Непридуманная история

Он спокойно и успешно развивал сеть магазинов "Экран-экспресс" по продаже бытовой электроники и не собирался тратить все свои силы и деньги на торговый центр "Максимум". Но так получилось - первый шаг был сделан, и с тропы теперь уже не свернуть. А недавно вокруг его детища поднялась шумиха: головной арендатор торгового центра гипермаркет "DOMO" будет заменен на "М-Видео". О хитросплетениях в торговых сетях, как говорится, узнаем из первых уст - от Андрея Цапаева, генерального директора торгового центра "Максимум".

«Неожиданное» решение

28 марта собрание собственников ТЦ «Максимум» приняло решение о замене  своего якорного арендатора - компании «DOMO» на другого федерала - «М-Видео». Основание для этого, насколько известно - задолженность по арендной плате. Это главная причина вашего «расставания»?
- Да, одна из главных. Помимо прочего, компания «DOMO» являлась еще и стабильным неплательщиком: не считая накопленных пени более 2 млн рублей, на начало 2011 года у них образовался долг более 3 млн рублей (за 3-4 рабочих месяца). Согласно арендному договору при задолженности более двух месяцев мы имеем право расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Мы понимаем, что за неделю такому большому магазину с наших площадей не съехать, поэтому, ратуя за мирное решение проблемы, предложили график переезда «DOMO» в течение мая. С «М-Видео» арендный договор уже подписан, для обустройства необходимо два месяца - значит, его открытие должно ориентировочно состояться 1 августа.

Вы сказали, что причиной замены «якоря» явилась не только задолженность «DОМО».
- Задолженность - видимая часть айсберга. Основное – это нестабильность их собственных планов. Мы не знаем, как долго «DOMO» будет присутствовать в нашем центре, в нашем регионе, а что того хуже, они сами этого не знают... У нас давно наблюдается дефицит общения и дефицит информации из Казани. Менеджмент, который сейчас руководит проектом, настроен негативно к региону и не расположен воспринимать его специфику, что-то  менять в работе, делать коррективы на то, «что на Вятке свои порядки». Смотреть на конкурентов, наконец. А в результате мы получаем очень низкий рейтинг, низкие продажи, текучка персонала. «DOMO» не выполнил свою главную функцию - стать «якорем»: ни покупатели, ни арендаторы его таковым не воспринимают. Управляющая компания полтора года пыталась хоть как-то повлиять на сложившуюся ситуацию, писали десятки писем, пытались встречаться с редкозаезжающим к нам руководством. Все в пустую... А вот за тот небольшой период, когда стало известно о замене «DOMO» на «М-Видео», мы получили в несколько раз больше предложений от желающих разметить у нас магазины, чем ранее за несколько месяцев.

Получается, виной конфликта стали собственники «DOMO», отказывавшиеся от перемен?
- Совершенно верно. Собственники ТРЦ не были уверены, что через пару месяцев не придется искать нового «якоря», а с этим вопросом не всегда просто. Особо если учесть большое количество строящихся новых торговых центров. Сейчас дорога каждая минута, хороший арендатор «на вес золота». Торговый центр - это как единый живой организм и он не может нормально существовать, если его отдельные части «больны» или неправильно подобраны. Главная сила торговых центров – это синергетический эффект, только тогда он станет популярным. И основная функция управляющей компании, которой собственники доверили исполнительную власть над своим имуществом, - чтобы оно приносила высокую и долгосрочную прибыль. Соответственно, правильно выбранная концепция торгового центра, верный подбор пула арендаторов и «якорей», координация их действий между собой и с управляющей компанией – вот главный залог успеха торгового центра. Если, к примеру, на одном из этажей разместить склад с картофелем, то мы потеряем не только аренду с этого этажа, но и аренду с других площадей, а потом и весь центр скатиться до уровня колхозного рынка с соответствующей доходностью. Так что управляющая компания должна действовать в интересах всех собственников и очень тонко чувствовать происходящие процессы, стремясь собрать под его крышей успешных и интересных для покупателей арендаторов, поскольку именно ради них, а не ради стен, крыши и эскалаторов сюда приходят люди.

А что заставило крупного ритейлера изменить свою политику?
- Я не буду анализировать причины нынешней ситуации в сети «DOMO», смены их политического курса. Возможно, это кризисное время 2009 года дало о себе знать - опытных специалистов в области продаж электроники «поубавилось». Может быть, существуют иные, неизвестные нам причины, но результат, который мы видим, - это не совсем то, что задумывалось ранее.

Причины разлада отношений ясны. Но когда-то же они были теплыми...
- Наше сотрудничество с «DOMO» началось в уже далеком 2004 году. Отличная была работа. Были великолепные идеи; используя потенциал местных торговых сетей по продаже бытовой электроники и мощный логистический центр в Казани, они создали эффективный бизнес на основе франчайзинга. И нам с ними удалось создать довольно удачный тандем - продажи шли «на ура». Всего же по России у «DOMO» было около 200-300 магазинов. Затем произошла очередная смена политического курса, после чего франчайзинговые сети решили выкупать, создавая сеть из собственных магазинов. Тогда то и нам было сделано предложение, от которого трудно было отказаться - продать магазины сети «Экран-экспресс». Мы к тому времени уже полностью увязли в том самом  «девелопменте», о котором я говорил ранее, а для того чтобы сидеть на двух стульях (торговля электроникой и стройка), нам не хватало «сидалища». В 2006 году нам еще поступило одно предложение - купить долю в недвижимости на Пролетарской, 15 под магазин федеральной компании «Эльдорадо» - лидеров рынка той поры. Они в то время расширялись и планировали открыть в Кирове до пяти торговых точек. Мы, кстати, являлись для них одним из наилучших вариантов. Однако нам пришлось отказаться от сотрудничества с «Эльдорадо»... о чем я иногда жалею.

Почему же отказались?
- «Эльдорадо» бы «вгрызлось» в Пролетарскую, чтобы построить свой магазин. Все проекты, согласования, работы, вся эта «каша» была бы их прерогативой, не нашей. Нам бы пришлось, «свесив ножки», наблюдать за этой стройкой века с высоты «почетных» сособственников, иногда давая «ценные указания» и не менее ценные разрешения. Откровенно жаль. Виной всему наше хорошее воспитание в детстве, комсомол, много умных книг, да и вообще деловая этика, на которую мы всегда опирались. Наши отношения с «DOMO» мы до последнего старались сохранять открытыми и честными и так как это были наши стратегические партнеры, мы транслировали им намерение «Эльдорадо», после чего получили аналогичное предложение. Решение о покупке доли 30% в здании на Пролетарской, 15. В июне 2006 года были подписаны документы.

Сколько теперь собственников у торгового центра «Максимум»?
- Всего получается пять: компании «Фин-Экспресс» и «Партнер», директором которых являюсь я, имеют 40% доли в объекте, «Коммерческая недвижимость» из Казани - 30%, «Далибор» - 15% и ИП Кудрявцев - 15%. Последние - наши Кировские партнеры.

Как развивалась история дальше?
- Так как партнеров было несколько, встал очевидный вопрос, кто взвалит на себя все проблемы с организацией процесса реконструкции здания? Да и еще все нужно было сделать в кратчайшие сроки - всем хотелось поскорее начать отбивать вложенные деньги и запустить торговый центр. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости была благоприятная – спрос на большие торговые центры находился на самом пике. Дальше больше... Дополнительно, ввиду того, что было принято совместное решение собственников об увеличении площади здания и пристройки к нему складского и офисного блока и переноса центрального входа ближе к центральному рынку, проект необходимо было отдать на доработку. Всем опять же хотелось больше, лучше, удобнее, современнее, а главное - дешевле. Самое простое и логичное было бы найти крупного, и опытного генподрядчика. Сейчас-то все понимают, что это явилось бы наилучшим выходом.  Но в том конкретном случае – это был не наш вариант. Проект не доделали, да и крупный генподрядчик «крупно мог попросить». Поэтому и решили выбирать из своих рядов, кто смог бы руководить реконструкцией: работать с проектантами, с подрядчиками, с разрешителями и многими другими уважаемыми и многочисленными людьми и организациями. Кроме того, реконструкция обещала носить «вавилонский» характер: много собственников – всем докажи и покажи, у всех утверди и найди из множества строителей по «тендеру» тех, которые даром все это построят. Задача, сами понимаете,  не из легких.

Но как-то же нашли выход?
- Пришлось искать. Желающих «поруководить» оказалось в большом дефиците. Реально никто не хотел взваливать на себя этот груз масштабной стройки. Но так как «монета в  воздухе зависнуть не может»... уговорили нас. И родилось соглашение, где функции организатора этой самой реконструкции взвалил на себя Цапаев Андрей Николаевич, а остальные его партнеры-сособственники торжественно пообещали ему активно помогать, перечислять согласно графику авансы на реконструкцию и  много, много других теплых и ободряющих речей было сказано. И бумаг умных подписано. Так все началось... так все и закончилось. Графики не соблюдались, ответы не писались, деньги перечислялись с задержками и большим скрипом. П пришлось организатору реконструкции вместо простого курирования этого процесса «по-уши» влезть в него, продать несколько своих объектов недвижимости, взять кредиты в родном банке и пахать, пахать, пахать. Ну, чтобы не сложилось ложного впечатления, что я один тут такой «пахарь», добавлю, что старая и проверенная команда старая работала на все «сто». Таким образом, не благодаря, а вопреки был построен «Максимум».

«DOMO» сам виноват?

И сегодня вы, получается, выгоняете из магазина одного из его владельцев?
- Нет, не путайте: арендатор «ООО Бытовая электроника», который не дисциплинирован в платежах и нарушает договоры, «якорем» не является. Само открытие магазина «DOMO» изначально было непростым. Казанские менеджеры долго раздумывали над тем, перспективен ли вообще наш регион, и если да, то принесет ли эффект расположение торговой точки в районе «Центрального рынка». Вот и получается, что специалистам по недвижимости этой компании место приглянулось, а менеджерам торговой сети - не очень. В итоге они вошли к нам с большим «скрипом» и по минимальной арендной плате. При этом они постоянно жаловались управляющей компании и остальным собственникам торгового центра, что у них плохие продажи, недостаточный трафик... Помимо этого, они закрыли почти все перешедшие по продаже франчайзинга магазины в районах: в Кирово-Чепецке, Котельниче, Неме, Фаленках, посчитав их то ли нерентабельными, то ли не соответствующими новым стандартам. Однако в Котельниче, к примеру, точка приносила неплохую прибыль, и сейчас эту площадь купил наш конкурент. Мы же ради «DOMO» тогда отказались от предложений других крупных ритейлеров, таких как «М-Видео», «Техносила», «Корпорация центр». Что же получилось в итоге: магазин работал в прибыль только несколько первых месяцев - потом он опустел и у него начались проблемы. Мало того, они почти не рекламировались, а ассортимент этим летом устремился к нулю. Высокая текучка кадров - тоже плохой знак. Помимо прочего, «DOMO» никак не могли смириться с такой характерной чертой менталитета вятского покупателя, как надежда на бесплатную доставку. Вот и итог нежелания что-то изменить в своей политике ради одного города.

Получается, репутация «DOMO» кидала тень и на нас?
- Работа нашего отдела аренды была просто блокирована. Переговоры с любой федеральной сетью магазинов начиналась и заканчивалась вопросом:
Они (с надеждой…): «А кто у Вас «ЯКОРЬ»?
Мы (с гордостью!): гипермаркет «DOMO».
Они (с отсутствием интереса...): «Извините, гипермаркет «DOMO» - это не якорь!
Как ни жаль, но это не придуманная история, а многочисленные факты. Простите, какие выводы должны были сделать из всех этих фактов управляющая компания и собственники?

Как на все это реагировала «Коммерческая недвижимость»?
- «Коммерческая недвижимость» - это уже другая компания, не арендатор, а сособственник 30% ТРЦ «Максимум». Они, что логично, напрямую заинтересованы в увеличении прибыли и росте капитализации своего имущества. То есть чем дороже будет стоить торговый центр, тем больше будет стоить его доля. А стоимость ТРЦ напрямую зависит от собираемой аренды. Точно такая же ситуация и у других собственников. И если у одного из сособственников есть какие-либо пожелания, отличные от финансовых результатов работы ТРЦ в целом, то он должен хотя бы потрудиться объяснить остальным сособственникам свои пожелания и как-то компенсировать их потери от этих пожеланий. Договориться же можно обо всем. Увы, на многочисленные письма управляющей компании с освещением существующей проблемы и не менее многочисленные приглашения приехать на собрания собственников, ответов либо не было, либо у них находились более важные дела, чем общение с сособственниками. Увы, кировским собственникам пришлось принимать решения и в своих интересах, и в интересах стороны отсутствующей, должным образом уведомленной и никаких ходатайств о переносе встречи, либо своем мнении отличном от остальных не заявившей.  Поэтому 28 марта 70% собственников проголосовало «за» решение о замене гипермаркета «DOMO» на гипермаркет «М-Видео». Все полагают, что при этом интересы собственников, в том числе и «Коммерческой недвижимости», не пострадали. Так что, никто никаких владельцев не выгонял.

А то уголовное дело, которое было заведено на вас недавно, не помешает осуществлению планов? Насколько я понимаю, вы подозреваетесь в хищении 2 млн рублей у другого собственника «Максимума» - компании «Коммерческая недвижимость»? Между вами и казанцами началась, видимо, настоящая холодная война...
- Войны холодные и горячие не прекращаются с 2004 года. Так что я почти привык. Очередное желание кого-то надавить на меня. «Максимум» - большой и интересный объект, уже успешно работающий. Вот постоянно у кого-то руки и чешутся. А войны с «DOMO» у нас нет. Просто так подвернулись обстоятельства: и «М-Видео», и неразбериха с новым руководством в Казани, и необходимость официальной регистрации реконструкции в регистрационной палате, для чего все собственники должны закрыть организатору реконструкции свои долги, а не всем хочется это делать. В первую очередь, не хочется «DOMO». Чтобы было хищение, нужен ущерб. А чтобы был ущерб, я им должен быть должен. А на поверку ситуация иная - должны мне. Все звезды сошлись. Управляющая компания «Максимум», выселяя «DOMO» из ТРЦ, выполняет свои обязанности и волю сособственников. Это бизнес - ничего личного.


Сеть магазинов «Экран-экспресс», как вы сами говорите, впоследствии развивалась достаточно успешно. Зачем вам понадобилось выкупать мебельную фабрику «Стайлинг», чтобы вкладываться в огромный торговый центр?
- Да и не было абсолютно никакого желания заниматься девелопментом. Мы тогда действительно были успешной фирмой: не было федералов, а всех остальных ритейлеров мы хорошо поджимали, спросите у них, соврать не дадут. Мы придумывали специальные новые на то время проекты, такие как «товары почтой», «экспресс-кредит». За кредитами к нам выстраивалась очередь с часу ночи. И все было бы хорошо, но нам понадобился склад. С желания купить этот склад и начался наш так называемый «девелопмент».

Благодаря этому, вам удалось завладеть недвижимостью по небольшой, как тогда писала пресса, цене - 10 тыс. кв метров всего за 12 млн рублей.
- Как всегда у всех все просто. А в прессе, как на заборе, иногда тоже не то пишут. У меня целые подборки этих статей. Нас пригласили на работу, а попали на войну, которая съела кучу ресурсов, нервов, а главное - лучших лет жизни. Если бы можно было вернуть 2004 год, мы бы еще серьезно подумали над такой «халявой». Так что, перефразирую известную фразу: умные и так знают, как было дело, а остальным я и объяснять не собираюсь. На эту тему писали лет пять назад и думаю, что она уже неинтересна читателям.

 Наверное, рано говорить о том, окупились ли вложенные средства?
- Сейчас мы живем хоть и не впроголодь, но очень серьезно затянув пояса, потому что и кредиты отдаем, и модернизировать в нашем центре много чего нужно. Идей громадье.

И все же - у вас есть дальнейшие планы по развитию торгового центра? Помнится, вы хотели запускать большую развлекательную площадку...
- Пока мы настроились, можно сказать, до тошноты. Изначально рассматривалось множество концепций по развитию «Максимума». Была мысль о создании и специализированного торгового центра - что-то вроде техногородка, где могли бы разместиться 2-3 федеральных «якоря», занимающихся бытовой электроникой, и другие уже узко специализированные фирмы. Эти мечты разбились о реальность нагрянувшего кризиса. Но мы справились - сейчас наши площади на сто процентов заполнены арендаторами. Когда мы начнем развивать еще одно принадлежащее нам здание - неизвестно, это уже перспектива на 4-5 лет вперед. А так как наша экономика непредсказуема, я не хотел бы сейчас делать каких-то прогнозов - может быть, это будут офисные площади, может, торговые, или их займет кинотеатр. Сейчас, имея большую площадку, мы не торопимся делать резких движений.

Не много ли сегодня торговых центров для нашего маленького города?
- Если посмотреть статистику, то получается даже недобор в целом по торговым площадям около 30%. А потом пойдет перепрофилирование и диверсификация. Выживут те из них, кто удобнее и востребование. А другие станут дешевле или станут кинотеатрами, спортзалами, институтами или гимназиями. Жизнь все расставит на свои места. Центров, которые были бы действительно удобными, на самом деле в Кирове мало. Да и к тому же с каждым годом к нам приходит все больше и больше федералов, которые раньше не воспринимали наш город всерьез. Сейчас все изменилось: им нужны большие площади.

И по традиции немного о политике. Вы входите в региональный политсовет партии власти. Поддерживаете «Единую Россию»?
- Полностью разделять ее политику, конечно, невозможно. Для меня близка идеология сильной имперской власти. В этом плане я считаю себя в чем-то даже монархистом. Я за сильную власть, за ту империю, которую мы бездарно позволили развалить. Проиграв в холодной войне, мы перестали быть сверхдержавой. И только благодаря усилиям современных «президентов» мы вроде бы снова начали выходить на эту арену.

То есть вы действительно считаете, что сейчас Россия идет исключительно по правильному пути?
- Сложно, конечно, сказать, куда они ее ведут. И совершенно непонятно, что будет дальше с нашим «двуглавым орлом». Не хотелось бы раскола.

А более активно заняться политикой не желаете - в местный парламент не собираетесь?
Партия – это же в какой-то мере и оказание финансовой помощи. У меня таких возможностей пока нет. Но опять же, меня не устраивает «борьба бульдогов под ковром» - меня интересует только открытая и честная игра. Пока нет желания разбираться в их политике: хочется приносить пользу, а не позволять себя использовать. Сначала мне нужно состояться как бизнесмену, а потом посмотрим.


Досье:
Цапаев Андрей Николаевич, генеральный директор ТЦ «Максимум»
Дата и место рождения: 7 марта 1969 года, город Киров.
Образование: ВятГУ, электротехнический факультет
Карьера:
1990 — 1995 - оператор центральной аппаратной ГТРК «Вятка»;
1994 - 2004 — генеральный директор сети магазинов «Экран-экспресс»;
с 2004 — генеральный директор компании «Фин-Экспресс» и ТЦ «Максимум».
Любимая музыка: В.Высоцкий, Б.Гребенщиков, А. Макаревич, ДДТ.
Любимые книги: документальные исторические.
Любимые фильмы: «Свой среди чужих, чужой среди своих», «Белое солнце пустыни», «17 мгновений весны».
Любимые телепередачи: «Новости», «Непутевые заметки», телеканал «Дождь».
Жизненный девиз: «Лучшее - враг хорошего».