Решая системные проблемы
"Проблемой переселения граждан из ветхого аварийного жилья вместе с общественниками и депутатами я занимаюсь 5 лет. Все эти годы мы видим системные проблемы, и решения не находим". Об этом сегодня на депутатских слушаниях по теме "Переселение граждан, проживающих на территории Кировской области, из аварийного жилищного фонда: итоги, проблемы, перспективы" сообщил вице-спикер ОЗС Роман Титов.
- Программа по переселению граждан из ветхого аварийного жилья осуществляется путем передачи местным бюджетам финансирования из областного бюджета, где соответствующая строка формируется из средств фонда содействия реформированию ЖКХ и средств регионального бюджета. Материалы счетной палаты, материалы проверок со стороны фонда, надзорных органов, рейдов, проводимых депутатами и общественниками говорят о том, что при реализации программы на уровне муниципалитетов возникает существенная проблемы. Они отражаются на сроках реализации программ, на качестве и, в конце концов, на судьбах конкретных людей.
У муниципалитетов недостаточно ресурсов для реализации крупных строительных проектов просто потому что годами не вводилось ни одного многоквартирного дома, отсутствуют обученные и квалифицированные кадры. Это вызывает существенные проблемы как на этапе проведения конкурсных процедур, так и на этапах проектирования и строительства. Использующиеся муниципалитетами модели строительства и приобретения жилья не позволяют в принципе осуществлять полноценный контроль.
Собственно строительством жилья за весь этот период занимались только в Кирове, где УКС выполнял функции технического заказчика. На эту меру пошли после выявления общественниками закупок некачественных жилых помещений, в частности помещений на улице Боровая, 26 в общежитии. Мои помощники занимаются этой ситуацией 5 лет, и только в прошлом году удалось признать предоставленное семье помещение непригодным для проживания.
Строительство в Кирове новых домов для переселенцев в рамках существующих договоров доказало свою эффективность. Еще раз повторюсь, УКС выступал техническим заказчиком. Остальные муниципалитеты использую две основные модели: либо достижение договоренности с застройщиком, который возводит объект заданной конфигурации, а в конце работ этот объект поквартирно приобретается по безальтернативному аукциону (эта модель использовалась до 2018 года), либо модель, в которой муниципалитет выступает единственным дольщиком строительства (это 2018-2019 годы).
Первая модель делает муниципальное образование фактическим заложником строительной компании, которая перед сдачей объекта, когда сроки горят, начинает выкручивать руки и требовать подписания актов на ввод фактически неготовых к сдаче домов. Находясь между молотом и наковальней, чиновники администрации вынуждены вводить неготовые объекты, что приводило к многочисленным нарушениям, в том числе возбуждению уголовных дел. Пример, Оричевский район, п. Стрижи, ул, Советская 6. В середине ноября 2015 года, когда мы с коллегами выезжали на этот объект, стояла трехэтажная коробка без окон. В декабре этого же года объект был сдан.
Изначально ситуации с таким договорным строительством имеет определенные коррупционные признаки. До момента ввода жилья по такой схеме у муниципалитета нет никаких законных полномочий осуществлять полноценный контрольный надзор.
Вторая модель, использующаяся в 2018-2019 годах, имеет на мой взгляд не имеет ровным счетом никаких преимуществ перед первой. За исключением альтернативности конкурсных процедур. В итоге каких альтернативных застройщиков мы получили? Как они строят? Никаких дополнительных рычагов влияния такая модель не дает. Более того ни в одной из этих моделей невозможно полноценное привлечение саморегулируемой организации для компенсации ущерба при неисполнении подрядных обязательств, так как нет полноценного договора на строительство между муниципалитетом и организацией.
В областном центре у некоторых застройщиков стоит непроданное жилье: до 40% годового объема ввода. Что в перспективе ставит под сомнение задачи области по объемам годового ввода, определенные президентом и нацпроектами.
Муниципалитеты часто приобретают вторичное, некачественное жилье. Стимулируя локальный перегрев рынка жилья, рост цен на недвижимость просто из-за большого количества госконтрактов. И стимулируют риэлторов, но никак не стимулируют региональный строительный рынок, который переживает не самые лучшие времена. Эти деньги, на мой взгляд, должны идти на строительство нового жилья и на рост его ввода.
Главная системная проблема на мой взгляд, и мы обсуждали это с союзом строителей, отсутствие единого ответственного за все этапы реализации программы. Министерство строительства выполняет главную функцию в распределении бюджетных средств, делегирую основные полномочия муниципалитетам: отвод земли, конкурсные процедуры, формат закупок, проектирование, контроль, надзор, ввод в эксплуатацию. Позиция, конечно, административно выигрышная — всегда отвечает за все муниципалитет. Но это никак не положительно, а скорее даже негативно отражается на сроках и на качестве строительства жилья.
Дом в Лянгасово, построенный в рамках программы по переселению.
Мы предлагаем сосредоточить полномочия по организационному обеспечению в единых руках - регионального правительства или соответствующего подведомственного учреждения, наделенного функцией единого технического заказчика. Свод потребностей в жилых помещениях по региону, квартирография, сроки переселения, проектирования с учетом этих выявленных потребностей, отбор и поиск подрядчиков. Это позволит планировать программу переселения не в рамках каждого муниципалитета, когда мы видим только ситуацию в своем районе, а в рамках региона, проводя типизацию квартирографии с учетом потребности в помещениях, с учетом видения реализации программы до 2025 года, делая типовые проекты.
Впоследствии осуществляется полноценный надзор за всеми этапами строительства, а помещения будут приниматься в областную собственность, затем передаваться муниципальным образованиям. Да, это влечет возможное увеличение сроков и потребует дополнительного финансирования, но это та модель, которая позволит еще раз контролировать и в конце концов удовлетворить потребности каждого переселенца.
Аналогичный опыт имеется в Тверской области, в Ленинградской области, где 5 домов уже возводится в этом году по программе многоквартирных домов, а в ноябре 2018 года заксобрание Белгородской области приняло региональный закон, который с этого года дал полномочия технического заказчика только региональному правительству. Поэтому говорить, что от этой практики все отказались, это не верно. Если вы почитаете пояснительную записку к свежему проекту Белгородской области, где внимательно проанализировали опыт других регионов, то увидите, что модель централизации полномочий эффективна и успешна.
Дом в Оричах, где живут граждане по программе переселения.
Не могу не остановиться на прохождении госэкспертизы. Мы рекомендовали эти сроки сжать. Так как не очень правильно, когда на последних этапах строительства госэкспертиза все еще не готова. Действительно определено, что 45 дней это предельный строк для прохождения экспертизы, но законодатель не ограничивает нас в сокращении этих сроков, тем более что строители знают, в коммерческих организациях, которые проводят негосударственную строительную экспертизу эти сроки нередко сводятся к 1-2 неделям. Это позволяет существенно ускорить этап строительства, не снижая качества анализа проектной и сметной документации.
Кроме того мы считаем возможным предусмотреть дополнительное стимулирование застройщиков, работающих часто себе в убыток по программе переселения граждан из ветхого аварийного жилья, жилья для детей сирот реализации социальных инициатив, через поддержку приоритетных инвестиционных проектов для чего необходимо внесение дополнительных изменений в 51 областной закон.
Считаю, что сложившаяся в регионах РФ практика передачи функций единого технического заказчика с уровня муниципалитета на уровень региона положительна, и мы делаем особый акцент на ней, а также на необходимости изучить опыт и возможность применить его в Кировской области.