Ваше право истекло
Власти надеются достроить все объекты с обманутыми дольщиками в 2013 году.
Никита Белых пообещал президенту, что проблема обманутых дольщиков в Кировской области будет решена до конца текущего года. Однако выполнить задуманное не получится. Количество проблемных объектов в регионе за последние полгода несколько раз корректировалось и в итоге выросло в три раза. С обманутыми дольщиками и того сложнее — их число не известно даже по тем домам, которые будут сданы в ближайшее время ипотечной корпорацией.
Анонимные жертвы
«Достроить все проблемные дома до конца 2012 года невозможно, - говорит гендиректор «Кировской региональной ипотечной корпорации» Сергей Рылов. - Когда губернатор общался с президентом по проблеме обманутых дольщиков, в списке было всего 5 проблемных объектов. Теперь список существенно увеличился — это основная причина переноса сроков решения проблемы на 2013 год».
На конец октября в Кировской области было зарегистрировано 15 «проблемных» домов, в то время как в марте начальник управления госстроительства Андрей Перминов говорил, что их порядка 10. Тогда же, по словам Перминова, в регионе было «всего два дома и 142 официально признанных дольщика».
По словам Рылова, на протяжении последних месяцев список недостроенных долевых объектов постоянно корректировался, потому что иные дома попадали в него необоснованно. Яркий пример — Горбачева, 53. Дом построен, большинство квартир заселены. Люди не могли вступить в права собственности из-за нерешенной проблемы по кадастровому оформлению земли и назвали себя обманутыми дольщиками. Но если сравнивать их ситуацию с тем же домом на Физкультурников, становится понятно, что на Горбачева дольщиков нет. И таких случаев было немало.
Причина несовпадения понятий кроется в том, что изначально власти принимали обращения от всех граждан, если возникало подозрение, будто их дом потенциально проблемный. Потом стали разбираться: выезжать, смотреть, общаться.
Примечательно, что даже сейчас никто не может сказать точно: сколько на Вятке обманутых дольщиков. Некоторые объекты начинали строиться очень давно, когда договоры долевого участия не регистрировались в регистрационной палате, поэтому восстановить ситуацию сложно. Это по долгострою в Демьяново, с которым работает ипотечная корпорация, восстановить пофамильный список пострадавших несложно — люди друг друга знают, миграция населения невысока. В отличие от Вятских Полян, где вычислить дольщиков не могут до сих пор.
- Это вопросы даже не финансовые, а больше организационные: не все обратились в прокуратуру или в ипотечную корпорацию за помощью, а потому формально не могут считаться обманутыми дольщиками, - комментирует Сергей Рылов.
В целом по России ситуация аналогичная: попытки подсчитать количество обманутых дольщиков окончились неудачей, просто потому что до сих пор не существует четких критериев, которые бы позволяли относить людей к этой категории. Федеральная пресса со ссылкой на Минрегион приводила цифру 95 тысяч человек в мае 2012-го. Это на 12% больше, чем год назад. Однако интернет-движение «Однодольщики» приводит цифру 80 тысяч.
Более того, до настоящего времени не определена госструктура, которая бы курировала тему долевого строительства. Исправить ситуацию президент Путин поручил правительству до 1 декабря. К 1 февраля 2013 года чиновники должны отыскать средства для решения проблемы, а также пересчитать все проблемные объекты.
В Кировской области, например, формируется единый реестр дольщиков, чьи права были нарушены. Заместитель гендиректора КРИКа Игорь Запевалов пояснил, что для включения в этот реестр пострадавшие должны обратиться в областной департамент строительства, а документы, подтверждающие права на квартиры в незавершенном доме, следует направлять в ипотечную корпорацию.
По словам главного федерального инспектора Фердауиса Юсупова, в эксплуатацию введены уже три дома, восстановлены законные права 203 жителей региона. ГФИ также заверил, что тема дольщиков еженедельно рассматривается на заседании рабочей группы при областном правительстве и находится на постоянном контроле у полпреда президента в ПФО Михаила Бабича. Юсупов также добавил, что скоро в городской прокуратуре создадут межведомственную рабочую группу с привлечением представителей Роспотребнадзора, Росреестра, Ростехнадзора, ФМС, мэрии, которая будет проверять соблюдение законности в сфере долевого строительства. А к концу текущего года завершится работа по составлению «паспортов» строящихся объектов.
Кроме того, в ноябре на рассмотрение депутатов Заксобрания будет представлен законопроект по защите обманутых дольщиков, говорит Игорь Запевалов. Инициатор документа — областная прокуратура. Однако, по словам гендиректора ипотечной корпорации Сергея Рылова, в первоначальной редакции он содержал небольшой набор мер поддержки людей. КРИК попыталась его расширить, а также включить меры стимулирования бизнеса.
- Основной вопрос, который возникнет у застройщиков, - в чем выгода? Поэтому на уровне правительства обсуждался механизм бесплатного выделения земли застройщикам, которые готовы принять на себя обязательства по предоставлению жилья либо компенсации денежных средств обманутым дольщикам по конкретному объекту, - говорит Рылов.
Дом, которого нет
Однако до сих пор непонятна ситуация с домами, которые и построены давно, и люди в них въехали, однако по документам они не сданы в эксплуатацию. На сайте ГФИ был указан список таких объектов по Кирову, среди которых дом №125 по улице Свободы, заселенный в 2005 году. Мэрии было поручено до 1 августа 2012 года решить все вопросы с регистрацией и выдачей разрешений на ввод его в эксплуатацию. А воз и ныне там.
Надо сказать, у 125 дома на Свободе непростая история. Он начинал строиться в начале 1990-х. По словам начальника городского управления градостроительства и архитектуры Ирины Рубцовой, изначально участок предоставлялся Кировской нефтегазоразведочной экспедиции, затем «Кирторфстрою». В результате у застройщика оказалось недостаточно средств, и осваивать территорию взялось несколько компаний. В их числе - финансово-промышленная группа «Дом» и фирма «Аланта». По словам директора «Аланты» Геннадия Рубана, «Дом» пришел в проект позже, начал заново собирать деньги с жильцов и строить без учета вложений «Аланты». Рубан утверждает, что его доля в строительстве по одним только кирпичам составляет порядка 10 млн рублей. Общий же объем инвестиций - сотня миллионов. В обмен на инвестиции фирма Рубана должна была получить две трети квартир. Но не получила — директор «Дома» Владимир Лобанов сам распределил все жилье и разрешил заселяться своим дольщикам. Некоторые квартиры он продал дважды. По этому поводу было заведено уголовное дело, однако, как рассказали «Бизнес Новостям» жители несчастливого дома, многие документы по тому делу утеряны. И сейчас оно закрыто.
Кстати, надо упомянуть два нюанса. Первый — предприниматель Геннадий Рубан изначально вкладывался в строительство дома как представитель фирмы «СиТеК», затем компания передала все права и обязанности по договору долевого строительства ИЧП «Аланта». Далее появилось ООО «Аланта». Сейчас свои права на квартиры Рубан отстаивает уже от имени ООО «Контрако-Contraco». Бизнесмен объясняет этот факт сменой форм собственности в результате корректировки руководящего состава компании и выбором наиболее удобной формы уплаты налогов.
Нюанс номер два — список инвесторов, которые по решению директора «Дома» должны были получить квартиры в доме. Среди них не только физические лица, но и такие известные предприятия, как «Кировский ССК», «Хад-Дон-Вятка», налоговая служба и администрация города Кирова. Только эти договоры заключались без согласия инвестора - «Аланты», а, значит, признаны Арбитражным судом недействительными. Также суд признал право «Аланты» на квартиры в доме по Свободе, но реализовать его можно только после официальной сдачи дома.
- В 2009 году я делал запрос в теплоснабжающую организацию и пришел ответ, что никаких обращений по выдаче условий на подключение дома к наружным сетям не поступало, - возмущается бизнесмен.
Однако в доме есть отопление и прочие коммунальные прелести, позволившие въехать в него всем, кроме сотрудников «Аланты». А исполнительные листы, выданные Рубану в 1998 году и которые должны были гарантировать его право на квадратные метры, уничтожены за давностью лет. В мае этого года на имя предпринимателя пришло письмо с подписью и.о. главного судебного пристава Светланы Шороховой. В нем сказано: «в структурных подразделениях судебных приставов исполнительные производства по жилищным вопросам в пользу фирмы «Аланта» отсутствуют. Предоставить информацию за период с 1998 по 2007 год невозможно в связи с уничтожением документов, не подлежащих хранению».
Без права на ввод
«Дом №125 по улице Свободы внесен в реестр «проблемных». На сегодняшний день он не введен в эксплуатацию, потому что при возведении застройщик ОАО «Дом» допустил нарушения норм пожарной безопасности. Для решения вопроса необходимо расселение трех многоквартирных домов, стоящих рядом», - пояснил ГФИ. Он же в 1998 году в ответ на запрос «Аланты» писал, что исполнительные листы Арбитражного суда поступили в службу судебных приставов и также направлены в БТИ и мэрию. Но мэрия до сих пор разрабатывает варианты решения этой проблемы.
Тем временем, дольщики через суд смогли зарегистрировать права собственности на квартиры в доме №125 на улице Свободы.
Фердауис Ингельевич также отметил, что никто не оспаривает право «Аланты», точнее, ее правопреемника ООО «Контрако-Contraco», на квадратные метры. Но право это может быть реализовано после ввода объекта в эксплуатацию или на основании соответствующего судебного решения. «По имеющейся у нас информации, с исковыми требованиями о регистрации прав собственности «Контрако-Contraco» в суд никто не обращался», - пояснил Юсупов. Получается, смена названия вышла Рубану боком.
Есть еще одно обстоятельство, которое делает перспективу получить квартиры в этом доме для предпринимателя невозможной.
- Администрация города все отношения строит только с застройщиком, - комментирует Ирина Рубцова. И добавляет, что к настоящему времени практически все помещения в доме имеют собственников, только за объектом больше не числится застройщик, то есть лицо, обладающее правами на землю. Но для ввода объекта Градостроительный кодекс предусматривает наличие лица, обладающего правами на землю.
Поддержка для физлиц
- Не владею развернутой информацией по объекту на Свободы, 125. Мы ознакомимся с ситуацией и попытаемся предложить людям варианты решения проблемы. Но мы не будем помогать юридическим лицам. В данном случае речь идет о деятельности компании, в которой присутствуют коммерческие риски, - говорит Сергей Рылов.
Правда, по его словам, выделить обманутых инвесторов из общего количества дольщиков пока невозможно опять же потому, что по многим объектам нет полной и окончательной информации о физических лицах, которые являлись участниками долевого строительства.
Зато те, кто уже известен, смогут надеяться на предоставление помощи от ипотечной корпорации в следующем году. Для этих целей из областного бюджета запланировано выделение 300 млн рублей в уставный капитал КРИКа. По мнению Сергея Рылова, это позволило бы решить проблему на 85-90%. Как именно будут расходоваться обозначенные деньги — пока не известно. По словам замдиректора ипотечной корпорации Игоря Запевалова, механизм утвердят в ноябре.
Пока же корпорации удалось улучшить ситуацию по двум объектам за счет собственных средств. Например, в достойку дома по Физкультурников, 8 за последние полгода вложено порядка 105 млн рублей.
«Нельзя говорить, что это коммерческая сделка, как полагали некоторые депутаты Заксобрания, когда обсуждалось предложение выделить нам 300 миллионов. Направление денег на завершение строительства объектов с обманутыми дольщиками замораживает оборотные средства корпорации, в то время как та же сумма, размещенная на банковском депозите, принесла бы по доходность минимум 2-3 миллиона», - пояснил Рылов.
Геннадий Рубан с таким положением дел не согласен и тоже хотел бы претендовать на бюджетную поддержку. Потому что за юридическим лицом «Аланта», а ныне «Контрако», мол, стоят сотрудники компании, то есть граждане. Они доверили представление своих интересов руководителю и каждый по отдельности с заявлением в прокуратуру или еще куда-то не обращались. Как оказалось, зря, потому что складывается ощущение, будто кто-то очень не хочет, чтобы Рубан получил-таки то, что определил ему Арбитражный суд.
Надежда Курнакова
kurnakova_1985@mail.ru