Кому офис недорого?

Рынок аренды коммерческой недвижимости «просел» на 10-30%. Достигли ли мы дна, или еще есть, куда падать? По каким правилам играют в кризис арендодатели и арендаторы? И на что рассчитывают строители, которые пока вынуждены замораживать большинство своих проектов?  О тенденциях на рынке коммерческой и муниципальной недвижимости говорили в минувшую среду гости программы «Разворот на бизнес» в эфире радиостанции «Эхо Москвы» в Кирове.

Битва за арендатора

Олег Прохоренко, ведущий радиостанции «Эхо Москвы» в Кирове:
Наш «Разворот на бизнес» мы сегодня назвали «Кому офис недорого?» и посвятить мы его хотим тенденциям, которые происходят на рынке недвижимости  (офисной, торговой и т.д.), причем как коммерческой, так и муниципальной.  

Светлана Занько, главный редактор радиостанции «Эхо Москвы в Кирове»:
А тех, кто будет звонить нам в эфир, мы просим ответить на вопрос: что в условиях кризиса для вас важнее при аренде площадей под свой бизнес — стабильная фиксированная цена или «плавающая» цена, когда арендодатель может менять стоимость?

Олег Прохоренко:
Как правило, фиксированные цены имеют место быть при муниципальной аренде. У нас в гостях сегодня Алексей Шутов, председатель комиссии по имуществу и земельным отношениям Кировской городской Думы. Алексей Владимирович, правильно ли я понимаю, что когда речь идет о муниципальной аренде, «плавающих» цен не может быть?

Алексей Шутов, председатель комиссии по имуществу и земельным отношениям Кировской городской Думы:
По муниципальной недвижимости плавающей цены действительно не будет, если не будет изменений в федеральном законодательстве. Муниципалитет, являясь собственником объектов, не может произвольно изменять цену. У арендатора, который не согласен с условиями аренды, выход один — расторгать договор. В этом случае муниципалитет будет проводить новую оценку стоимости помещения, цена может как снизиться, так и вырасти. На условиях конкурса арендатор может снова занять то же помещение, но это большой риск: как правило, арендаторы вкладывают средства в помещение, а вот удастся ли выиграть аренду на торгах снова  - большой вопрос.

Олег Прохоренко:
Еще несколько лет назад, когда начал работать закон о льготной приватизации, арендаторы «держались» за муниципальные помещения, чтобы иметь право выкупа.

Алексей Шутов:
И сейчас закон работает.

Олег Прохоренко:
При этом город изобретает все новые инструменты, чтобы  заинтересовать арендаторов. Это, например, база данных объектов недвижимости с фотографиями, или День открытых дверей...

Алексей Шутов:
Поверьте, мер принимается много. Мы, например, приняли нормы, позволяющие осуществлять ремонты объектов культурного наследия в счет арендной платы (до 90% аренды можно направлять на эти цели). Бизнес, который несет в себе некую социальную функцию (физкультура, спорт, культура, образование), может арендовать муниципальные помещения по минимальным ценам: в 2016 году - всего 135 рублей. То есть мы в кризис можем поддерживать социальные направления. И я, например, замечаю развитие некоторых направлений.

Минус 30%. Предел?

Светлана Занько:
Алексей Владимирович, Гордума летом прошлого года зафиксировала цены на аренду муниципального имущества? Почему приняли такое решение?

Алексей Шутов:
В рамках существующего законодательства и экономических реалий мы все равно пытаемся регулировать наши отношения с арендаторами. В прошлом году начался отток арендаторов, в том числе, от муниципальной недвижимости отказывалось  по несколько десятков арендаторов в месяц.

Светлана Занько:
Это существенно...

Алексей Шутов:
Поэтому Гордума приняла решение зафиксировать цены на 2016 год, хотя раньше ежегодно стоимость аренды индексировалась на процент инфляции.  Это было непростое решение, так как бюджет города недополучает порядка 16 млн рублей. Но анализ ситуации показывает, что если бы мы не приняли такое решение, мы, возможно, потеряли бы еще больше. Мы понимаем, насколько важно заранее задать стабильные правила игры. Наши арендаторы уже в июле получили гарантию того, что на ближайшие полтора года у них будет фиксированная плата. То есть бизнес может прогнозировать свою работу.

Светлана Занько:
Отток снизился?

Алексей Шутов:
Сейчас ситуация более-менее под контролем.

Светлана Занько:
Давайте еще по поводу цены на недвижимость послушаем комментарий Константина Кропачева, руководителя коммерческой компании «Сеть коммерческой недвижимости».

Константин Кропачев, руководитель коммерческой компании «Сеть коммерческой недвижимости»:
Основной проблемой сегодняшнего дня является падение спроса в пределах 10-15%. Думаю, это связано с экономикой. И курс рубля, и санкции сыграли немаловажную роль. Падение спроса подразумевает, соответственно, изменение цены. Снижение цены на аренду недвижимости на рынке Кирова  составляет от 10 до 30%, в зависимости  от местоположения объекта, от заполняемости объекта, от проходимости. В предыдущие предкризисные и кризисные периоды  рынок очень активно реагировал на снижающийся спрос. По опыту 2008 года, например, могу сказать, что все объекты, которые планировались, оставались на бумаге, стройки замирали, инвесторы ставили свою активность «на паузу» и находились в ожидании.  Думаю, если  сейчас кто-то  будет строить объекты, это будет либо очень смелый, либо отчаянный инвестор, который хочет в момент падения рынка агрессивно зайти на этот рынок. Но по прошлому опыту я таких не видел.

Светлана Занько:
Итак, рынок не просто стагнирует, он серьезно падает — на 10-30%. При этом цена на муниципальную аренду зафиксирована на уровне прошлого года. Алексей Владимирович, мой обывательский прогноз таков: арендаторы от вас побегут. А вы говорите, что ситуация стабильная. Что заставляет их оставаться на местах?

Алексей Шутов:
Нужно учитывать, что стоимость муниципальной аренды не росла так высоко, как у частных арендодателей, которые в период «жирных» годов могли кратно увеличивать стоимость аренды в течение года. Муниципалитет увеличивать стоимость точно на процент инфляции.

Олег Прохоренко:
У нас на связи Андрей Вавилов, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Кировской области. Андрей Николаевич, мы говорили о том, что происходит на рынке, о том, что в коммерческой недвижимости цена упала на 10-30%, а муниципалитет смог лишь зафиксировать цену на уровне прошлого года. На ваш взгляд, насколько цена адекватная сегодняшним реалиям? Насколько арендодатели идут навстречу арендаторам? Почему освобождаются многие помещения? И куда уходит бизнес  - находит себе новые места или просто закрывается?  

Андрей Вавилов, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Кировской области: Передислокация бизнеса стоит денег. Если бизнес торговый, «перетечь» на новое место быстро невозможно, так что вряд ли он будет переезжать куда-то и раскручивать новое место. Что касается производственных и складских площадей, то все действительно ищут более дешевые площади, либо договариваются с собственниками о  снижении цены. Знаю, что некоторые договоры были привязаны к валюте, и люди договорились на 60 условных единиц — то есть это чуть больше 15%.  Что касается муниципалитета, то надо понимать, что город не может снизить цены. Уже хорошо, что не повысили.

Светлана Занько:  
У нас также на связи был Константин Кропачев, который отметил, что строители сейчас полностью замораживают проекты.

Андрей Вавилов:
У меня такая же информация. Вы спрашивали — куда девается бизнес? Бизнес, к сожалению, не уходит куда-то, он просто исчезает. Много точек закрывается.

Светлана Занько:
За полгода много закрылось предприятий?

Андрей Вавилов:
В 2015 году по отношению к 2014-му был рост на уровне 3%. Но что стоит за этими процентами  - был серьезный рост в начале года и сильное падение в конце? У меня пока таких сведений нет. Но зрительно площади пустуют.

Олег Прохоренко:
Может быть, действительно, в последние годы сдали много новых объектов, и слишком много площадей было разом выброшено на рынок? Или просто это связано с закрытием бизнесов?

Андрей Вавилов:
Все причины, которые мы называем, повлияли на ситуацию.   Рынок все сам отрегулировал. Он насытился и в связи с сокращением бизнеса, и в связи со сдачей в последние годы большого количества площадей.

Светлана Занько:
Как долго продержится эта ситуация?

Андрей Вавилов:
Я не сказочник, не буду сочинять. В любом случае это зависит и от цен на нефть, и от активности самого бизнеса. На самом деле при любой цене на нефть можно жить, главное, чтобы цена на нее была стабильной.

Киров на пределе

Светлана Занько:
Спасибо за комментарий. А какие объекты будут снова востребованы в Кирове, когда кризис закончится? Что еще может «съесть» наш город?  Алексей Владимирович, наверняка вы оцениваете ситуацию...
 
Алексей Шутов:
Думаю, в ближайшие годы мы все-таки увидим в городе большой торгово-развлекательный центр «мегаполисного» формата на Луганской. Киров переварит еще один такой объект.

Светлана Занько:
Давайте послушаем еще один комментарий Константина Кропачева. Он как раз говорит о том, что будет востребовано в Кирове, когда наконец-то мы снова «задышим».  

Константин Кропачев:
Если говорить по типам объектов  торговой недвижимости,  то «магазины у дома», небольшие, локальные объекты никогда не потеряют своей актуальности. Если говорить о крупных торговых объектах, то думаю, еще один большой торгово-развлекательный центр с аквапарком, кинотеатром, катком или еще чем-то - это предел для города. Если говорить об офисной недвижимости, то рынок уже на грани насыщения. Новые объекты будут находиться в очень жесткой конкуренции. В краткосрочный период — 3-5-7 лет - они будут экономически неэффективными.  Что касается складской недвижимости, то здесь ситуация более понятная: качественные недорогие площади будут пользоваться спросом. По производственным объектам будет работать только целевой подход (строительство объектов под конкретные проекты и задачи).  

Светлана Занько:
Подходит к концу «Разворот на бизнес». Благодарим вас, слушатели, за то, что вы не позвонили нам и не рассказали, как вы относитесь к аренде и что бы вам хотелось — стабильную цену или плавающую. Кстати, отсутствие звонков - это, мне кажется, показатель некой апатии, в которой сейчас находятся бизнесмены.

Олег Прохоренко:
Есть такая расхожая фраза: деньги любят тишину. И она действует. Когда тебе плохо, лучше об этом не говорить, а когда хорошо — можно и похвастаться. Хорошо сейчас небольшому количеству предпринимателей.

Светлана Занько:
Это и есть апатия. Когда начнут снова звонить в эфир на такую тему, значит, пошла «движуха», значит, мы, наконец, вздохнули свободно.
 

Подготовила Мария Петухова
petuhova.mv@gmail.com