам, сидящим в студии, непонятно, какие страховые организации включены в этот список. Есть ли среди представленных в Кирове страховых компаний те, кто могут эту услугу оказывать?
Елена Кобелева:
- На данный момент я такую информацию в эфире сказать не могу. А так - ознакомиться можно на сайте Центробанка России. Пока, как мне известно, данные сведения не размещены. То, что предоставляют нам на регистрацию и предоставляют договоры страхования, все страховые организации в списках значатся. Таких вопросов у нас даже не возникало.
Точки на i
Олег Прохоренко:
- Давайте, все-таки, расставим точки над i. Что это за третий путь (вариант создания общества взаимного страхования)? И почему в Кирове на сегодняшний день невозможно создать такое локальное общество? И что бы это дало, если бы такая возможность была прописана законодателем?
Владислав Мохов:
- Законодательством на сегодняшний день уже прописано создание некоммерческого партнерства — общества взаимного страхования. Единственное, что региональные общества в этом законе не предусматриваются. Поэтому это не застройщик «не хочет организовывать», это просто не предусмотрено данным законом. Уверен, что крупные кировские застройщики готовы организовать общество взаимного страхования для того, чтобы вести перекрестное страхование своих объектов.
Олег Прохоренко:
- … и, соответственно, самим решать, кого включить в свой тесный круг, а кого — нет.
Владислав Мохов:
- Да, разумеется.
Олег Прохоренко:
- Какую сумму нужно внести в российское общество взаимного страхования для того, чтобы можно было строить дальше?
Дмитрий Сергеев:
- Сумма первоначального взноса исчисляется сотнями тысяч рублей. А дальше — суммы вносятся уже за каждый объект индивидуально. При этом размер страховой премии может отличаться в десятки раз. Соответственно, компании, стоящие у истоков создания общества находятся в более выгодных условиях.
Светлана Занько:
- Мы подошли к тому, что на строительном рынке останутся одни крупные компании, так как небольшим компаниям трудно будет собрать сумму на вступительный взнос. У них выше риски, страховщики будут им выставлять больший процент для страховки. Существующие нормы оценки эффективности компании не соответствуют новым реалиям.
Андрей Крупчатников:
- Давайте не будем забывать еще такую вещь. Пусть даже компания имела хорошую длительную репутацию и серьезные активы, и все было у нее замечательно. В определенный момент она взяла на себя серьезные обязательства построить микрорайон, привлекла большое количество дольщиков, Но потом экономическая ситуация поменялась настолько, что цены на стройматериалы взлетели, произошел сбой у крупного поставщика и т.д. Бывают ситуации, когда даже самый уважаемый застройщик может не справиться. Поэтому, данный закон, с одной стороны, говорит нам о том, что это все надо бы защитить, другой вопрос: какие формы для этого избрать? Может быть, их сделать более разнообразными, чтобы застройщик мог выбрать? У нас есть предложения.
Олег Прохоренко:
- На этом же форуме прозвучало еще такое: гендиректор СК АИЖК Андрей Языков сказал, что изменение механизма долевого строительства, который подразумевает, что покупатель будет иметь дело с банками, может увеличить стоимость жилья на 20%. Если взять цену за квадратный метр 30 тысяч рублей, то еще еще «лишние» 6 тысяч. На сколько эта цифра аргументирована?
Владислав Мохов:
- Что касается повышения стоимости квадратного метра. Мы считали, если страховка будет составлять до 1,5%, то квадратный метр вырастет пропорционально на 2%-3%. Это не 20%, конечно.
Андрей Крупчатников:
- Почему наши страховщики не рвутся страховать риски дольщиков, мы уже объясняли. Здесь много причин: непрозрачность финансовой отчетности, не самая благоприятная экономическая ситуация, высокие риски. Все эти проблем существуют, и страховое сообщество пытается найти выход из ситуации. Мне решение проблемы видится следующим образом: есть застройщики с репутацией, которых можно объединить в некий пул, где они смогут разделить ответственность между собой и помочь исправить ситуацию. Страховые компании, которые откликнутся на предложение, берут на себя ответственность за перестрахование всех локальных рисков. Объединение усилий на мой взгляд, создаст такие условия, которые не позволят вырасти стоимости страхования.
Подготовила Светлана Муравьёва
murraviova@yandex.ru