Ненужные квадратные метры

Министерство строительства Кировской области еще в начале года озвучило амбициозные планы – об ежегодном росте ввода объемов жилья. Однако не все строители с этим согласны: им невыгодно ни участвовать в государственных аукционах, ни работать по системе эскроу-счетов, которая начнет действовать с июля этого года.

09.03.2019  1099

Объемы падают

– По данным застройщиков, объем не реализованного жилья в Кировской области сейчас составляет чуть более 40%, - начал докладывать министр строительства Кировской области Руслан Бондарчук на расширенном совещании министерства и «Союза строителей Кировской области». - По состоянию на 1 января 2019 года в стадии строительства находилось 116 жилых домов общей площадью 1,4 тысячи квадратных метров. Средняя стоимость жилья составляла 41,5 тысячи рублей за квадрат. В течение прошлого года цена выросла на 3%, хотя в среднем в России она увеличилась на 8%. По состоянию на 1 января выдано 17 637 ипотечных кредитов на сумму 25,6 млрд рублей. Объем ипотечного кредитования увеличился на 39% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Также министр напомним об участии нашего региона в двух федеральных программах. Одна из них – «Жилье» - подразумевает инфраструктурное развитие новых жилых районов. Так, недавно было заключено соглашение на сумму 774 млн рублей (плюс софинансирование из областного бюджета). Средства будут направлены на строительство четырех объектов в городе: двух улиц в жилом микрорайоне «Чистые пруды», детского сада в микрорайоне «Метроград» и улицы в микрорайоне «Урванцево».

Еще одна программа связана с переселением граждан из ветхого аварийного жилья. Ее действие продлено до 2024 года. В Кировской области сформирован реестр таких домов – всего их у нас 360 общей площадью 129 тысяч квадратных метров. Они расположены на территории 28 муниципальных образований. Утвердить программу на 2019 год планируется до 1 апреля. «Мы призываем вас к строительству муниципальных объектов и участию в аукционах», - обратился Бондарчук к строителям.

Однако строители и проектировщики ответили министру, что предлагаемые условия им совершенно невыгодны. Цены на аукционах не покрывают расходы компаний.

– Мы уже очень давно обозначаем эту проблему: на аукционах такая низкая цена, что нормальные организации просто не могут по ним работать. И в итоге подряды получают те, у кого в штате всего два сотрудника, - рассказал генеральный директор группы компаний «КировВодПроект» Владимир Смирнов. - В результате, если речь идет о проектной организации, то и проект получается некачественным, из-за чего потом мучаются строители. Сфера строительства не может существовать только за счет одного критерия — цены. К чему мы пришли: сейчас в области есть проблема со строительными организациями, которые не хотят строить социальные объекты. И не только в районах, но и в самом городе. И что получается в итоге? У нас много жилья, но мало социальной инфраструктуры. Недавно мы взяли в счет долга у «Кировской региональной ипотечной корпорации» две двухкомнатные квартиры в Шутовщине. Уже два года мы не можем их продать, выставляя всего по 27 тысяч рублей за квадратный метр. 1,1 млн рублей за двухкомнатную квартиру в 40 кв метров. Но ее никто не берет, потому что рядом с этим домом ничего нет.

Представитель компании «Новый дом» подтвердил, что застройщикам невыгодно работать по программе переселения из ветхого аварийного жилья. Там предлагается цена в 34,8 тысячи рублей за квадратный метр с чистовой отделкой. Однако как построить данный объект за такие деньги, особенно с учетом вводимого финансирования проектов банками, задались вопросом строители. Ни одна финансовая модель по созданию нового проекта не предполагает такой низкой стоимости. Средняя цена на рынке может достигать сегодня 46 тысяч рублей за квадратный метр, а это более чем на 10 тысяч рублей больше той, что предлагает государство.

Заместитель главы администрации Кирова Роман Морозов согласился с тем, что проблема очень актуальна. И дополнил: мало что можно изменить, пока покупательская способность населения такая низкая.

– По городу Кирову ежегодно отмечается падение объемов ввода жилья, - сказал чиновник. – Если в 2016 году это было 420 тысяч кв. метров, в 2017 - 330, то в 2018 — только 318. Указ президента страны противоречит этой тенденции. И основная проблема заключается в отсутствии реальной покупательской способности населения. Раньше город продавал право аренды на земли, и мы получали микрорайоны, в которых работало по 5-10 застройщиков. За последние три года в строительство объектов социальной инфраструктуры, ответственность за которую возложена на бюджет, вложено 2,5 млрд рублей. При этом из городского бюджета на садики и школы мы затратили более 700 млн рублей. 220 рублей составили вложения областного бюджета. Если бы мы продолжали политику по раздаче раздробленных земельных участков, город был бы не в состоянии угнаться за строителями. Поэтому сейчас мы будем предоставлять их только под комплексное освоение. В скором времени у нас планируется проведение конкурсов по нескольким большим территориям, но с обременением в виде строительства улиц и садиков. Школы мы пока оставляем за собой.

При этом на данный момент, подчеркнул Морозов, в Кирове выданы разрешения на строительство на 1,4 млн кв. метров жилья. Этот объем держится неизменным уже почти три года и является довольно большим для города. То есть, подчеркнул чиновник, проблем с нехваткой земельных участков нет.

«Гибкие» банковские предложения

Далее обсудили вопрос, который в будущем вряд ли будет способствовать улучшению ситуации на строительном рынке – введение с июля этого года эскроу-счетов для хранения средств дольщиков. О своих уже готовых программах строителям рассказали банкиры. Так, представитель АО «Дом. РФ» из Нижнего Новгорода Екатерина Першина сообщила о технических деталях предоставления нового вида услуг.

– Первые подобные сделки мы начали проводить еще в прошлом году, протестировав таким образом весь механизм, - отметила Екатерина Першина. – Для заключения договора застройщику необходим земельный участок. Далее мы анализируем финансовую модель проекта, решение принимается в течение 20 дней. Процентная ставка гибкая и зависит от наполнения средствами счетов эскроу. Она пересматривается ежедневно, для этого разработана специальная расчетная формула. Лимит кредитования может доходить до 100%. График погашения фиксированный, после ввода дома в эксплуатацию 80% отправляется на погашение кредитной линии, 20% остается застройщику.

Заместитель управляющего Кировским отделением ПАО Сбербанк Дмитрий Кошкин представил строителям более общую картину относительно того, что им предстоит пройти. По его словам, сейчас около 80% всех средств в строительстве – это деньги дольщиков. Поэтому с начала действия нового закона застройщикам станет очень сложно реализовывать свои проекты.

– При финансировании проектов по эскроу-счетам процентная ставка может составлять от 0 до 9 процентов, если бюджет строительства покрывается более чем на 70% средствами дольщиков, - сказал Кошкин. - Как только сдан объект недвижимости, зарегистрирована первая квартира, все ограничения с застройщика снимаются. Деньги направляются на погашение «тела» долга. Процентная капитализация тоже возможна. Остальные средства застройщик может использовать в текущей деятельности. Сейчас у нас уже открыто более 40 эскроу-счетов.

Строители же мало воодушевились такими предложениями. По наблюдениям тех, кто уже начал работу по новой системе, около 60% предприятий просто не отвечают критериям, по которым можно открыть такой счет. А процентная ставка вряд ли опустится до 0%: в целом средневзвешенная ставка по таким кредитам оказывается равной 8-8,5 %.

Мнения

Петр Касаткин, председатель ЦК профсоюза строителей России по Кировской области:

- Третий раз министерство строительства призывает нас принимать участие в аукционах. Раз этого не происходит, и строители не идут ему навстречу, значит, что-то не так. Наверное, стоит эту ситуацию проанализировать более детально, принять соответствующие меры. Если есть объекты, которые нужно строить, почему за них никто не берется? Конечно, этот вопрос должен задаваться на федеральном уровне. Мы, например, писали туда письмо, но оно затерялось где-то в кулуарах нашего министерства. Обращались мы и к губернатору с просьбой поднять этот вопрос в федеральном министерстве. Но пока никаких изменений не ожидается.

Строители же прямо сказали: не пойдут строить объекты в районы области по таким ценам. Стоимость там намного ниже, чем в областном центре. Кроме того, нам нужно иметь план на ближайшие годы – что и где нам нужно построить, на что выделены средства. Иначе мы рискуем не выполнить указы президента.

Роман Голышев, руководитель ООО СК «Новый дом»:

- Мы уже работаем с банками по эскроу-счетам. У нас есть действующий кредитный портфель, который был создан сразу после вступления закона в силу. Есть и новые проекты, которые мы уже пытаемся закредитовать в рамках действующего законодательства.

Но сегодня 40% жилья остается у строителей на вводе, покупательская способность населения не такая высокая, поэтому очевидно, что нулевых ставок не будет. При такой финансовой модели квадратный метр у нас должен стоить минимум 46 тысяч рублей. Кто будет покупать жилье за такие суммы при том, что сегодня средняя цена на рынке составляет 40 тысяч рублей. Куда мы движемся? Для кого мы это делаем?

В декабре 2018 год вступило постановление об утверждении субсидирования банками их процентной ставки, выданной по льготному кредиту. Наша отрасль входит в список приоритетных, то есть банк может выдавать кредит с уже субсидированной ставкой, чтобы мы снижали стоимость квадратного метра. Но для этого надо проходить согласование с Минпромторгом, чего наши банки делать, видимо, не собираются.

Елена Окатьева

lena.okatieva@yandex.ru

назад


МЫ В СОЦСЕТЯХ


Комментарии пользователей >>
Внимание! Ваш IP-адрес фиксируется. Будьте предельно корректны, уважайте своих оппонентов и их точку зрения.
  • Александр, 09.03.2019, 21:05
    1,4 миллиона кв.метров. Опечатка.
    ответить
  • марк, 09.03.2019, 18:29
    "В стадии строительства 116 жилых домов общей площадью 1,4 тысячи квадратных метров".Для кого строят такие дома?Один дом по общей площади чуть более 10 квадратных метров.
    ответить
    • Это чтобы за мусор много не платить-минимилизация, 11.03.2019, 08:52
      .
      ответить
  • Радуга над Вяткой, 11.03.2019, 06:33
    Лохи ныне в цене. Не справляется даже буратиновая фабрика Вспомните программу "Россия, вперед!". Там было о доступном для каждого россиянина доме, праве выбора места приложения своего потенциала, развитию семейных ценностей. у нас другие "семейные ценности" В смысле ценностей семьи Папы Карло.Тут еще недавно на каждом углу нам рассказывали о локомотивах экономики. В итоге наплодили лохов, поверивших о самом выгодном вложении денег - ренту от аренды площадей. Выиграл Папа Карло с рубильником.
    ответить
  • Гость, 12.03.2019, 09:51
    Где комментарий крупных застройщиков? Железно, Кировспецмонтаж, КССК, КЧУС?
    ответить
Пожалуйста введите символы, которые Вы видите на картинке.

Архив номеров

Свежий номер «Бизнес Новости»

"В гостиничном бизнесе шаблоны не работают"
"В гостиничном бизнесе шаблоны не работают"

Страшна ли для гостиниц процедура категорирования? Зачем в Киров едут иностранцы? Об этом «Бизнес Новости» поговорили с управляющей отелем «Старый дворик» Ольгой Решетниковой.

  445

Бизнесу дали "особые условия"

«РЖД» сделала очередной шаг навстречу бизнесу, смягчив правила перевозки скоропортящихся продуктов питания.

  204

Парковый проект: Как преобразится зеленая зона за филармонией

Реновация парков и скверов — один из модных градостроительных трендов. Новое веяние дошло и до Кирова.

  251

Сбои в переселении

В 2018 году в Кировской области планировалось переселить 1932 человека из 875 аварийных помещений общей площадью 32,5 тыс. кв.м. Однако запланированные работы в течение года не закончены.

  198

Как избежать сноса?

Простой и сложной одновременно сити-менеджер Илья Шульгин назвал ситуацию вокруг многоквартирного дома на ул. Щорса, 127-к в Кирове.

  167


Региональный оператор рассказал о проблемах реформы чистоты

Устаревшие санитарные нормы, нехватка контейнеров – вот лишь некоторые проблемы, с которыми столкнулся региональный оператор в реализации реформы обращения с ТКО в Кировской области.

  96

«Дом.ru Бизнес» приглашает к участию в турнире «Лучший системный администратор 2019»

Федеральный телеком-оператор «Дом.ru Бизнес» приглашает системных администраторов и IT-директоров к участию в турнире «Лучший системный администратор 2019 по версии Дом.ru Бизнес»

  224

Кировчане оплатили «тревожные извещения» почти на 12,5 млн рублей

Число должников, погасивших задолженность за энергоресурсы – более 4800 человек.

  118