«Синдром отличника» в современном ЖКХ: миф или реальность?
Буквально на днях – 27 сентября Дмитрий Медведев при рассмотрении Основных направлений деятельности Правительства РФ до 2024 года отметил: «Нет необходимости объяснять, насколько сильно изменился мир. Мы живём и действуем в предельно агрессивной среде…
Но в то же время мы изменились. И поэтому ставим перед собой новые задачи. Решать их нужно будет тоже по-новому». В ходе заседания, в том числе была затронута тема необходимости дальнейшего совершенствования сферы управления многоквартирными домами. Об изменениях в жилищном законодательстве, перспективах развития сферы ЖКХ в современных условиях, основных проблемах управляющих организаций и способах их решения – генеральный директор управляющей компании ООО «Актив-Комфорт» Римма Могилевцева.
- Любой гражданин – как простой обыватель, далекий от жилищно-коммунального хозяйства, так и тот, кто следит за изменениями в этой сфере – может с уверенностью сказать, что в последнее время сфера ЖКХ находится под постоянным пристальным вниманием как со стороны законотворцев, так и со стороны населения. Каково Ваше отношение с позиции руководителя УК – одного из ключевых субъектов обеспечения комфортных условий проживания населения – к регулярным нововведениям в отрасли?
- Действительно, как Вы заметили, проблемы в жилищно-коммунальном секторе в настоящее время – одна из самых наиболее актуальных тем, которая постоянно поднимается к широкому обсуждению. И любой человек вне зависимости от своего статуса попросту не может оставаться далек от тех вопросов, рассмотрение которых изо дня в день транслируется повсеместно. И, на мой взгляд, это огромный шаг вперед. На протяжении очень длительного времени жители оставались, условно говоря, в стороне и не особо стремились разбираться в жилищно-коммунальной грамоте. Сегодня, благодаря непрерывным дискуссиям, пусть медленно, но верно к людям приходит понимание, что собственник – это то звено, на которое работает вся отрасль в целом, и именно от его активности или инертности будет зависеть эффективность этой работы, а, следовательно, и условия его жизни. Гражданам необходимо четко понимать: реформирование системы, введение Жилищного кодекса, лицензирование управляющих организаций, постоянные изменения в законодательстве – все эти меры направлены не только для контролирующих органов и управляющих компаний, а прежде всего для собственников.
Что касается нововведений – всегда стараюсь рассматривать их как неизбежный инструмент на пути к прогрессу и оптимизации, не смотря на то, что у любой медали всегда две стороны. По моему мнению, в решении абсолютно любых вопросов самое важное – это объективность, всесторонний и конструктивный подход.
- Если говорить о последних изменениях – одна из наиболее обсуждаемых тем касается перехода на прямые договоры между собственниками и ресурсоснабжающими организациями. Поделитесь Вашими мыслями на этот счет.
- Вступивший в текущем году закон достаточно долгое время – более двух лет – проходил разработку и обсуждение. Основная цель принятия вышеуказанного закона – внести прозрачность в порядок оплаты коммунальных услуг. До недавнего времени их предоставление было включено в единый платежный документ, и ресурсоснабжающие организации требовали от управляющих компаний полной оплаты за поставленный населению ресурс. Управляющая организация являлась так называемым законным представителем владельцев жилья перед ресурсоснабжающими организациями, и если она покупала у РСО, например, двести литров воды для жителей МКД, то и оплатить она должна была именно эти двести литров. Из-за данных транзитных платежей возникали определенные проблемы, так как УК приходилось нести ответственность за своевременную оплату жителями этих услуг, а население даже в самые благоприятные для страны годы не готово вовремя платить за потребленные услуги в полном объеме.
Даже если управляющей компании не заплатят 5-6% от общего числа собственников, то это – достаточно весомая сумма. А если взять управляющую компанию, которая обслуживает не тысячи, а миллион или более квадратных метров? Соответственно и долги будут исчисляться миллионами рублей! И тогда складывалась ситуация, когда у УК рост дебиторской задолженности населения вызывал автоматический рост кредиторской задолженности перед сторонними поставщиками услуг, вследствие чего предприятия-поставщики обращались в суды. В результате управляющая организация, помимо недополученных средств от населения, несла значительные расходы по оплате штрафов и судебных издержек, что приводило к вынужденному урезанию объёма оказываемых услуг по обслуживанию жилого фонда, в т.ч. для добросовестно платящих собственников.
- То есть Вы положительно относитесь к данному изменению?
- Я убеждена, что данные изменения объективно сделают более прозрачным процесс прохождения коммунальных платежей конечному получателю, избавят управляющую организацию от ненужного посредничества в отношениях «получатель-поставщик» в виде взыскания задолженности за коммунальные услуги с собственников-неплательщиков и снимут с нее лишнюю нагрузку, связанную с урегулированием претензий о некачественном оказании услуг со стороны монополистов, т.е. будет четкое разграничение зон ответственности. Другой вопрос – в полной ли мере готовы к этому ресурсоснабжающие организации: самостоятельно и корректно производить расчеты, отвечать за качество поставляемых ресурсов, обеспечить надлежащее взаимодействие с жителями в части кадрового обеспечения?
Также здесь важно понимать, что одномоментно, как говорится «по щелчку» данный процесс не может явиться панацеей в решении всех проблем. Что касается нашей управляющей компании ООО «Актив-Комфорт» – на данный момент 100% многоквартирных домов, которые находятся в нашем управлении, уже заключили прямые договоры с РСО. В отношении должников ведется активная деятельность вплоть до трудоустройства неплательщиков в свой штат: бывает, что в силу тех или иных обстоятельств человек не может никуда устроиться и оплатить расходы за свое жилье – мы готовы предоставить ему вакантное место, тем более что среди рабочих профессий сейчас действительно острый дефицит кадров. Постоянно требуются ответственные дворники и уборщики, причем мы готовы предложить желающим достойную зарплату.
- Наряду с иными нововведениями совсем недавно были ужесточены лицензионные требования к управляющим компаниям. Как Вы восприняли новые условия?
- Абсолютно спокойно по ряду причин. Считаю, что, во-первых, данные требования направлены на оздоровление рынка жилищно-коммунального хозяйства. Создание жестких условий позволит постепенно вытеснить тех игроков, которые пришли управлять МКД исключительно в целях наживы. Во-вторых, данные меры позволят развеять лжетеорию вечной вражды между УК и потребителями жилищных услуг и прийти, наконец, к пониманию, что у управляющей организации и собственников единая цель – это обеспечение безопасных и комфортных условий проживания. Управляющей компании невыгодно получать предписания и штрафы, что грозит потерей лицензии, а собственник наверняка не заинтересован в том, чтоб вследствие этого его дом на конкурсной основе передали в неизвестно чье управление. Но все-таки, несмотря на постоянную просветительскую работу с населением, инициативность пока не является характерной чертой собственника в отношении решения вопросов качественного управления своим МКД. Поэтому сейчас крайне важно тесное взаимодействие и согласованность, у обеих сторон должен сформироваться некий «синдром отличника» в решении вопросов обслуживании своего дома.
- Римма Владимировна, раз уж представился случай – не могу не задать каверзный вопрос. Не секрет, что в случае, если собственник управляющей компании, грубо говоря, «неместный» - для конкурентов и недоброжелателей данный факт один из козырей, чтобы переманить дом в свою компанию?
- В той сфере, в которой трудимся мы, периодически такая шумиха разгорается на территориях разных городов. И все происходит как под копирку: ни с того ни с сего вдруг появляются благодетели, которые придумывают несуществующие проблемы у действующей управляющей компании. Далее проходит так называемая «обработка» жителей, проводится собрание и принимается решение о смене УК. Сторонняя компания получает дом, а жители – мнимое благополучие и победу над выдуманным злом. Нам все это неинтересно, хотя порой такое внимание со стороны конкурентов безусловно льстит. Сильные компании всегда на виду, и использование черного пиара против нас – показатель нашего высокого уровня, но большая опасность для жителей.
Кстати говоря, место регистрации учредителя или руководителя абсолютно не говорит о том, что деньги куда-то там уходят. Это невозможно, т.к. собираемые с населения средства – целевые, на которые УК обязана выполнять работы, либо делать перерасчет, если что-то не выполняется. Если сама компания зарегистрирована в Кирове, все необходимые налоговые отчисления производятся в Кирове – непонятно, какую роль в данном случае может иметь конкретно место регистрации собственника компании. Сомневаюсь, что человек перестанет совершать платежи или же закроет сберегательный счет, например, в крупном банке потому что собственник – «неместный». Или же откажется покупать любимые продукты в известном супермаркете рядом с домом по той же самой причине.
У нас есть четкая стратегия развития, есть для этого все необходимые инструменты, включая передовые опыты ведущих регионов и возможности использования прогрессивных технологий в отличие от других управляющих компаний. Вот это я действительно могу назвать козырем. А для жильца, наверное, все же должно оставаться в приоритете его безопасность, комфорт, спокойствие, благополучие и отсутствие жилищно-коммунальных проблем.