Метры в аренду

По оценкам Минрегиона, около 30% россиян никогда не смогут позволить себе приобрести дом или квартиру в собственность.

Круглый стол

Участники:
Алексей Миронов, гендиректор «Кировспецмонтаж»
Олег Шаклеин, директор управляющей компании «Союз»
Сергей Рылов, гендиректор «КРИКа»
Алексей Журавлев, директор ООО «Воробьевы пруды»
Дмитрий Сергеев, директор строительной фирмы «Маяковская»

Правительство утвердило план по развитию рынка арендного жилья в России, который должен помочь обратить внимание инвесторов на этот сектор. В частности, Минрегион предлагает снизить налог на имущество, зафиксировав его на отметке в 0,2% от стоимости объекта, а также выделять земельные участки либо бесплатно, либо по стоимости формирования участка, а тарифы на подключение арендного дома к сетям для инвестора - рассчитываться по схеме, действующей для обычных граждан. Однако данное предложение застройщикам заманчивым почему-то не показалось...

Качественная альтернатива
Сергей Рылов:
Задача по формированию в России рынка арендного жилья является одной из приоритетных с точки зрения жилищной политики государства и эта задача, на мой взгляд, в полной мере соответствуют потребностям граждан. Давайте будем честны - многие из нас в своей жизни сталкивались с ситуацией необходимости аренды квартиры или комнаты, но я на сто процентов уверен, что лишь единицы остались довольны этим процессом. Если взять опыт других государств, то аренда жилья в той же Европе является нормальным, привычным явлением. В некоторых государствах рынок арендного жилья фактически является единственных решением для тысяч молодых семей и специалистов, только начинающих свою трудовую деятельность или переезжающих из одного города в другой.
В Кирове за последние два года стоимость квадратного метра жилья выросла в среднем на 30%. Потребность во временном жилье, на роль которого идеально подходит арендованная квартира или комната, была, есть и будет. При этом мы все прекрасно понимаем, что сейчас рынок аренды находится вне поле зрения налоговых органов, поскольку лишь мизерная часть договоров аренды регистрируется в органах УФРС. А рынок арендного жилья нашего города в подавляющей части состоит из квартир постройки 60-70-х годов прошлого столетия - так называемые "бабушкины квартиры", состояние которых зачастую не устраивает нанимателей. Но они вынуждены платить за них, не имея качественной альтернативы.
Считаю, что принятие законодательных актов по вопросам формирования рынка арендного фонда жилья крайне необходимо. Хотя бы для того, чтобы сформировать основные правовые нормы, реализация которых позволит нанимателям жилья иметь стабильные и прозрачные условия аренды.

Алексей Миронов:
Тем не менее, всем известно, что основная цель бизнеса - получение прибыли (можно быть социально ответственным, но в пределах прибыли). Теперь давай вместе подсчитаем, что есть арендное жильё для бизнеса? Итак, у бизнесмена есть свободные средства в размере 100 млн рублей. Он принял решение построить дом для последующей аренды. Государство снизошло до забот бизнеса и убрало все барьеры и затраты, прямо не связанные со стройкой (это порядка 30%), при этом себестоимость квадратного метра будет около 25 тысяч рублей. За 100 млн. рублей построим 4000 квадратных метров или 80 квартир (из расчета - одна квартира - 50 квадратных метров). Бизнесмен оказался сверх социально ответственным и решил, что окупится проект в течение 10 лет без получения прибыли. При этом ежемесячная плата аренды одной квартиры (без коммуналки и без банковских кредитов) составит10,4 тысячи рублей (100.000.000:10:80:12). А теперь вопрос: где этот арендатор? В то же время, если свободные 100 млн рублей положить на депозит хотя бы под 10% годовых, можно иметь ежегодно, лёжа на печи, 10 млн рублей! Выводы делайте сами.

Алексей Журавлев:
Эти проекты уже давно обсуждаются, но, видимо, что-то все время не «срастается»... Может быть, проблема в том, что свое участие государство видит во всех этих проектах минимальным?
Соглашусь с коллегами — любой застройщик, в первую очередь, будет высчитывать свою прибыль. Ведь риски огромны! Постройку таких «арендных» домов себе могут позволить только крупные застройщики, у которых достаточно собственных средств.
Но в целом, решение жилищной проблемы в таком виде в России сегодня маловероятно. Лучше бы государство платило нормальные зарплаты, тогда и проблемы «тридцати процентов» не было бы.

Дмитрий Сергеев:
Я так понимаю, речь идет об общежитиях. Но, как правило, в общежитиях заинтересованы работодатели и те, к кому эти люди приезжают. Эта практика раньше существовала, и к ней всегда будут возвращаться в той или иной степени крупные работодатели. Да, может, нет такой потребности в объеме целого дома, но в рамках консолидации — когда два завода объединились и построили такой дом: часть квартир для своих нужд, а часть сдали - вполне. Вот такое направление, возможно, будет существовать и будет востребовано. Все остальное вряд ли.
Социальные проблемы должны решаться на уровне властей — областных, федеральных, муниципальных. Заказчиком и собственником таких домов должен выступать тот или иной уровень власти. При сегодняшней инфляции, при сегодняшней стоимости строительства,  включая стоимость земельных участков и техприсоединения, я считаю, что весь этот правительственный план - лишь благое пожелание, нежели серьезный проект.

Олег Шаклеин:
В принципе, перспектива в строительстве жилья была всегда. Но действительно возникает вопрос: а инвестору-то это все интересно? Вот правительство предлагает 0,2-процентную ставку имущественного налога. Ну и что? Не думаю, что застройщики после столь заманчивого предложения «побегут» строить «арендные» дома. Цена в данной ситуации — краеугольный камень.
В Европе государство выкупает у застройщиков готовые дома по определенной цене и само ими управляет. Схема, когда застройщик получает участок даром, а потом продает  готовый дом государству, идеальная. При этом, государство в таком случае должно получить квартиры по 30 тысяч рублей за квадратный метр, а не 45 тысяч рублей, как сейчас. Ведь одна из основных затрат — стоимость земли — в таком случае будет снята. Главное — зафиксировать с застройщиками цену и создать структуру, которая будет этими домами управлять. Это было бы отличное частно-государственное партнерство.
А можно еще дать возможность право преимущественного выкупа жильцам арендованных площадей под низкий процент. И тогда людей, не способных купить собственную жилплощадь будет не 30%, а 2-3%.

Должно быть интересно
Сергей Рылов:
Для институализации рынка арендного жилья необходимо, на мой взгляд, принять и изменить значительное количество законодательных актов. Требует изменения Гражданский, Жилищный и Налоговый кодексы и другие нормативные акты. Фактически сегодня в России отсутствует политика государства по данному вопросу.
Для того чтобы вывести из тени рынок найма жилья, нужно создать экономические условия для строительства так называемых "доходных домов". Считаю верной позицию о бесплатном предоставлении земельных участков под строительство таких объектов, но при этом необходимо жестко прописывает обязательства застройщика по объему и типу возводимого жилья. При этом у собственника такого объекта не должно быть возможности продавать "в розницу" квартиры в таком доме на протяжении нескольких лет.
Еще одно направление - жесткая позиция налоговых органов и населения в отношении граждан, сдающих квартиры в найм по "серым" схемам. Да, я говорю о том, что нужно "стучать" на своего соседа, если вам стало известно о том, что он сдает квартиру. Почему? Потому что в подавляющем большинстве случаев данный вид дохода не декларируется гражданами, а значит, вы частично платите за своего соседа и за бесплатную медицину, и за качество дорог в родном городе.
Не могу не обратить внимание и на тот факт, что сегодня месячная стоимость аренды типовой квартиры в Кирове сопоставима с размером платежа по ипотечному кредиту на такое же жилье. В том числе поэтому многие предпочитают платить за свою квартиру, купленную в ипотеку, нежели за съемную. Но с учетом роста стоимости жилья разница между арендой и ипотекой будет увеличиваться, что сделает найм экономически более привлекательным для населения.

Дмитрий Сергеев:
Да, стоимость аренды должна быть ниже, чем ипотека. Людям должно быть выгоднее арендовать, нежели брать ипотеку. Иначе, в чем смысл? С другой стороны, в таком случае стоимость аренды будет зажата в определенные «вилки». То есть, срок окупаемости сильно затянется.

Олег Шаклеин:
Главное, доверить строительство известным крупный застройщикам с хорошей репутацией. Например, тому же «Кировспецмонтажу». Но управление и контроль «доходными домами» должно в любом случае быть у государства, потому что если коммерческая структура будет сдавать квартиры в аренду, то она это будет делать по рыночной цене. А если не по рыночной, то кто ей будет компенсировать недополученную прибыль? И как тогда такое жилье смогут снять люди с низкими доходами — те, кто не может позволить себе купить жилье? Поэтому, давайте не будем городить огород.

Сергей Рылов:
А я считаю, что государство не должно вмешиваться в решение жилищных проблем граждан. Государство должно создавать условия, когда такие проблемы будут решаться в рамках рыночной экономики. Это и налоговые льготы для застройщиков, и льготное предоставление земель под строительство доходных домов, и прочие моменты.
Применение только одного из двух основных механизмов приобретения права на жилье - ипотеки - не может решить весь спектр задач и удовлетворить потребности всех граждан. Необходимо дать населению понятный инструмент и объяснить как он работает, а для этого нужно менять и законы, и отношение к аренде в целом. А тут уже без государственной политики по данному вопросу никак не обойтись.

Светлана Муравьёва
murraviova@yandex.ru