Прочь от «муравейников»

Юрий Захаров приехал в Киров по приглашению «Дороничей» с проектом строительства комбикормового завода, подобный которому уже строил в Удмуртии. Да тут и закрепился. Теперь в активе его компании «Железно» исключительно проекты малоэтажных поселков. Неудачный опыт строительства «муравейников» в Ижевске заставил искать форматы, в которых самому приятно было бы жить, создавать дружественную человеку «среду обитания». И несмотря на спад продаж в секторе жилищной недвижимости, Захаров уверен, «дно» кризиса пройдено и, возможно, к осени рынок кировской недвижимости оживет.

 

«Дно» мы уже прошли

Юрий Анатольевич, эксперты уже полгода говорят о том, что рынок недвижимости в Кирове «схлопывается». Насколько вашей компании тяжело (или наоборот легко) далось это полугодие?

- Рынок действительно стал более инертен. Он по большому счету превратился в «рынок клиента», когда уже клиент диктует условия застройщикам: что он будет брать, что он хочет,  что ему нравится, а что не нравится. Если раньше скорость продаж была такая, что даже неудачные проекты довольно легко реализовывались, так как была некая спешка («надо брать сегодня, а то завтра цена вырастет»), то сейчас клиент имеет время на выбор, на принятие решения, он рассматривает все качественные характеристики объектов и принимает решение уже более взвешенно.

 

Честно признаюсь, что раньше было работать легче, но, тем не менее, сегодняшняя ситуация нас радует, ведь в итоге она приведет к тому, что с рынка уйдут слабые игроки - те застройщики, которые не занимались качеством своих проектов и которые не выполняли свои обязательства перед клиентами. Мы чувствуем себя в этом отношении уверенно, так как, во-первых, наши проекты заслужили доверие клиентов. Во-вторых, мы сами всегда честны перед собой и перед клиентами, то есть мы всегда делаем то, что заявляем в проектной декларации, и даже чуть больше. Это уже сейчас видно по тому уровню, который мы реализовали на наших дворовых территориях. Например, недавно у нас в «Метрограде» были глава города и глава администрации города, которые сказали, что наши дворы можно ставить в пример другим застройщикам.

 

Что вы имеете ввиду под словом «неудачные проекты»?

- Местоположение выбрано неудачно, класс проекта не соответствует тому, который можно построить в этом месте. Параметры могут быть разные. Зачастую в Кирове бизнес-классом или даже классом «премиум» называется то, что просто стоит в удачно расположенном месте. При этом люди не задумываются, что бизнес-класс - это другой уровень комфорта, другой формат подъездов, другой формат прилегающей территории. Считается, что если площадка дорогая, находится где-то в центре города, то это уже бизнес-класс. А это далеко не так. И клиенты стали уже в этом разбираться, появились примеры хороших качественных проектов.

 

Что вообще ждете от 2015 года?

- Трансформации. Ждем, что жизнь встряхнет всех застройщиков, заставит обратить внимание на требования клиентов, надеемся, что это отразится и на качестве того, что строится в городе Кирове.

Насчет рынка, думаю, если ничего страшного в макроэкономике не произойдет и негатив, который льется с экранов ТВ, не достигнет очередного пика, то рынок начнет оживать примерно с сентября. «Дно» мы уже прошли.

 

Мне кажется, судя по последнему росту доллара по отношению к рублю, это все-таки не так.

- Традиционный человек так устроен, что замечает только плохое и не замечает хорошего. Того, что рубль вырос практически на 25% за последнее время — этого никто не замечает. Замечают только тогда, когда доллар начинает двигаться вверх. А когда он начинает двигаться вниз, все считают, что это нормально.

 

Сколько у вас сейчас реализовывается проектов на данном этапе?

- Два. «Метроград» и «Ёлки-парк».

 

Какой из ваших проектов вам кажется сегодня наиболее перспективным?

- Сложно сказать. Они друг на друга в чем-то похожи. В первую очередь, это комплексная застройка территории. Застройщик в данном случае создает территорию, которая сейчас называется модным (и уже несколько заезженным) термином «среда обитания». Главное отличие от точечной застройки, которой сегодня балуется большинство застройщиков, это создание городского мини-района, который включает в себя все атрибуты полноценного района. Это и социальная инфраструктура, и коммерческая инфраструктура, торговые зоны, магазины, парикмахерские, банки, хорошая досуговая инфраструктура для занятий спортом и прогулок с детьми. Это и есть комплексное развитие территории. И здесь у застройщика столько возможностей для самоидентификации — назовем это так — чтобы они стали частью его идеологии, чтобы рядом даже не стоял вариант точечной застройки.

 

Я не от одного девелопера слышала намерение о том, чтобы строить не просто функциональное жилье, а именно жилье «для всесторонне комфортной жизни», «счастливой жизни в развитии» и т.д. Чем вызваны данные формулировки? Это спрос или все-таки вы пытаетесь привить потребителю новый вкус к жилому пространству вокруг него?

- На самом деле, когда читаешь подобное, чувствуется, что это просто дань некоему мейнстриму. Что они этим хотят сказать, непонятно. Довольно просто, поменяв качество лифта, назвать дом «домом повышенной комфортности». Но станет ли он от этого действительно таким? Жизнь человека не заканчивается поездкой в лифте. Он должен выйти из дома, он должен провести свой досуг, его не должна пугать безопасность его детей, он не должен каждый вечер биться за парковочное место. Он не должен за окном видеть серый пейзаж и впадать в депрессию, потому что депрессия часто бывает вызвана в том числе и внешним окружением, внешними факторами. Если внешние факторы вызывают ежедневное раздражение, то депрессии не миновать рано или поздно.

И когда мы говорим о своей миссии, что мы «строим для счастья», то мы понимаем, о чем идет речь. Мы достаточно глубоко в это погрузились. Мы понимаем, что такое счастье с точки зрения владения объектом недвижимости.

 

…И что же такое счастье, на ваш взгляд?

- А вот как раз то, что я выше перечислил. Это, кроме качественных и комфортных квадратных метров, создание некоего климата. Сегодня, например, мало, кто задумывается, что квартиру, чтобы она была пригодна для жилья, надо постоянно вентилировать. К сожалению, традиция ставить пластиковые окна привела к тому, что многие квартиры стали с точки зрения жизни некомфортны. Пластиковое окно превращает любое жилье в термос. Мы сейчас ведем переговоры с французской компанией по установке в наши пластиковые окна специальных систем, которые обеспечат принудительную вентиляцию этих помещений.

 

Вам не кажется, что «романтическому» переезду за город, к которому многие из кировчан сегодня стремятся, мешает отсутствие полноценной инфраструктуры? Я имею в виду школы, больницы и так далее. Ни один застройщик сегодня не сможет сделать в микрорайоне элитную школу или многопрофильную больницу. Все равно детей придется возить в город, а это избыточный трафик.

- Момент принципиальный, я с вами абсолютно согласен. Но в России я знаю только единичные случаи подобных проектов (преимущественно московских девелоперов), причем половина из них была неудачной. Элитную гимназию недостаточно построить, она должна заработать, там должны появиться лучшие учителя и так далее. Если жители в московском регионе готовы обслуживать подобные вещи, то в провинции это нереально. Единственное, что может взять на себя застройщик – это строительство частного детского сада в партнерстве с государством и частными средствами. Этим мы, кстати, намерены заниматься в ближайшее время.

 

Возвращаясь к школам. Это все-таки функция государства и исполнять ее усилиями застройщика не получается. Я знаю только один удачный пример – это филиал Ломоносовской гимназии на Рублевке. Но количество денег, в которые она обходится клиентам, беспрецедентно.

Что же касается разнообразной коммерческой инфраструктуры (аптеки, банки, магазины, сервисные службы, общепит), то с этим у нас проблем, как правило, нет. Мы очень стараемся, чтобы самостоятельность наших поселков была максимальной, чтобы человек, не выходя за его пределы, мог максимально широко удовлетворить свои потребности. То есть, мы стремимся к тому, чтобы минимизировать этот излишний и пустой трафик.

 

А вы сами за городом живете?

- Да, я живу в одном из своих поселков. Было бы странно, если бы было иначе.

 

Железно сделаем все

На вашем сайте написано, что «девелоперская компания «Железно» начала свое существование в марте 2011 года с управления проектом по строительству комбикормового завода для одного из крупнейших агропромышленных холдингов Кировской области». Знаете, так не бывает. На ровном месте не отдают строительство комбикормового завода неизвестной компании.

- Да, история у нас была не совсем типичная. В практике моего опыта уже было управление проектом строительства комбикормового завода в Глазове. Потом пригласили в Киров, объяснили, что есть заказчик и инвестор в лице компании «Дороничи», которые меня уже на тот момент хорошо знали. Это было совместное решение - организовать бизнес в Кирове для постройки комбикормового завода, а потом и завода по производству готовых блюд. Мы с удовольствием все свои компетенции и навыки отдали в этот проект. Завод сегодня работает более чем успешно, на мой взгляд.

 

Почему в итоге решили отказаться от сторонних проектов и реализовывать только свои? Мне кажется, кризис — не время для амбиций.

- Во-первых, кризис – это время для реализации возможностей. Я так к этому всегда и отношусь. Кризис дает людям возможность посмотреть на ситуацию честно, не витая в облаках. Я думаю, что для многих застройщиков наступило время понять, кто они и насколько успешно работали все это время.

 

Почему мы перешли на формат собственных объектов? Потому что в Кирове крупных инвестиционных проектов подобного плана не реализовывалось. Большинство объектов шло через федеральные программы, а там таких управленцев, как мы, не требуется: все реализуется через аукционы, генподряды и прочее. Сегодня мы, как проектная команда, готовы для инвестора реализовать любой проект. Для Запада это самая распространенная и традиционная практика. На Западе инвестор никогда не пойдет сам что-то строить, он всегда наймет профессиональную компанию, которая реализует проект под его идеи. Это мировая практика, но в России она не прижилась. Большинство инвесторов предпочитают все делать сами: они же все знают и все умеют. У кого-то в итоге получается, у кого-то нет. В 90% случаях не получается точно в срок. Потому что пока они идут по этому новому для себя пути, они получают новые знания, новые компетенции, все надо понять, во всем разобраться и переварить, а это требует времени.

У нас, конечно, были предложения из соседних крупных городов, мы посмотрели, подумали и поняли, что нам пока некого туда отправлять. Это означало бы, что пришлось бы здесь все бросить. Поэтому мы сосредоточились на Кирове, так как увидели большую нишу в области малоэтажного строительства, которую пока здесь мало кто развивает. Мы решили стать лидером этого рынка и являемся им сейчас. Строим больше всех мало- и среднеэтажного жилья.

 

А все-таки вернуться к федеральным проектам не планируете?

- На самом деле нам так комфортно в сегодняшней ситуации, у нас есть грандиозные планы по развитию в области девелопмента, что нет смысла сейчас распыляться на что-то другое.

 

Кстати, откуда такое любопытное название «Железно»?

- Мы заказали это название нашей любимой маркетинговой компании «Tom Garret Creative Group». Они очень долго с нами беседовали, прежде чем «поставить диагноз». Знаете, как психологи делают – беседуют с пациентом и ставят диагноз? (смеется) Вот, у нас вышло почти также, а через какое-то время у них родилось это название – «Железно». Они сказали, что считают, что оно полностью отражает нашу суть. То, что мы – профессионалы и железно сделаем все, за что возьмемся. Сегодня мы настолько привыкли к этому названию, что иного уже и представить для нас сложно.

 

Юрий Анатольевич, как вы думаете, должны ли различные госпрограммы, которые сейчас реализовываются в сфере жилья, распространяться и на малоэтажное строительство?

- Они уже распространяются, но не все, что не есть хорошо. Я здесь в Кирове представляю Национальное агентство по малоэтажному строительству. Одна из задач Агентства – это популяризация формата малоэтажного жилья, потому что у этого жилья масса преимуществ перед городскими многоэтажками. Это и более распределенная среда обитания, большее количество парковочных мест, лучшая экология, человек, проживающий в таком поселке, знает всех своих соседей, что позволяет более качественно решать те задачи, которые стоят перед ним в отношении, например, благоустройства. Хочется поставить цветочную оранжерею? Пара десятков семей собрались и договорились. Сделать это в «свечке» из 17-ти этажей нереально, за это даже никто браться не будет. Что вообще с этим домом будет в ближайшее время, даже сложно себе представить.

 

Хотя, я представляю. У нас был в Ижевске такой пример, не совсем удачный для нас. В «кризисном» 2008 году мы переформатировали 20-этажный жилой дом с пентхаусами на верхних этажах в жилье эконом-класса с 10 квартирами на этаже. Так называемый «муравейник» (клиенты дали очень точное и емкое название). После того, как мы его уже сдали в эксплуатацию, были очень сильно разочарованы. Подъезды и детская площадка очень быстро превратились в позорище: в подъезде пили пиво и делали, что попало, на детской площадке была похожая ситуация. И жители никак не могли с этим справиться. Неудивительно, что люди не хотят даже банально знакомиться в такой ситуации - они понимают, что со всеми не перезнакомишься. Дом в итоге превращается в гетто.

 

Но, тем не менее, такие дома строятся, в том числе и в Кирове. Что поделать? Спрос рождает предложение. В первую очередь, за счет цены. Помните, как в мультфильме про 5 шапок из одной овчины? Вот эта «мелкая нарезка» квадратных метров привела к тому, что сейчас стали появляться квартиры по 17 квадратных метров. А что такое квартира в 17 «квадратов»? По большому счету, общежитие, где ты с кухни можешь рукой дотянуться до туалета.

 

Как вам удается решать вопрос с приобретением земельных участков? Как известно, весь пригород уже распродан, а что осталось – стоит баснословные деньги.

- У нас есть еще один большой участок земли, на котором мы сейчас проектируем. Земли в целом немного… Точнее, ее много, пригороды большие, но для того, чтобы земельный участок был востребован у застройщика, нужно создать какую-то инженерную и социальную инфраструктуру. Эта проблема и не позволяет развивать сегодня многие участки в пригороде.

Мы со своей стороны берем участок только в составе городской среды. Нам важна транспортная инфраструктура, чтобы человек мог легко выехать, заехать и т.д. Да, подобные участки стоят немалых денег, но, думаю, сегодняшняя ситуация на рынке, несколько охладит пыл землевладельцев.

 

Беседовала Светлана Муравьёва

murraviova@yandex.ru

 

Досье

Захаров Юрий Анатольевич, генеральный директор ООО Девелоперская компания «Железно»

Дата и место рождения : 09.04.1977 г., г.Ижевск, республика Удмуртия

Образование: УдГУ, экономический факультет.

 

Карьера:

С 2000 г. — Торговый дом «Удмуртнефтепродукт», заместитель ген. директора;

с 2002 г. — Глазовский комбикормовый завод, директор;

с 2005 г. -  Агрохолдинг, начальник управления с/х;

с 2008 г. — «ТАЛАН», руководитель проектов;

с 2011 г. — ООО Девелоперская компания «Железно», генеральный директор.

Хобби: путешествия.

Любимая музыка: современная, а также та, на которой вырос.

Любимое кино: «Однажды в Америке».

Девиз: Лучше быть, чем казаться.