Жилищный пузырь
Киров застраивается растущими темпами. В первом полугодии область вышла на второе место в ПФО по темпам строительства жилья. Однако рынок жилья как будто не замечает этого: цены на «квадраты» продолжают уверенно расти. Почему так происходит, что будет с ценами дальше и есть ли способы сделать жилье доступным для кировчан — на эти вопросы попытались ответить гости программы «Разворот на бизнес» в прямом эфире радиостанции «Эхо Москвы в Кирове».
Участники:
Вадим Перминов, глава департамента строительства и архитектуры Кировской области
Екатерина Орешкович, председатель совета директоров группы компаний «Руснедвижимость»
Алексей Миронов, гендиректор компании «Кировспецмонтаж»
Юрий Захаров, генеральный директор девелоперской компании «Железно»
Олег Прохоренко, главный редактор газеты «Бизнес Новости»ё
Светлана Занько, главный редактор радио «Эхо Москвы в Кирове»
Андрей Матрохин, генеральный директор агентства «Право и недвижимость»
Жилищный пузырь?
Олег Прохоренко: Недавно в Кирове побывал полпред президента в ПФО Михаил Бабич. На встрече со строителями было заявлено, что Кировская область вышла на второе место по темпам строительства в округе (прирост составил 31% за первое полугодие). Тем не менее, цены держатся на прежнем уровне. В чем причина?
Вадим Перминов: Рост в 30% - это, вроде бы, существенно, но в первом полугодии ввод жилья составил всего одну треть от годовой потребности. Построено 150 тыс. кв. метров жилья, в то время как по итогам года мы должны ввести 440 тыс. квадратов. Поэтому рынок и не отреагировал. Строить нужно еще больше. Так, существует госпрограмма, согласно которой в России объемы ввода жилья должны к 2020 году достигнуть уровня 1 кв. метр на человека. Московская область уже на уровне 0,97. У нас этот показатель в области — 0,31, к 2015 году мы должны довести его до 0,5.
Олег Прохоренко: Спрос на рынке в связи с увеличением ввода жилья как-то изменился?
Екатерина Орешкович: Если позволите, я начну издалека. За последние 5 лет объем жилищного строительства прирос в два раза по отношению к предыдущим пяти годам. Сейчас мы ставим цель к 2015 году увеличить объемы жилищного строительства еще в два раза. Кто является основным потребителем этого жилья? Недавно мы совместно с нашими коллегами проводили исследование для нового микрорайона и пришли к следующему заключению: инициатором покупки на 65% является женщина (именно она обустраивает жилье); более того, сейчас срок эксплуатации одной квартиры сократился, квартиры теперь меняются раз в пять-шесть лет, то есть растет страсть к потреблению. Явно прослеживается тенденция к увеличению оборачиваемости жилья: если 20-летний ипотечный кредит в 2003-2008 году гасился за 8 лет, то сейчас за 5-6 лет. Люди сейчас покупают квартиры в среднем 5-6 раз в жизни (раньше — 3-4 раза), а первое свое жилье приобретают уже в 21-25 лет. Растет инвестиционное присутствие: примерно 40% покупок на рынке жилья эконом-класса — это инвестиционный спрос. Эту тенденцию стимулируют такие программы, как залог текущего жилья и приобретение новостройки под залог текущего жилья практически без какого-либо первоначального взноса.
Олег Прохоренко: То, что я услышал, напоминает некий пузырь. Получается, реального спроса (без учета инвестиционного) нет. И это чревато резким обвалом цен.
Екатерина Орешкович: Обвала не будет до тех пор, пока мы доведем показатель ежегодного ввода жилья хотя бы до 0,5 кв. метров на душу населения. Сейчас есть просто неудовлетворенная потребность людей в улучшении своих жилищных условий.
В обход монополистов
Олег Прохоренко: В выступлении Михаила Бабича была еще одна тема: естественные монополии не идут на встречу строителям и поэтому держатся высокие цены на жилье. При этом Бабич отметил: «Можно констатировать, что возможности исполнительной власти влиять на естественные монополии ограничены». Как выходить из ситуации, если монополисты выкручивают руки?
Вадим Перминов: КЧУС и «Кировспецмонтаж», осваивая большие участки (от 10 гектар), например, сами решают вопросы по обеспечению микрорайонов теплом, электричеством, делают свои трансформаторные подстанции, сети ливневой канализации. В итоге затраты у них снижаются в два раза.
Алексей Миронов: Теплоснабжающая компания требовала с нас 90 млн рублей, чтобы подключить «Солнечный берег» к централизованному отоплению. Естественно, эти 90 миллионов отразились бы на стоимости продаваемого жилья. Мы построили собственную газовую котельную за 45 млн рублей и ни одного рубля не добавили к стоимости квадратного метра. Свою котельную мы построили и в «Чистых прудах». Сегодня мы продаем тепло, и за счет этого амортизируем стоимость котельных. А монополисты просто хотели получить и сети, и плату за техприсоединение. То есть нам бы пришлось строить сети до ближайших тепловых узлов, а затем передавать их безвозмездно энергетикам. Это как если бы вы пришли в магазин, и с вас сначала бы взяли деньги за вход, а потом еще и за продукты.
Светлана Занько: Крупные компании снижают затраты за счет строительства собственных котельных и т. д. Говорит ли это о том, что они продают жилье, по ценам ниже рыночных?
Екатерина Орешкович: Не факт.
Алексей Миронов: Цены диктует рынок. В кризисные 2008 — 2009 годы, когда люди перестали покупать жилье, цены на жилье действительно пришлось снизить до 27-28 тыс. рублей за квадратный метр, потому что спроса не было на рынке. А на рыночную цену влияет себестоимость. И вот здесь надо посмотреть, почему себестоимость получается такая высокая. Первая причина — это монополии. Вторая - цена на землю. В 2010 году мы покупали участки за 1 млн 700 тысяч за гектар, через год — уже по 2,5 млн за гектар, а последний участок купили уже за 9 млн 800 тысяч за гектар.
Екатерина Орешкович: Знаете, что сейчас у нас происходит на рынке новостроек? Надо честно сказать: у нас олигополический рынок. И всеми инструментами, которые сейчас применяются для регулирования рынка, мы только укрепляем эту олигополию. Крупные компании сегодня в целях экономии затрат замыкают строительный цикл: у них свои материалы, свои заводы, они зарабатывают на том, на чем раньше теряли деньги, и сейчас уже покушаются на бизнес естественных монополий. С одной стороны, это действительно классно, так как ведет к снижению издержек. Но с другой стороны, у них нет конкуренции, которая стимулировала бы их снижать цену. Поэтому пока есть покупательский спрос, пока существует ипотечное кредитование (а сегодня уже 30% нового жилья покупается с ипотекой), цена все равно будет держатся на уровне 40 тысяч рублей за квадратный метр. Дешевеет только вторичный рынок - старое жилье, которое массово строилось в 50-80 годы. Если новое жилье дорожает в год где-то на 10-15%, то старое жилье в стоимости не растет, или в лучшем случае показывает прирост 5%.
Алексей Миронов
Недоразвитая малоэтажка
Олег Прохоренко: Как быть тогда небольшим компаниям на олигополическом рынке?
Екатерина Орешкович: Средние и мелкие компании активно идут в малоэтажное строительство. Но пока как такового рынка индивидуального жилья нет. За последние полтора года ярко выявилась тенденция перехода в рынок малоэтажного многоквартирного жилья (дома до трех этажей), так как издержки на строительство квадратного метра в этом случае меньше. Первый такой проект был запущен в Ганино два года назад на 8 тысячах квадратных метров, и квартиры там раскупили очень быстро.
Юрий Захаров: Тем не менее, рынок малоэтажного строительства довольно сложный. Доля затрат, связанная с подключением к сетям и благоустройством территории существенно выше. Мы построили небольшой поселок в 23 дома. Инженерные сети электроснабжения, к примеру, стоили нам примерно 3,5 млн рублей, то есть если посчитать, то на каждый дом пришлось по 150 тысяч рублей затрат только на подключение к электричеству. Отдельный вопрос — инфраструктура. За 15-20 тысяч рублей можно построить коробку. Если мы добавляем к этой коробке внутренние инженерные сети, то это как минимум плюс пять тысяч к квадрату. Прибавьте подведение асфальта, благоустройство территории, забор... В итоге получается, что строить индивидуальный дом дороже, чем квартиру. Вопрос с инфраструктурой можно решить, если подходить к нему комплексно. В таком случае власти должны найти бюджетные средства на строительство дорог, детских садов, школ, подведение инфраструктуры, саму же землю нужно распределять на аукционах (оптимальна система голландских аукционов). Когда на участке появится 10 застройщиков, которые будут конкурировать друг с другом по стоимости квадратного метра, по планировке домов, по технологиям, клиент сможет выбрать тот формат жилья, который ему по душе.
Алексей Миронов: Пока же действительно условия для развития рынка малоэтажного строительства непростые. Государство слабо участвует в развитии этого рынка и не гарантирует наличие инфраструктуры. Банкам тоже не особо интересен рынок загородной недвижимости. Попробуйте взять кредит под залог имеющейся земли... Соответственно мы имеем отсутствие заемных средств, отсутствие ликвидности и отсутствие инфраструктуры. Поэтому инвестировать в массовое малоэтажное строительство некому. Строят только те люди, у которых есть деньги.
Светлана Занько: То есть широких перспектив для развития малоэтажки нет?
Алексей Миронов: Они есть. Но развитием малоэтажного, как и многоэтажного строительства должны заниматься не только строители, но и власть. Однако власть постоянно выпускает какие-то постановления, законодательные акты, которые нагружают строительство новыми затратами. С нового года, например, вводится страхование долевого участия в жилищном строительстве. То есть государство не смогло справиться с недобросовестными застройщиками и решило все переложить на дольщиков. Законодатели предполагают, что стоимость жилья в итоге увеличится на 4-5%, а фактически может быть и больше.
Светлана Занько: У нас заканчивается программа. По данным Росриэлта за последний год цены на недвижимость менялись следующим образом: квартиры подорожали в целом на 19%, вторичный рынок — более,чем на 22%, новостройки — более, чем на 10%. Вопрос всем гостям: в ближайший год такие темпы роста цен на жилье сохранятся?
Екатерина Орешкович: Думаю, да.
Юрий Захаров: На этой планке цены должны стабилизироваться.
Алексей Миронов: До конца года цены не будут сильно расти, потому что они подошли практически к потолку, но в следующем году рост будет.
Подготовила Мария Петухова
petuhovamv@gmail.com
Цитаты
Екатерина Орешкович: «Знаете, что сейчас у нас происходит на рынке новостроек? Надо честно сказать: у нас олигополический рынок. И всеми инструментами, которые сейчас применяются для регулирования рынка, мы только укрепляем эту олигополию. Поэтому цена все равно будет держатся на уровне 40 тысяч рублей за квадратный метр».
Алексей Миронов: «Заботиться о снижении цен на жилье должны не только строители, но и власть. Однако власть постоянно выпускает какие-то постановления, законодательные акты, которые нагружают строителей новыми затратами. С нового года, например, вводится страхование долевого участия в жилищном строительстве, а также штрафы за «перегруз» на автодорогах. Затратная часть опять вырастет».