Строительная пилюля
Власти Кировской области придумали, как снизить себестоимость квадратного метра жилья. Упор на комплексную жилищную застройку, привлечение «частника» в коммунальную сферу, федеральные субсидии и долгосрочный бюджетный кредит, который щедрая казна должна предоставить для строительства в микрорайонах инфраструктуры, - таковы лекарства от дороговизны. Строители в эффективности пилюль сомневаются.
В сфере жилищного строительства Кировская область претендует на право быть примером для подражания. В 2010 году регион вырвался в лидеры по темпам жилищного строительства (115% - самый высокий показатель в ПФО). Строительные организации постарались на славу и ввели в действие более 370 тыс. кв.м. жилья. До рекордного 2008 года, когда сдано было 426 кв.м., не дотянули, зато показатели 2009-го (336 тыс кв.м.) превзошли без особых проблем. А значит, отрасль идет на поправку.
Жилье становится доступнее, утверждают власти. Во многом благодаря ипотечным успехам. Ипотека вообще устроила в 2010 году победное шествие по региону: объем сделок превзошел докризисный уровень: всего выдали 2,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 2,2 млрд рублей (в 1,7 раза больше, чем в 2009 году). В итоге обстоятельства сложились так, что квадратный метр жилой площади на первичном рынке Кировской области оказался дешевле общероссийского показателя более чем на треть: 31,3 тыс. рублей против 48 тысяч.
Однако строители сомневаются, что такая привлекательная стоимость квадратного метра - заслуга властей.
- Цены у нас, конечно, ниже, но, в основном, это происходит из-за низкой покупательской способности населения, - поясняет председатель совета директоров «Кировского сельского строительного комбината» Денис Крутихин. - Мы снижаем цены на квадратный метр за счет нашей прибыли. Если в Москве КССК строит дом и продает его по цене 430 тыс. за квадратный метр, то в Кирове точно такой же дом из тех же материалов невозможно продать и за 50 тыс. за квадрат.
Между тем, спрос на жилье в регионе восстанавливается. Одна беда – большинству населения области до собственной квартиры по финансовым соображениям все еще так же далеко, как до луны, а ипотека по условиям чуть легче средневековой кабалы. Потому масса людей по-прежнему кочуют по съемным квартирам, живут в старых-добрых «хрущевках», срок годности которых давно истек, а то и вовсе в ветхом и аварийном жилье (удельный вес такого жилья составляет 6,8% от общей площади жилья, что в 2,2 раза превышает средний по России уровень).
Разумеется, такая ситуация совершенно расстраивает местные власти, потому они намерены стимулировать развитие жилищного строительства и принимать всевозможные меры по удешевлению себестоимости квадратного метра жилья. Сделать это можно, сходятся во мнении строители и чиновники. Правда, способы достижения благородной цели предлагают разные.
В расчете на монстров
Что придумала областная власть в лице губернатора?
Отныне мы будем строить целые микрорайоны. Только так можно обеспечить кировчан доступным (по 26-27 тыс. за квадратный метр) жильем, считают чиновники, а потому поставили комплексную жилищную застройку во главу угла областной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Кировской области» на 2011-2015 годы. Благо опыт уже имеется, причем вполне положительный: обживаются «Чистые пруды», второе дыхание открылось у микрорайона «Урванцево» (это был первый опыт комплексной многоквартирной застройки в Кирове, теперь его распродали по частям), а проект «Солнечный берег» настолько хорош, что понравился даже Владимиру Путину (кстати, утром 3 февраля с Фондом РЖС было подписано соглашение о строительстве в микрорайоне детского дошкольного учреждения силами областного и муниципального бюджетов).
Правда, если заглянуть на сайт компании «Кировспецмонтаж», то по таким ценам, которые анонсируются властями (27 тыс. рублей за кв.м.) в «Солнечном береге» можно купить, в основном, достаточно большие двух и трехкомнатные квартиры, которые в итоге выливаются покупателю в крупную сумму. Да и этих 27 тысяч строители добились без чьей либо помощи, своими усилиями за счет экономии затрат и замкнутого цикла производства. Учитывая, что такими возможностями могут похвастаться немногие, возникает вопрос: кто будет осуществлять комплексную застройку в дальнейшем?
- Вы же понимаете, что небольшим компаниям проекты комплексной жилищной застройки просто не под силу. У нас нет достаточных ресурсов, поэтому понятно, на кого рассчитана такая стратегия - это пара компаний-строительных монстров, - прокомментировал один из представителей строительного бизнеса. - А как будут выживать остальные?
Реализация таких масштабных проектов, безусловно, подстегнет весь строительный комплекс области. Однако у строителей к разработчикам стратегии вопросы все же имеются. Например, оправдано ли делать упор именно на комплексную застройку?
- Все будет зависеть от толщины кошелька, - рассуждает гендиректор компании УКС «Авитек» Алексей Лопаткин. - Если у государства сегодня есть деньги на строительство и развитие инженерной и социальной инфраструктуры, то оправдано делать акцент на комплексной жилищной застройке. Но, насколько мне известно, денег, достаточных для обеспечения жилищного строительства в заявленных объемах, нет.
А планам областных властей Наполеон бы позавидовал. К 2015 году в регионе должно быть построено 645 тыс. кв.м. жилья, что составит 0,49 кв.м. на одного человека (рост к 2010 году – в 1,8 раза). И если сегодня ежегодный прирост ввода жилья держится на уровне 5-10% (не забывайте, мы лучшие в ПФО), то в планах правительства уже с 2014 года достигнуть 20% роста. Почти 49% жилья должно быть построено именно в рамках комплексных проектов.
Разумеется, под эти замечательные цели необходимы огромные, подготовленные участки земли. Поиском последних как раз и займутся региональные власти на пару с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства. В успехе предприятия сомневаться не стоит, если припомнить историю с землями зонального института, которые сегодня благополучно застраиваются. В ближайшее время под жилищное строительство приспособят еще 3 участка федеральных земель общей площадью 101,2 гектара. «В планах на ближайшие пять лет работа по вовлечению в гражданский оборот еще 109,3 гектаров федеральных земель на перспективных для жилищного строительства участках. Использование всех названных земель обеспечит строительство 430 тыс. кв.м. малоэтажного жилья», - сообщил губернатор на совещании по вопросам жилищного строительства 3 февраля. Подробностей узнать, к сожалению, не удалось: областной департамент строительства и архитектуры не особо разговорчив с прессой.
Коммунальщиков в бой
Власти понимают, что жилье эконом-класса – это полная утопия в случае, если строителям по-прежнему придется организовывать все инженерные коммуникации и коммунальную инфраструктуру своими силами. Так, например, чтобы возвести запланированные 733 тыс. кв.м. жилья в «Чистых прудах» потребуется около 5,3 млрд рублей инфраструктурных инвестиций. В расчете на один квадратный метр вводимого жилья это 7,3 тыс. рублей, или удорожание квадратного метра на 25%. А общая потребность во вложениях в инфраструктуру районов комплексной жилой застройки по области на 2011-2015 годы составит 7,1 млрд рублей. Причем деньги нужны сразу, на начальных этапах строительства, когда объем проданных квартир еще минимален.
Потому строительные организации берут кредиты, что также приводит к повышению себестоимости квадратного метра. Стоит ли уточнять, что всевозможные согласования и разрешительные документы и просто общение с чиновниками по душам не способствуют быстрейшему разрешению вопросов, а значит, накидывают пару лишних рублей к стоимости квадратного метра.
- Монополисты душат. Для того чтобы получить разрешение на строительство, надо год бегать по инстанциям, - говорит председатель совета директоров «Домостроительного комбината» Сергей Пескишев. - Огромное количество времени и денег отнимает подключение энергетики, теплосетей, канализации. Кстати, законом предписано, что администрация должна выставлять на аукцион площадки, обеспеченные всей инженерной инфраструктурой. Однако таких просто нет.
Поддержка пришла от Никиты Юрьевича. Он придумал (пока на уровне предложений), как помочь строителям сэкономить затраты и удешевить стоимость квадратного метра. К возведению инженерных коммуникаций необходимо привлекать частный бизнес: организации коммунального комплекса будут строить объекты коммунальной инфраструктуры и в последствии обслуживать их. «Окупаемость затрат на строительство достигается путем включения инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг», - объясняет нехитрую схему губернатор. И сам же отвечает на закономерный вопрос о повышении тарифов: «Относительно незначительные затраты на обслуживание жилого фонда, снижение объема потребления энергоресурсов за счет использования приборов учета, гораздо меньший по сравнению с существующими сетями процент потерь, применения энергосберегающих технологий в строительстве как зданий, так и элементов инфраструктуры, должны привести к значительному снижению платежей населения». Выходит, в новых микрорайонах жильцы будут платить за жилищно-коммунальные услуги даже меньше. Эх, мечты...
Государство коммунальщиков в беде не бросит: в рамках государственно-частного партнерства предприятия смогут пользоваться госгарантией под кредитные ресурсы и субсидиями на погашение процентной ставки, если, конечно, предложения Никиты Белых будут услышаны в Москве.
Строители такую инициативу одобряют:
- Если кто-то будет брать на себя часть коммуникаций, то квадратный метр определенно станет дешевле, - подтверждает мысль губернатора Денис Крутихин. - Только удастся ли частному бизнесу на этом заработать?
И будет ли эффект?
- Уже сегодня частный коммунальный бизнес вовлечен в процесс, но это совершенно не приводит к удешевлению стоимости квадратного метра, - комментирует Алексей Лопаткин.
Да и вопросов к качеству предоставляемых частными коммунальными организациями услуг пока много, судя по отзывам строителей и жильцов.
Садик на халяву
Инфраструктуру (садики, школы и т.д.) в новых микрорайонах целиком и полностью возьмет на себя государство. Например, федеральный центр может выдавать муниципалитету бюджетный кредит, который впоследствии (по окончании строительства или чуть позже) будет возвращен за счет налоговой отдачи от выполненных строительных работ и дальнейшей эксплуатации жилья. Так, от реализации проекта «Чистые пруды» власти ожидают 4,2 млрд рублей налоговых платежей во все уровни бюджета.
- Я не являюсь сторонником простого «выпрашивания» денег у федерального бюджета и не считаю правильным поощрять иждивенческие настроения у регионах, - уточняет губернатор. - Поэтому оптимальной формой поддержки, компенсирующей разрыв во временных моментах потребности в финансировании проекта и бюджетной отдачей от него, может стать совокупность субсидии федерального бюджета в размере, равном размеру дополнительных поступлений в федеральный бюджет, генерируемых стройкой, и долгосрочного – до 5-7 лет - бюджетного кредита со стороны федерального бюджета.
Интернет-сообщество не заставило себя ждать. Один из юзеров пишет в блоге губернатора: «Итак, применительно к «Чистым прудам» регион-Вятка хочет получить (по транспортной и социальной «инфраструктуре») 2,4 млрд рублей субсидий федерального бюджета и 1,6 млрд рублей - «бюджетный кредит» на 5-7 лет, с отсрочкой возврата суммы основного долга и нулевыми процентами «по предоставляемым кредитным ресурсам». И сюда вообще не вошел путепровод... (надо думать, путепровод будет строить государство вместе с РЖД). Стоит ли овчинка выделки?! ( Громкие слова губернатора «про-кредит» - на деле выливаются в... ту же «дотацию от государства»)».
Скептически настроены и кировские строители.
- Мы на такие чудеса (помощь из бюджета) не рассчитываем, - комментирует Денис Крутихин. - Поговорят-поговорят, а изменится ли что-то - большой вопрос. Кто даст Кировской области денег на строительство школ и садиков? Спросите у Миронова, много ли помощи он получил от государства? Он все делает сам, ни на кого не надеясь.
- И давайте откровенно, - продолжает Лопаткин. - Эти деньги, которые бюджет инвестирует в создание инфраструктуры, будут заложены в стоимость участка. Бюджетный кредит ведь надо возвращать? Чтобы действительно удешевить стоимость квадратного метра, государству нужно строить инфраструктуру и заставлять монополистов (коммунальные службы, например) покупать ее. Сегодня получается, что мы строим инфраструктуру за свой счет, передаем ее бесплатно, а они потом зарабатывают на этом деньги.
Скоро ли стоимость квадратного метра упадет, появится ли в регионе по-настоящему экономное жилье - пока не могут ответить ни строители, ни власти. Первые рассчитывать на чудодейственные пилюли от всех проблем не привыкли, а вторые пока лишь предлагают и ждут ответа от чиновников вышестоящих.
Мария Петухова
petuhova@bnkirov.ru