Считаем метры

С 2016 года вводится новый порядок исчисления налога на имущество организаций в Кировской области. В первую очередь, несладко придется владельцам административно-деловых и торговых центров общей площадью свыше 1000 квадратных метров. Они в небольшом шоке, говорят о повышении арендных ставок, но не считают, что торговых центров станет меньше.

 

1. Эксперты отмечают, что закон не нужно принимать в данное время, когда арендные ставки и так понижены и арендаторов очень мало. Как обстоят дела в торговых центрах сегодня?

2. База для начисления налогов — кадастровая стоимость объектов недвижимости. Это непродуманная мера, считает бизнес. Как должны начислять этот налог, чтобы все было справедливо?

3. К каким последствиям приведет повышение этого налога? Уменьшится ли количество торговых центров у нас в городе?

4. Для чего эта мера, на ваш взгляд, принимается: для пополнения бюджета?

 

 

Александр Андреев, заместитель директора торгового центра «Феликс»:

1. Арендаторы сегодня жалуются на то, что у них нет нормальных доходов и в стране кризис. Кроме того, с 1 июля поднялись цены на коммунальные услуги. И мы пока не знаем, как поступить в этой ситуации — если поднимать аренду, то не факт, что новая цена всем подойдет.

 

2. Не думаю, что данный налог нужно считать от кадастровой стоимости. Любое поднятие провоцирует волну другого подъема — у нас все взаимосвязано. Если это ляжет на наши плечи, значит, автоматически мы переложим часть этих расходов на арендаторов. Пока не могу сказать, насколько в связи с этим поднимется арендная ставка, потому что еще до конца не ясно, насколько именно возрастут у нас налоги.

 

3. Возможно, количество торговых центров уменьшится, но зависеть это будет от того, где конкретно каждый из них находится, какова у каждого проходимость, в каком районе и как они работают. Если они плохо относятся к своим посетителям, то, конечно, на рынке им делать нечего. А что касается вопроса о том, что самих торговых центров у нас слишком много, то это смотря где: на Филейке, например, мы одни, а в центре их достаточно, раз они живут и один другого не вытесняет. Все зависит от нашей области: чаще всего мы слышим, что мы бедный и дотационный регион. Но если смотреть по новостройкам в городе Кирове, то живем мы хорошо — такое ощущение, что все сюда приезжают и остаются здесь жить.

 

4. Один мой хороший преподаватель как-то рассказывал, как один человек раскрутил свой бизнес за границей: сначала он купил участок стены - буквально два квадрата, повесил там определенные товары, заработал, потом взял еще площадь - уже на земле - и так постепенно богател. Может быть, кому-то из владельцев торговых центров придется по такому же принципу обклеить все свои стены рекламой, чтобы получать дополнительную прибыль. Как центр будет выглядеть: хорошо или плохо, это другой вопрос. У всех есть возможности работать по аренде и вертикальной и горизонтальной, но пока, к счастью, хватает одной. Мы, например, собираемся использовать для раскрутки свободную землю рядом с нашим торговым центром – делать там мини-рынок. Возможно, это нам поможет, потому что не хочется делать шаг назад и превращать торговый центр в базар.

 

Михаил Колесников, директор филиала «Эрмитаж Констракшн энд менеджмент» (торговый центр «Jam Молл»):

1. Кризис отмечается во всех областях, и наша - не исключение. Ситуация везде разная — в каких-то торговых центрах площади освобождаются, в других наоборот — заполняются. Центры с низким трафиком, естественно, предлагают низкие арендные ставки. Конечно, когда арендатор находится на грани выживания, он может выбрать такой торговый центр и, возможно, получить выгоду по арендной плате, но чаще всего он впоследствии потеряет больше из-за трафика. Ротация в торговых центрах происходит всегда: им нужно обновление, смена концепции. Это живой процесс, и он не останавливается.

 

2. Проводить переоценку налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости недвижимости в настоящее время неправильно: текущая экономическая ситуация сложна сама по себе, а изменение налогового законодательства в сторону увеличения налоговой нагрузки на бизнес ее только усугубит. Считаю, что инвестиционные проекты, которые были запущены в реализацию или реализованы в недалеком прошлом, не учитывали риск существенного изменения налогового бремени. Следовательно, изменится рентабельность этих проектов и период их окупаемости, что, в свою очередь, повлечет иные негативные процессы в экономике.

 

3. Так как вырастают расходы арендодателя, их необходимо будет чем-то покрыть. Следствием может быть изменение арендной платы. Не буду прогнозировать, что ставки везде будут расти, потому что повышать арендную плату бесконечно нельзя. Как вариант, может произойти снижение рентабельности бизнеса арендодателя. Здесь все очень индивидуально и зависит от экономики каждого отдельно взятого объекта. Количество торговых центров вряд ли уменьшится. Эти здания имеют функциональное назначение и закрываться или перепрофилироваться им будет крайне невыгодно.

 

4. Конечно, для пополнения бюджета: поскольку сбор налогов — фискальная операция, и она не может не исполняться. Естественно, что бюджет будет наполняться. Вполне могу допустить, что появление этой «внеплановой» нагрузки на бизнес может пробудить негативные процессы для ее нивелирования.

 

Андрей Вавилов, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Кировской области.

2. Тем, у кого имущество числится на балансовой стоимости, придется платить больше, а предприниматели, владеющие новым зданием, могут, наоборот, уменьшить эту нагрузку. Этим вопросом и была озабочена налоговая: собрать аналитику по всем довольно сложно. Надо провести очень большую работу, чтобы все это посчитать. Кроме того, под это изменение попадают не только торговые центры, а все здания площадью выше 1000 кв метров. Для того законодатель и придумал эту меру – чтобы никто не бегал и не делил площади - есть здание, и все оно попадает под налог. Мы от предпринимательского сообщества предлагали рассчитать такой процент, чтобы для бизнеса он был подъемным. Наши предложения сводились к тому, что при введении налога бизнес не должен сразу резко пострадать: сумма должна соизмеряться с доходами бизнеса, и увеличивать эту цифру нужно постепенно, а не единовременно.

 

3. Я думаю, торговых центров меньше не станет и им не стоит беспокоиться. Хотя многие из них выросли по сути на площадях бывших крупных предприятий - вдруг кто-то решит вновь возродить производство на месте существующего торгового центра. Хотя это, конечно, маловероятно.

 

4. Сегодня властью считается несправедливым то, что часть предприятий платит налог на имущество внутри УСН, а значит, получается, что кто-то платит налог, а кто-то – нет. Поэтому чиновники совершенно верно решили выровнять всех в одном конкурентном поле. Кроме того, налог на имущество – это местный налог, и федеральное правительство предложило областным властям заняться им более серьезно, чтобы собирать на местах больше денег. Это, с одной стороны, правильно и об этом говорят давно. Но посмотрим, до чего в итоге договорятся депутаты – сейчас все в их руках.

 

Александр Гусельников, управляющий ТЦ «МегаДом»:

1. Кризис, который переживают сейчас торговые центры - самый тяжелый за последние 20 лет. Достаточно проехать по городу или зайти в торговые центры, чтобы увидеть пустующие площади, повсеместные надписи «Аренда», которые просто «кричат» о кризисе в этой сфере. Центр мебели «МегаДом» здесь не является исключением. Мебель, будучи товаром и так недешевым, значительно подорожала из-за роста цен на импортные комплектующие. Это, в свою очередь, на фоне общего снижения покупательской способности населения привело к снижению уровня продаж у наших арендаторов. В результате нам также пришлось идти на небывалое снижение арендных ставок. Однако и этого для ряда арендаторов оказалось недостаточно – ротация арендаторов за год составила 44% (почти половина от всех площадей). Кроме того, и сейчас у нас есть пустующие площади, по которым доходность равна нулю. Такого не было за все 10 лет существования комплекса.

 

2. Любой налог справедлив лишь в том случае, если он привязан к доходам, к эффективности работы налогоплательщика. Классический пример – налог на прибыль: «живешь лучше – платишь больше». В ситуации же с налогом на имущество предприниматели будут сталкиваться с несправедливостью, потому, что рассчитанная субъективно кадастровая стоимость не отражает способности объекта недвижимости приносить доход. Безусловно, под больший удар попадут слабые объекты недвижимости. Поэтому наше мнение – здесь лучше вообще ничего не менять, по крайней мере сейчас - в ситуации выживания.

 

3. Будет повышение, а в немалом количестве случаев ввод данного налога вновь именно для торговых центров и именно сейчас – в условиях беспрецедентного кризиса отрасли – приведет к катастрофическим последствиям. Количество торговых центров не просто уменьшится – оно сократиться кратно. Учитывая, что многие из них введены в эксплуатацию  недавно и по ним, скорее всего, еще не закрыты кредиты на строительство, это приведет к кризису неплатежей банкам. Помимо этого на улице останутся арендаторы и сотни людей обслуживающего персонала. Список негативных моментов можно продолжать очень долго.

 

4. Возможно, намерения у власти самые благие. Но результат их будет прямо противоположным ожидаемому. Бюджет не только не получит ожидаемых сверхбольших поступлений по данному налогу. Из-за неминуемого массового сворачивания участниками рынка своей деятельности, упадут и поступления по другим налогам. Такое уже было и не раз…