Неоднозначные новшества
С 1 июля вступили в силу поправки к №214-ФЗ, которые окажут существенное влияние на рынок долевого строительства. Прокомментировать их мы попросили генерального директора кировской фирмы «Маяковская» Дмитрия Сергеева.
Так, с июля действует принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Фирма вправе привлекать средства участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов при условии, что работы осуществляются только в пределах одного разрешения. Одновременно по нескольким разрешениям — нельзя.
- На рынке Кирова сложилась такая тенденция, что застройщики, как правило, одновременно являются и подрядчиками, - говорит Сергеев. - Все циклы четко спланированы: подготовительный период, производство работ, сдача. Первый из них занимает довольно много времени, поэтому в заделе находится несколько объектов. Какие-то из них - на стадии подготовки земельных участков, другие — на стадии получения разрешительной документации. Соответственно, и работы ведутся поэтапно, как повелось еще с советских времен: завершив один объект, бригада переходит на другой, и т.д.
Сейчас же из-за принципа «один застройщик — одно разрешение» эти циклы в рамках одного предприятия будут «разорваны», что негативно скажется на нашей работе. Очевидный выход — делиться на несколько маленьких предприятий, занимающихся своим направлением. Но в результате могут возникнуть вопросы у налоговых органов. Поэтому многие застройщики постарались до 1 июля получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы избежать проблем.
Еще одно нововведение касается запрета фирмам заниматься другими видами деятельности. Здесь, по мнению Дмитрия Сергеева, тоже могут возникнуть трудности.
- У большинства кировских застройщиков есть свое производство железобетона, который они теперь не смогут продавать. То же самое касается парка спецтехники (его нельзя будет предоставлять другим организациям) и свободных людских ресурсов для выполнения подрядных работ для муниципальных структур? - продолжил Сергеев.
С 1 июля застройщиком могут выступать только организации, имеющие не менее чем 3-летний опыт участия в возведении жилых домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. Это требование также распространяется на генподрядчика и технического заказчика. Для крупных и средних застройщиков, считает Сергеев, проблем не возникнет: для них 10 тысяч «квадратов» за такой период времени — цифра нормальная. Маленькие же фирмы могут этому требованию и не соответствовать. Как и те, кто вышел на рынок недавно.
Серьезно ударит по застройщикам и запрет напрямую привлекать средства дольщиков. Он вступит в силу позже — в 2019-м. Деньги будут напрямую поступать на счет в банке. Воспользоваться ими застройщик сможет только после ввода здания в эксплуатацию.
- Да, есть альтернатива - построить объект за свой счет. Но это маловероятно, - комментирует Сергеев. - Скажем, один подъезд 9-этажного дома — это 80 миллионов рублей. То есть, 4-подъездный дом обойдется в 320 миллионов! А если их несколько? Для не самой крупной фирмы, такой, как «Маяковская», суммы неподъемные. Где найти такие оборотные средства?
Сейчас нам будут открывать так называемый эскроу-счет (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств - прим.Bnkirov.ru). Его наличие позволяет застройщику получить кредитную линию — целевое финансирование, а дольщики обязаны перечислять на него свои средства. Есть перечень уполномоченных банков, которые имеют право открыть эксроу-счет. Но кировских в нем нет (они не подходят под требования ЦБ) — только крупные федеральные. Это еще одна проблема для местных фирм. Кстати, на начало года по всей стране было заключено всего лишь два договора на открытие эксроу-счета.
Дмитрий Сергеев считает, что нововведения могут привести к росту цен, но не резкому:
- В Кирове есть много нереализованного жилья прошлых лет. Оно в любом случае будет «давить» на рынок и не позволит квартирам в новостройках быстро подорожать. Но это не безразмерный ресурс — он рано или поздно закончится. И тогда все затраты, которые понесет застройщик, будут включены в новую цену жилья. Других вариантов нет...