Архитектура и бизнес

Готов ли бизнес вкладываться в сохранение исторического наследия Кирова? Да, только правила игры должны быть прозрачными, а бюрократические препоны – исчезнуть. И тянуть нельзя: город совсем скоро может растерять свою уникальную историю.

23.06.2019  923

Защищает и мешает

– У каждого города есть свое лицо. Лицо Вятки – это та архитектура 19-го – начала 20 веков, которая сохранена на сегодняшний день в центральной части. Регламентирована зона исторического поселения, многие долго этого ждали. Это очень правильный ход, мы должны думать не только о прибыли от бизнеса, но и сохранении истории, – высказал свое мнение в эфире программы «Урбан» (16+) учредитель ГК «Новый дом» Павел Шихалеев.

При этом требования законодательства к выявленным объектам исторического наследия жесткие. Это правильно. Но они не всегда разумны. Большинство объектов невозможно сохранить – их можно только воссоздать. Это другие механизмы и подходы.

– Считаю, что законодательство отчасти защищает такие объекты, но с другой стороны, очень тормозит их эксплуатацию и восстановление, – считает Шихалеев. – Безусловно, за памятники нужно бороться и их сохранять. Но у нас много исторических выявленных зданий, которые с точки зрения архитектуры не имеют ценности, – считает директор ООО «СМУ-5» Юрий Копанев. Один из примеров – историческое выявленное здание «Дом Блюхера» на Орловской, 18. Сейчас инвестор, занимающийся развитием квартала, должен восстановить его первоначальный облик. Снести объект – и воссоздать. Вот только вряд ли «заново рожденный» дом (который раньше был мотелем, где останавливался Блюхер) сыграет какую-то роль в облике улицы. Здание не вписывается в какой-либо архитектурный ансамбль. Подобных объектов в городе достаточно. По мнению Павла Шихалеева, ошибка была сделана на начальном этапе, 5–7 лет назад, когда федеральное законодательство направило работу на выявление сначала таких памятников и поставило перед регионом задачу – найти и внести в реестр как можно больше.

– Есть здоровый смысл девелопера, есть здоровый смысл историка, и они никогда не найдут, наверное, общий язык, – говорит историк, экскурсовод, автор проекта исторической урбанистики «Архитектурные излишества» Павел Гнилорыбов. – На Орловской осталось огромное количество деревянных домов, но они уже не составляют архитектурного ансамбля. Там в 1990–2000 годы понастроили, извините, такой гадости и невероятных наростов на теле Кирова. У нас много всего навыявляли. И это очень мешает проводить государственную историкокультурную экспертизу, стоит очень дорого. Мы охраняем отдельные дома, а надо охранять всю территорию – в пределах улицы, исторического поселения, зоны регулируемой застройки. Вот тогда по этой улице хорошо гулять. Государственная машина чинит препятствия, чтобы бизнес взял инициативу в свои руки. Мало того, что экономически нецелесообразно заниматься восстановлением таких объектов, еще и все забюрократизировано.

– Бизнес сталкивается с массой проблем, начиная от разработки проектов. Они должны пройти экспертизы, согласование. Эти промежутки времени составляют даже не год, а годы. Деньги должны работать. Бизнес не может начать работать на этом объекте, если нет согласований. Занимается бесконечным согласованием. Деньги вложены в объект недвижимости – либо ветхий, либо аварийный. Но прежде, чем начнется работа, пройдет немало времени. Деньги вложены. Наши законы так устроены, чтобы максимально это усложнить, – отметил Юрий Копанев.

Список из 6

На сайте мэрии размещен список «свободных нежилых зданий, требующих инвестиционных вложений». Их шесть: на Орловской, 42, 33а, 35, Свободы, 123, Дерендяева, 61 и Володарского 116. По мнению застройщиков, бизнесу они не интересны с точки зрения экономики.

– С точки зрения расположения офиса – да, возможно, кому-то будет интересно. С точки зрения расположения жилья – не так интересно. Если только их полностью снести и потом строить. Внутри этих объектов все печально. Экономики тут нет, – говорит Юрий Копанев. Если говорить не только об этих шести зданиях, а в целом, большинство выявленных объектов исторического наследия – ветхие и аварийные. Многие имеют собственников. В части случаев есть притязания со стороны администрации: квартиры или комнаты стоят на балансе администрации. Обременение зданий сдерживает инвестора и во многих других ситуациях: из-за этого невозможно подсчитать конечные затраты.

– Недавно был аукцион или конкурс на здание по Спасской, 10а (ред.: Дом Аверкия Перминова), – привел пример Юрий Копанев. – Когда считаешь экономическую составляющую, она сразу перестает быть для бизнеса интересной. Цена – 9,6 млн рублей. Большая часть помещений - за администрацией, при этом в доме есть и собственники – у мансарды. Становишься победителем аукциона и получаешь проблему в виде собственника, который проживает на мансардном этаже. У них тоже надо выкупить помещение. Потом здание нужно привести в порядок. Когда садишься и считаешь, стоимость квадратного метра получается 50 тысяч рублей. Это мы еще не говорим про охранные зоны, про согласование. Вы бизнес, вы вложили деньги. Год-два, пока идет согласование, ваши деньги заморожены. Кому это нужно? Никому. Бизнес при таких условиях не придет.

– На сегодняшний день правового механизма для этого нет. Инвестор несет огромные риски, заходя на такой аукцион и не понимая, чем это закончится, – поддержал Шихалеев.

Не все просто и с оценкой исторических объектов, о чем рассказал Владислав Шеин, основатель компании VS Consult. – Чаще всего здания оцениваются только затратным подходом, так как являются в своем роде уникальными, подобных объектов на рынке не встретить. Есть специальные справочники, в которых приведены удельные показатели стоимости для разных видов объектов, они варьируются от 20 до 50 тысяч рублей за кубический метр здания. В зависимости от материала стен, этажности, года постройки и так далее оценщик выбирает нужный показатель. Сложность возникает с определением износа, так как может быть много скрытых дефектов. Желательно перед оценкой провести техническую экспертизу. Экспертиза исторического здания стоит дороже, чем любого другого, в 2–2,5 раза, – сказал Владислав Шеин.

Рубль за метр

В 2016 году общественники инициировали тему передачи в долгосрочную аренду – на 49 лет – для сохранения и реконструкции исторических зданий. Шла речь о стоимости 1 рубль за метр. Как рассказал историк, автор проекта «Пешком по Вятке» Антон Касанов, такой механизм используется во многих городах. Дошел и до Кирова.

– Насколько знаю, здание «Благородного собрания» (ред.: на Ленина, 82) отремонтировано по этой схеме. Смотришь – и душа радуется, потому что восстановлено хорошо, в прежних объемах, вплоть до балкона, который расположен на перекрестке Спасской и Ленина. Этот механизм вроде и существует. По мнению Касанова, проект необходимо масштабировать, но пока активно это не делается. Тех же общественников больше волнуют вопросы ЖКХ или капремонта, а связанные с градостроительством и архитектурой интересуют немногих.

– Идея лежит на поверхности. Не хватает, наверное, людей внутри существующих структур, которые влияют конкретно на принятие процессов, – уверен Антон Касанов. Право аренды – по сути дела, это воздух. Да, ты взял за рубль, вложил что-то. Если пересчитаете стоимость вложений на количество лет, сколько они будут возвращаться, и квадратные метры, по некоторым объектам вложения 49 лет и будут возвращаться. К тому же любой бизнесмен оценивает актив, в который вкладывает деньги, как актив, который потом можно, к примеру, заложить в банк для получения кредита, считают гости эфира.

Рассматриваются и другие механизмы. На апрельском заседании госдумы в очередной раз поднимался вопрос о сдаче предпринимателям таких объектов в концессию. Федеральные законодатели посчитали, что бизнес сталкивается с большим количеством самых разных процедур, которые подчас оказываются непреодолимыми. Решили доработать документ, чтобы «решения были прозрачными и без лишних ограничений».

– Необходима экономическая привлекательность объекта, – озвучил рецепт от бизнеса Юрий Копанев. – У объектов, расположенных на «красной линии», она есть. Это мы говорим о центральных улицах. Такие объекты реализуются и сохраняются. Пока мы в каких-то определенных рамках законодательства существуем и работаем, решаем какие-то проблемы по текущим объектам, у нас «прилетает» привет с точки зрения законодательства по определенным моментам. Правила игры меняются по ходу игры, становится еще сложнее.

Предприниматель считает, что проблему необходимо обсуждать всеми заинтересованными сторонами:

– Представителям бизнеса, администрации, правительства необходимо садиться и конкретно по каждому дому решать вопрос. По конкретным домам прорабатывать «дорожную карту». Иначе все сгниет и рухнет. Пока люди в колокола не забьют (а они не забьют), ничего не произойдет. Как заинтересовать бизнес? Только с точки зрения экономики. Больше никак.

Юлия Усинская

mail@bnkirov.ru

Павел Гнилорыбов, историк, экскурсовод, автор проекта исторической урбанистики «Архитектурные излишества»:

 – В каждом регионе не должны просиживать штаны работники управлений по охране и выявлению памятников. Они должны продавать. И заниматься не холодными продажами, а горячими. Чиновники должны приходить к инвестору, убеждать и предлагать преференции.

К примеру, в Ленинградской области мы принимали участие в разработке замечательного закона (пока еще идет торг за процент). Допустим, пятая часть расходов на государственную историко-культурную экспертизу, на коммуникации будет финансироваться из бюджета.

Больше половины российских регионов работают по программе «аренда за рубль», но здесь вопрос правовой. Инвестор хочет получить объект в собственность, а ему дают в аренду на 49 лет. Законодательные механизмы не позволяют ему передать, продать и отдать на каких-то других условиях федеральный памятник, который он восстановил на свои деньги. Государству, конечно, здесь работать и работать.

Павел Шихалеев, учредитель ГК «Новый дом»:

– Инвестор должен видеть список всех потенциальных объектов. Действия властей необходимо направить на то, чтобы максимально просто решались вопросы с третьими лицами. Как в рамках развития застроенной территории, так и для памятников должны действовать требования, по которым администрация имеет право расселить дом на законных основаниях, если здание признано аварийным. Когда один собственник, работать проще, и бизнес сможет оценить объект.

Следующим этапом регламентируются показатели, когда они будут приземлены и понятны – на каких условиях инвестор заходит на объект, с какой мотивацией. Банальный пример: могут, к примеру, согласовать необходимость восстановления здания по контуру, а могут при этом дать возможность увеличить площадь внутри. Чтобы появилась экономика, тогда инвестор будет думать живее на эту тему. Сейчас никто не берет на себя ответственность за решение этих вопросов.

назад


МЫ В СОЦСЕТЯХ


Комментарии пользователей >>
Внимание! Ваш IP-адрес фиксируется. Будьте предельно корректны, уважайте своих оппонентов и их точку зрения.
Пожалуйста введите символы, которые Вы видите на картинке.

Архив номеров

Свежий номер «Бизнес Новости»

"Экономика непредсказуема"
"Экономика непредсказуема"

В интервью "Бизнес Новостям" генеральный директор ООО "КЭСО" Павел Рылов рассказал, что сегодня интересно инвесторам в Кировской области, в каких отраслях санкции оказались на руку бизнесу, и избавился ли рынок от излишней бюрократии.

  808  5

Цифровой стаж

3 декабря Госдума в окончательном чтении приняла поправки в Трудовой кодекс РФ и ряд законов, вводящих в России электронные трудовые книжки (ЭТК).

  356

Взялись за чиновников

Правоохранительные органы вплотную взялись за чиновников-коррупционеров. Те, занимая серьезные посты в государственных и муниципальных учреждениях, как никто другой подвержены соблазну.

  1172  2


Стартовала обучающая программа для социальных предпринимателей Кирова

6 декабря стартовала обучающая программа Акселератор проектов «Социальное предпринимательство».

  145

МУП «Компания котельных и тепловых сетей г. Котельнича» задолжало за электроэнергию почти 10 млн рублей

Предприятие не оплачивает потребленные энергоресурсы с мая 2018 года.

  63

В Кировской области за год обслужено больше 1,2 млн рецептов по льготным лекарствам

В текущем году аптеками Кировской области обслужено 1,2 млн рецептов по федеральным и региональным льготам. Это больше 5 тыс. рецептов каждый день.

  63