Ирина Макарова

Рынок оживает

13.08.2017  774

Сейчас самое время менять или покупать жилье. Продавать — не выгодно. Если и инвестировать в недвижимость, то нужно точно понимать, в какую. Опытные игроки рынка знают и «охотятся» за такими прибыльными объектами, в том числе обращаясь к услугам риэлторов. Об этом в интервью «БН» рассказала генеральный директор ООО «Риэлти Групп» Ирина Макарова.


Ирина Николаевна, какова сегодня ситуация на рынке купли-продажи недвижимости?

 — Со второго квартала 2016 года наблюдается пусть небольшое, но оживление: в прошлом году относительно 2015-го рынок вырос на 9%. Сегодня тенденция роста сохраняется. При этом сегмент вторичного жилья упал на 3%, а первичного  — вырос на 6%. Особенно сильно увеличилось количество сделок по уступкам прав требования по договорам долевого участия — на 24%. Огромную роль в этом сыграло снижение ипотечных ставок: в  прошлом году число ипотечных сделок по сравнению с 2015-м выросло на 17%.

Вы сказали о росте числа ипотечных сделок.  Банки заявляют о рекордно низких ставках. Одно простимулировало другое?
 — Ставки сильно повлияли на рынок. Некоторые банки для отдельных заемщиков предлагают ставку ниже 10%. Набирают популярность программы по рефинансированию ипотеки. По данным ЦБ, объем рефинансирования в 1 квартале этого года увеличился по сравнению с аналогичным кварталом 2016-го на 43,6%.

Рынок первичного жилья вырос. При этом, по данным Кировстата, во 2 квартале 2017 года стоимость квадратного метра стала на две тысячи рублей дороже чем на вторичном.  С чем это связано?
 — Во-первых, при продаже вторичного жилья собственники закладывают в цену стоимость ремонта, что сразу увеличивает цену на 8-10 тысяч рублей за кв. метр. Во-вторых, многие собственники заблуждаются относительно реальной стоимости своих квартир. Квартиры, приобретенные три года назад или ранее, сейчас подешевели. И часто владелец не может принять того факта, что не выручит с продажи денег, вложенных в ее покупку и ремонт. По опыту работы нашей компании могу сказать: более чем в 40% случаев цену приходится корректировать до рыночной стоимости объекта.
На первый взгляд, действительно может показаться, что цена на вторичное жилье намного превышает стоимость первичного. Однако если сравнивать цены с учетом вторичного жилья, по которым оно действительно было продано, разница минимальна. Средняя цена квадратного метра первичного жилья по сделкам, прошедшим через нашу компанию,  — 40 тысяч 280 рублей (за такую можно купить квартиру с чистовой отделкой в кирпичном доме). Средняя стоимость «квадрата» проданных квартир в сегменте вторичного жилья — 40 тысяч 700 рублей.

Многие заявляют, что цены на недвижимость достигли своего дна. Это действительно так? Выходит, инвестировать в недвижимость сейчас не выгодно? Что посоветуете делать?
 — Квартиры, которые три года назад стоили 3 млн рублей, сейчас могут быть проданы за 2,4 млн рублей. Цена снижалась последние несколько лет, что во-многом связано с изменением курса доллара и снижением покупательского спроса.
Сейчас время менять или покупать. В то же время, улучшать жилищные условия выгодно: продать 1-комнатную, чтобы с доплатой купить 2-комнатную. Оба вида жилья в цене снизились, а доплата не изменилась. Не важно  — на «падающем» или «растущем» рынке. При этом ставки по ипотеке, как я говорила, очень привлекательные.
Инвестировать в недвижимость с целью ближайшей перепродажи было выгодно до конца 2015 года. Люди вкладывались в недвижимость, цена на которую росла быстрее процентов по банковским кредитам. При перепродаже собственник даже с учетом инфляции получал прибыль, зарабатывал как инвестор. Если инвестировать сейчас, то на средне- или долгосрочную перспективу. Купить квартиру сегодня, чтобы продать через год,  — на этом много не заработать. В лучшем случае удастся вернуть свое или все съест инфляция. Если же купить квартиру сейчас, пока цены минимальны, то ее можно будет продать с хорошей разницей в цене тогда, когда на рынке установятся хорошие цены. По всем данным, уже в ближайшее время можно ожидать небольшой рост. Хотя бы потому, что влияет фактор «отложенного спроса». Решать жилищные вопросы людям так или иначе надо. Многие в последние годы откладывали сделку до лучших времен: покупатели ждали, что цена снизится еще сильнее, а продавцы надеялись на ее рост. Игроки видят что ситуация стабилизировалась и выходят на рынок недвижимости. Сейчас на «Авито» продается 7200 квартир. В 2015-м были периоды, когда выставлялось не более 5 тысяч объявлений. Рост на 40%.

Жилье чаще приобретают для перепродажи или пользования?
 — Для проживания. Стимулом стало развитие ипотеки и разные виды господдержки. Тот же материнский капитал. На 450 тысяч рублей можно дополнительно купить комнату! Хорошо, что его действие продлили.

Всё же инвесторы-перекупщики остались...
 — Остались, но их доля уменьшилась до 8-10%. Многие на время ушли с рынка или диверсифицировали инвестиции. Для инвестиций в недвижимость важно выбрать правильный объект. Инвесторы о таких знают, мы помогаем выбрать. В настоящий момент интересно вкладывать деньги в отдельные проекты жилья «комфорт-класса» или «эконом плюс». Их немного, но они на рынке есть. На отдельные квартиры в таких домах застройщик снижает цену до 32 тысяч за кв. метр. Оставшиеся на рынке инвесторы за такими квартирами и «охотятся».

Насколько банки стали лояльнее к ипотечникам?
 — Намного. К примеру, сейчас почти все принимают справки по форме банков, а не по форме 2-НДФЛ. Банки заинтересованы в таком пуле клиентов: у них большой объем принятых средств и нужно усиливать их выдачу. Тройка крупнейших игроков по выдаче ипотечных кредитов в настоящее время не изменилась  — ПАО «Сбербанк», АО «Россельхозбанк», «ВТБ24» (ПАО). Однако активными участниками в ипотечном сегменте стали и другие как региональные, так и федеральные банки. К примеру, на открытый рынок с таким предложением вышел банк АО КБ «Хлынов». Активизировались банки, которые раньше выдавали ипотечные кредиты, но в малых объемах: АО «Райффайзенбанк», ПАО Банк «ФК Открытие», ПАО АКБ «Связь-банк».

Рынок коммерческой недвижимости оживился или по-прежнему стоит?
— Кардинальных изменений не произошло: цены находятся на минимальных значениях уже больше года. Исключение — сегмент складских помещений, стоимость которых за последние полгода выросла на 55-60%. Таких объектов в общей структуре предложений не более 7%, поэтому изменения в целом на рынок коммерческой недвижимости сильно не влияют.

Насколько на вашем рынке развита конкуренция?
— На первый взгляд — колоссальная. Только в Кирове различные поисковики находят от 150 до 210 агентств. Примерно одно на 3 тысячи жителей. Начав продавать франшизу в других городах России, мы заметили, что там примерно такая же ситуация. Изучив конкурентную среду в этих городах, увидели: 65-70% агентств недвижимости — фикция. В редких и лучших случаях это частные риэлторы, но в основном — несуществующие компании. Ситуация ведет к тому, что в ближайшее время на нашем рынке будут конкурировать крупные игроки.

Много ли, на ваш взгляд, на рынке непрофессиональных риэлторов? Если да, то почему?
— Такие, к сожалению, до сих пор есть. В основном это агенты, которые выполняют все и сразу. В результате не являются специалистом ни по одному из направлений. Вероятность его ошибки намного выше, чем у узкопрофильного сотрудника крупной компании.
Конкретно в нашей компании каждый этап работы с клиентом сопровождает отдельный профильный специалист (клиент-менеджер, агент по продаже/подбору недвижимости, юрист по сопровождению сделок, кредитный специалист, специалист отдела контроля качества).

По-прежнему появляется информация о «черных риэлторах». К вам жертвы таких мошенников обращаются?
— Действительно, есть случаи недобросовестной работы со стороны некоторых агентов, но конкретно термин «черный риэлтор» не имеет никакого отношения к риэлторской услуге. Это мошенники в сфере недвижимости. Самый яркий случай — ситуация с кировской многодетной семьей, которые  были обмануты мошенниками.  Эта история вышла на федеральный уровень, тогда Павлом Алексеевичем Астаховым  была выделена финансовая помощь пострадавшим. Семья за помощью обратилась к нам. В кратчайшие сроки мы помогли подобрать квартиру, собрать все необходимые документы и оформить сделку. По завершению, мы организовали новоселье для данной семьи, пригласив на него первых лиц города. Все закончилось хорошо!

А как обстоит ситуация с обманутыми дольщиками?
— Этот вопрос решается на государственном уровне. Риэлторы в таких случаях могут предостеречь в самом начале, зная репутацию застройщика. Мы заинтересованы в том, чтобы клиенты максимально комфортно и по оптимальной цене купили квартиру. Приятно, что многие благодарят за проделанную работу и обращаются вновь.

Сколько стоят услуги агентств?
— Нет единого прайса на услуги всех агентств. У всех разные тарифы на услуги в сфере недвижимости. В среднем услуга по подбору жилья составляет 30 тысяч, по продаже  объекта недвижимости — 50 тысяч рублей.

Возникают ли конфликты среди риэлторских агентств?
— Конфликты — не наш инструмент ведения бизнеса. Мы все работаем на одном рынке. Мы взаимодействуем со всеми добросовестными агентствами и агентами, имеющими хорошую репутацию.

Сегодняшние клиенты готовы пользоваться услугами риэлторов или больше тех, кто покупают жилье самостоятельно?
— Сегодня из общего объема сделок, которые совершаются через банки, на долю агентств недвижимости приходится 60%, 40% регистрируются гражданами самостоятельно. Во многом этому способствовало развитие сети МФЦ. Пять лет назад ситуация была обратной: через агентства проводилось 40% сделок и 60% заключались гражданами самостоятельно.
Рынок становится более цивилизованным. Мы начинаем приближаться к европейским странам, только там весь процесс регламентируется на законодательном уровне. В США и Европе практически нет сделок без участия риэлторов.

А у нас не регламентируется?
— У нас нет закона о риэлторской деятельности, нет саморегулируемых организаций, чего мы бы очень хотели. Этим и объясняется большое количество фиктивных или непрофессиональных агентств. Войти в рынок просто: не надо получать лицензию, вступать в СРО, следовать четким нормам закона. Достаточно зарегистрировать ООО, арендовать офисный кабинет, повесить у входа вывеску с громким названием и работать в одном лице учредителем-директором-кредитным специалистом. Подобные агентства вынуждены дисконтировать цену, и работать с ними — большой риск. Появление законодательных норм очень бы упорядочило рынок и повысило его безопасность. Крупные агентства этим правилам следуют, потому что дорожат авторитетом. Даже без написанных законов.

Досье:
Ирина Николаевна Макарова, генеральный директор ООО «Риэлти Групп»

Дата и место рождения: 11 февраля 1985 года, г. Кирово-Чепецк.
Образование: высшее. Окончила ВГУ (инженерно-строительный факультет, факультет экономики и управления на предприятии).
Карьера:
С 2007г.- в сфере недвижимости.
01.07.2012- основание компании «Риэлти Групп» совместно с супругом Денисом Юрьевичем Макаровым, в настоящее время президентом группы компаний «Риэлти Групп».
С 2017 года - генеральный директор ООО «Риэлти Групп»

Анастасия Белова
a.a.belova@mail.ru

 

От автора:
«Я знаю бизнес изнутри, а Денис знал, как его масштабировать». Это слова Ирины Макаровой из интервью корпоративному журналу компании о начале становления их общего дела. Будущие супруги познакомились на тренинге личностного роста 1 июня 2012 года, а ровно через месяц встречали гостей на пороге нового офиса. Им вдвоем, идя рука об руку и в жизни, и в бизнесе, удалось с нуля создать крупную группу компаний. Яркий пример тандема двух людей, объединенных одной целью. Двух равноправных партнеров. Может, оттого и бизнес крепко стоит на ногах: двойная опора.

назад


Читайте также:

22.09.2017    За плохие дороги
В Санчурске администрация городского поселения пожаловалась в суд на штраф в 300 тыс.рублей, который был ей назначен за ненадлежащее содержание дорог.  (1)
22.09.2017    Возбуждено уголовное дело
В прокуратуре области сообщили о возбуждении уголовного дела в отношении ООО «ЖК Виктория», застройщика 11 - этажного многоквартирного жилого дома в Кирове. 
22.09.2017    Ограничения для транспорта
В Кирове ограничат проезд по улице Спасской. Транспорт не сможет проехать по двум участкам из-за прокладки водопровода, ливневой канализации и ремонта теплотрассы.
МЫ В СОЦСЕТЯХ


Комментарии пользователей >>
Внимание! Ваш IP-адрес фиксируется. Будьте предельно корректны, уважайте своих оппонентов и их точку зрения.
  • Электрик, 17.08.2017, 16:01
    Во бред! Да не будет у нее скоро этого бизнеса, и она сама об этом говорит!
    ответить
  • кондуктор, 17.08.2017, 14:24
    Иногда лучше молчать , чем говорить. диалог хромого со слепым
    ответить
Пожалуйста введите символы, которые Вы видите на картинке.

Архив номеров

Свежий номер «Бизнес Новости»

Бизнес не для «Зай»
Бизнес не для «Зай»
Не каждый парикмахер сможет стать предпринимателем, но каждый хороший управленец сможет руководить парикмахерской. В этом уверен Виталий Угренюк, руководитель федеральной сети салонов красоты  «ЦирюльникЪ».
  758  6

Новая глава городской Думы

Главной интригой остается вопрос: кто станет новым главой Кирова? Послевыборные расклады — в материале и инфографике «БН».

  1048  4

«Родина» на низком старте

О серьезных задачах в руководстве клуба не говорят: обновленной «Родине» пока важно наработать игровые связи. 

  434

Ставка на хоррор

Сегодня в кинотеатрах – прекрасные фестивальные работы и масскульт, преимущественно в жанре хоррор. 

  272


Что нужно сделать, чтобы укрепить свой бизнес?

Как увеличить выручку? Как выстроить грамотный маркетинг?

  232

Против недобросовестных управляющих компаний - процедура банкротства

Кировский филиал ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» инициировал два таких обращения – в отношении «Городского жилищного комплекса» и компании «Доверие».

  112

Больше чем безопасность

Видеонаблюдение – один из трендов рынка дистанционных бизнес-сервисов.

  261

Одностороннее партнёрство

В 2015 году один из корпусов Кировской областной клинической больницы перешел в управление группе компаний «Нефросовет-РуМед» в рамках формата государственно-частного партнерства. 

  289  5

Стартап-школа «Пуск» уже скоро!

Банк «Хлынов» вновь поддерживает проект для начинающих предпринимателей.

  164