Купить нельзя арендовать
Какие проблемы могут возникнуть у предпринимателя с владельцем недвижимости: три реальных кейса
Многие компании малого бизнеса не могут позволить себе покупку недвижимости под открытие магазина, производства или офиса. А кто-то не хочет делать этого, считая аренду более целесообразным инструментом. Поэтому большинство небольших российских компаний необходимые для ведения дел помещения арендует. И часто бывает так, что благополучие бизнеса может быть поставлено под угрозу из-за проблем во взаимоотношениях с собственниками помещения. Своим опытом поделились владельцы бизнесов из Нижнего Новгорода и Краснодара.
Как и почему закрылся «Кофехостел»
«Дорогие друзья! Спасибо, что вы были с нами. Соседство с ночным клубом, который расположен под нашим хостелом, не прошло для нас даром. Мы закрылись», - такое сообщение появилось на странице нижегородского «Кофехостела» 20 ноября 2015 года. А ещё летом 2013 года предприниматель Дмитрий Кузин, открывая свой первый хостел, был полон надежд и, безусловно, верил в успех. Что же произошло? Рассказывает Дмитрий Кузин:
«После истории с хостелом я понимаю, что этим бизнесом не стоит заниматься на условиях аренды площадей. Недаром многие международные компании, которые занимаются гостиничным бизнесом, либо приобретают недвижимость, либо заключают с собственником договор управления, и, таким образом, страхуются от рисков.
Вообще, в идеале гостиница или хостел – это бизнес владельца недвижимости. Связано это с рядом причин. Во-первых, основной доход будет получать хозяин недвижимости. Во-вторых, если ты не занимаешь всё здание, арендодатель волен принимать решения по другим помещениям, и это может быть очень критично. В-третьих, теоретически владелец может по завершении договора аренды не продлить его или существенно повысить плату. А хостел или гостиница - это бизнес долгий, то есть он медленно-медленно растёт, но, когда выходит на определенный уровень, достаточно стабильный.
Маржинальность этого рынка достаточно низкая. В Нижнем Новгороде очень странная ситуация с хостелами: стоимость суток очень низкая, а качество хостелов по среднероссийскому уровню - достаточно высокое. Я сейчас с ужасом смотрю на тех, кто открывает новые хостелы. А общаясь с владельцами успешных заведений, которые давно работают в разных регионах, я вижу, что почти ни у кого из них бизнеса как такого нет.
Они находятся в состоянии, что большую часть денег отдают владельцу недвижимости, сотрудникам на зарплату, различным подрядчикам… Даже с хостелом на 60-70 мест при очень хорошей загрузке и неплохих ценах на ночлег владельцу остаётся максимум 70-100 тысяч рублей в месяц. Но это не про Нижний Новгород. В Нижнем такая ситуация возможна только если хостел находится на собственных площадях. Я знаю только один такой.
Самой большой проблемой для «Кофехостела» стал сосед на первом этаже – бар. Пятница и суббота – самые загруженные дни работы хостела, когда его наполняемость близка к 100%. Пятница и суббота – это те дни, когда бар работает как ночной клуб. Соответственно, и мы, и они зарабатываем деньги в одни и те же дни недели. При этом они работают до пяти утра. А этажом выше на подпрыгивающих кроватях пытаются спать гости хостела.
Всегда, когда видел бронь на пятницу или субботу, созванивался с гостями и уточнял: «А вы прочитали на сайте, что у нас по пятницам и субботам спать в хостеле невозможно?» Оставались только самые стойкие. Но даже среди них процентов 15 приходили ночью на ресепшн и просили: «Делайте что угодно – вызывайте полицию, переселяйте меня куда-то, но я не могу находиться в хостеле».
В итоге доходы хостела становились меньше его расходов. А зачем заниматься бизнесом, который приносит убытки и проблемы? В итоге было принято решение приостановить проект. У нас были надежды открыть «Кофехостел» вновь, поскольку новый собственник здания обещал каким-то образом решить проблему. Но, как мы увидели, на самом деле ничего не изменилось. Кроме того, из-за позиции нового владельца недвижимости я до сих пор не могу забрать принадлежащее мне имущество. А на месте «Кофехостела», говорят, открылось общежитие для гастарбайтеров».
Три реинкарнации «Дель Пары»
Самая первая «Дель Пара» – тогда ещё кофейня – открылась в Нижнем Новгороде в далеком 2002 году. За 14 лет заведение пережило уже три реинкарнации, как выразился её сооснователь Игорь Преображенский. В разговоре с журналистом Biz360.ru он вспомнил основные вехи развития.
В 2002 году «Дель Пара» открылась на пересечении улиц Октябрьской и Алексеевской, в самом центре Нижнего Новгорода, в трёх минутах ходьбы от пешеходной улицы и семи минутах от нижегородского Кремля. В этом помещении раньше располагались другие заведения общепита. «С собственниками – семейной парой – удалось заключить трёхлетний договор аренды, причём с достаточно жесткими условиями – за три года владелец не имел права повышать аренду. Это критичный аспект, потому что очень много случаев, когда длинные договоры с незакрепленной арендной ставкой хоронили бизнес. Тем более в России, где слова часто ничего не значат», - рассказывает Игорь Преображенский.
14 лет назад «Дель Пара» стала одной из первых в Нижнем Новгороде кофеен, в которой ещё можно было и покурить кальян. «Мы решили совместить кофейню с этно-стилем в интерьере и музыке, и это неожиданно выстрелило, - вспоминает Игорь. - Молодёжь у нас практически прописалась. Мне не нужно было там жить и рулить, все стало работать само».
Судя по всему, успех «Дель Пары» заметили и собственники помещения. Поэтому, когда пришло время продлевать договор, ставка аренды была увеличена на 10%, а срок сокращен до двух лет. Затем арендодатель и вовсе отказался продлевать договор больше, чем на год.
«Мы стали искать помещение неподалёку и нашли его буквально за углом – в Доме крестьянина на улице Алексеевской. Его как раз купил наш хороший знакомый - предприниматель Дмитрий Володин. В перспективе он планировал Дом крестьянина снести, а на его месте построить новый отель. Поэтому нам он предложил абсолютно прозрачные условия – договор аренды на пять лет. Мы посчитали, что, в принципе, это нормальный срок окупаемости (в наших планах было вернуть вложения в течение полутора лет), и решили переезжать».
Игорь Преображенский рекомендует подгадывать, чтобы объективные причины переезда совпадали с субъективными ощущениями, что бизнес находится на пике. «То есть ты уходишь с места, не когда оно начинает стагнировать и народ начинает сливаться, а наоборот: ты достигаешь пика – и переезжаешь, - продолжает совладелец «Дель Пары». - С одной стороны - ты, конечно, теряешь часть публики. Но с другой – переезд позволяет, как минимум, повысить интерес к новому месту. Чтобы люди, которым нравится в принципе наш концепт, пошли и посмотрели, а что стало на новом месте». А на новом месте клиентов «Дель Пары» ждала не привычная кофейня, а кафе с уникальной кухней.
«Кухню сразу решили делать интересной и не похожей ни на что. В этом есть свой минус, но есть и плюс, - рассказывает Игорь. - Мы не брали за основу ни европейскую, ни японскую, ни русскую кухни. Мы просто сделали авторский фьюжн. Я сам ездил по миру и брал уроки у разных ресторанных поваров. Что-то привозил, что-то мне не нравилось. У нас была цель - сделать что-то новое и незнакомое, вплоть до нейминга блюд.
В меню много непонятных названий. Это удобно. Если ты делаешь общеизвестное блюдо, то тебя судят по образцам и по другим заведениям. А если ты придумываешь нечто своё, то, по большому счёту, даже у ресторанного критика Кати Смирновой, которая к нам приходит, нет зацепок, чтобы нас с кем-то сравнить. Да, она может сказать: понравилось ей или не понравилось, вкусно или не очень, – но это уже будет личная, субъективная оценка».
Переезд пришелся на лето 2008 года. А осенью грянул финансовый кризис. «Хотя сейчас мы его даже как кризис не воспринимаем, так - лёгкое падение рынка, - говорит Игорь. - Но в определённом смысле он, конечно, сказался. Мы рассчитывали на высокую активность посетителей, а её не было. В итоге мы несколько дольше выходили на уровень рентабельности и прикладывали больше усилий, чем нужно. Но в итоге всё равно через пару лет мы вышли в полный шоколад и четыре года прожили прекрасно».
Когда пять лет аренды подходили к концу, совладельцы «Дель Пары» начали искать новое помещение для кафе. Нашли достаточно быстро, как показалось, хорошее место (площадью чуть более 200 «квадратов») и хорошего собственника. Но в итоге попали в очень неприятную ситуацию.
«Помещение находилось на первом этаже жилого дома. Мы начали ремонт, не учтя этого фактора – в итоге началась война с жильцами, которая закончилась конфликтом с владельцем помещения и судебным разбирательством, - вспоминает Преображенский. - В общем, зарыв туда какое-то количество денег, мы еле-еле унесли ноги и были счастливы этому». А потом выяснилось, что собственник Дома крестьянина Дмитрий Володин не успевает начать строительство в 2013 году и разрешил ещё год поработать на Алексеевской.
«Я нашёл это помещение – трёхэтажный дом - на Почаине, - говорит предприниматель. - Были, конечно, определённые скептические мысли, что это место хоть и в центре города, но находится вдалеке от пешеходных потоков. При этом улица Почаинская – само по себе интересное место. Это тихий исторический центр с офигенными видами на нижегородский Кремль, и это место, куда не попадают случайные люди. Эта локация мне показалась очень перспективной». Предприниматели оформили коммерческую ипотеку и выкупили часть здания.
Переезд на Почаину пришёлся на лето 2014 года. «Как только мы открылись в августе 2014-го – тут же попали в новый финансовый кризис. И опять же мы рассчитывали на одни показатели, а действительность оказалась другой», - продолжает Игорь. Число посетителей уменьшилось сразу по двум причинам: переезд и кризис.
«В России нет такой привычки - проводить время в кафе и ресторанах. Она только начала формироваться в 2012-2013 годах – как жахнул кризис! И люди опять начали кушать и выпивать дома», - отмечает собеседник. Но надо было что-то делать, как-то привлекать посетителей в кафе. «Любое атмосферное заведение замкнуто на определённом количестве постоянных клиентов. Это тот минимум, который позволяет выживать, - рассказывает Преображенский. - На момент переезда наша основная задача была переориентировать основных клиентов. И нам это удалось: большинство людей, которые зависали у нас на Алексеевской, также приходят и на Почаину».
Но как привлечь новых, но при этом неслучайных людей? «Я не вижу каких-то перспектив в рекламных акциях и хитрых слоганах. Я же сам достаточно долго в рекламе проработал и понял некоторые вещи, - делится опытом Игорь. - Работает то, что идёт от сердца. Если у тебя есть какая-то атмосфера, то ты должен донести эти цепляющие моменты до максимально большого количества людей. Сначала я начал подтягивать сюда своих друзей и знакомых, потом знакомых знакомых. Я их просто зову в гости, кому нравится – тот остаётся, кто-то уходит. Это объективно. Я провожу в «Дель Паре» очень много времени, здороваюсь фактически с каждым вторым, потому что лично их знаю - и людям это нравится. В этом нет хитрого маркетинга. Это просто приятно, когда тебя знают и по-дружески общаются».
У «Дель Пары» даже штат сотрудников не меняется долгие годы. На клиентов это оказывает положительное влияние. И постоянные посетители знают официантов по именам, и официанты знают вкусы и предпочтения клиентов.
Больших изменений концепция заведения после переезда не претерпела. «Дель Пара» – это по-прежнему кафе с этническим дизайном и космополитичным подходом к кухне. «Но изменения, которые у нас произошли, сделали «Дель Пару» чуть ли не самостоятельной культурной единицей в городе, - отмечает Игорь Преображенский. - Сюда много людей стало ходить не только для того, чтобы поесть или посидеть с чашкой кофе, а потому что здесь стало в хорошем смысле модно. Все знают, что в «Дель Паре» проходят интересные вещи: необычные кинопоказы, интеллектуальная игра «Кто бы мог подумать?!»… Даже если ты не участник этих событий, то ты знаешь, что это место наполняется людьми с определённым менталитетом и культурным уровнем. Мы не проводим выставок, как «Арсенал», но мы делаем свой вклад в общую копилку культурного движения в городе».
При этом «Дель Пара» на Почаине не стало заведением «для своих». Но чтобы сюда прийти – о нём надо знать.
«Помещение под производство лучше покупать, под магазин – арендовать»
Владелец и руководитель швейного производства «Софиано» Ольга Косец за свою жизнь переезжала вместе с бизнесом столько раз, что об этом можно написать книгу.
«Переезжать с производством, да ещё и со швейным - сущий ад, поэтому идеей фикс десяти лет моей сознательной жизни была покупка помещения для фабрики. Но прежде чем всё-таки его приобрести, я таскала свое оборудование по всему Краснодару. Требования к помещению довольно таки специфические, и найти подходящее достаточно сложно.
В начале 2000-х, когда ещё ощущался существенный дефицит площадей, найти подходящее помещение было большой удачей. Если удавалось, то держались за него и шли на все условия арендодателя. Последние буквально выкручивали руки и диктовали всё новые и новые условия, от безысходности приходилось их выполнять.
Подобного снижения удалось добиться не сразу. В договоре была прописано ежегодное право арендодателя повышать арендную ставку на сумму, не превышающую 20%. Однажды владелец помещения принёс договор с очередным повышением. Я провела анализ сдаваемых в округе площадей и предоставила его с экономическими выкладками и своим предложением, которое соответствовало реалиям. Мне удалось убедить владельца, что освобожденный мной магазин в ближайшее время вряд ли будет сдан при таком профиците в округе свободных площадей».
На взгляд Ольги Косец, производство лучше размещать либо у надежных арендодателей, либо пытаться приобрести площади в собственность. «Пик стоимости недвижимости приходился на 2005-2010 годы и сегодня на падающем рынке осуществить подобное шансов гораздо больше», - считает предпринимательница.
А вот с покупкой торговых площадей она бы не советовала торопиться, поскольку убеждена, что отдельно стоящие здания интересны только в случае организации в них магазинов шаговой доступности или для предоставления повседневных услуг. Более перспективными для роста и поддержания постоянного потребительского спроса являются торговые центры.
«С последними настоятельно рекомендую заключать договорные отношения после многократных консультаций с юристами. Однажды я изучала такой договор несколько месяцев, а сам процесс подписания длился 8 часов. Договор был почти на 50 страницах, после моих правок перепечатанные листы приходилось читать вновь, потому что тут же на глазах возникали новые строчки».
«Однажды - после закрытия Черкизовского рынка в Москве - я чуть было не рассталась с бизнесом вовсе, поскольку в результате лишилась контактов с постоянными покупателями. У меня, в отличие от многих мне подобных, был «белый» договор с управляющей компанией рынка, что позволило мне продолжить бизнес на другой площадке. Пытаться получить компенсацию у государства, поскольку рынок был закрыт по инициативе власти, я даже не пыталась. Однако та ситуация позволила мне раскрыть в себе таланты иного направления, нежели быть просто предпринимателем».
Ольга Гусарова, директор ООО «Курс»:
Поддержу тёзку - Ольгу Косец. Если организовывать производство - лучше делать это на собственных площадях. Уверена в этом. Говорю как собственник швейного бизнеса (ателье), переживший уже второй переезд, и тот же «сущий ад». Итак, чем же лучше СВОЁ помещение? Лучше всем: изначально ты планируешь и осуществляешь там ту расстановку для производства, которая удобна тебе. Второе: в случае «часа Че» твоя собственность может служить залогом. Третье: если твоё помещение автономно - ты сразу можешь наладить коммуникации (вода, электричество) — так, как устраивает тебя, с заменой труб, счётчиков, кабеля, лимита электроэнергии и так далее. Из «отрицаловок»: ты за всё отвечаешь сам. И не «жмись» с самого начала, когда ремонтируешь, подводишь-разводишь коммуникации — всегда мысли стратегически: вдруг, расширяться?!
Евгений Потапов, юрист:
Источник: biz360.ru