Константин Кропачев
Инвесторы с задатками
Генеральный директор компании «Сеть Коммерческой Недвижимости», организатор проекта геоинформационной системы инвестора Кировской области - InvestorKirov.ru Константин Кропачев о недвижимости знает все или почти все. В этой сфере он работает больше 10 лет. Кропачев считает, что Кирову не хватает качественных торговых центров с большой площадью. Еще он уверен, что наличие в области «дешевых» и «длинных» федеральных денег, поможет выйти региону на новый качественный уровень развития в строительстве инфраструктуры, дорог, жилой и коммерческой недвижимости.
«Я наторговался»
Мы беседуем с Константином Кропачевым в офисе его компании в центре города. Он рассказывает мне, как и с чего начал первые шаги в бизнесе. Начал, как и многие, в середине «лихих» 90-х. И так же, как и многие, - с торговли.
- Мы занимались оптово-розничной торговлей спецодеждой, тканями, обувью, у нас был торговый дом «Константин», в свое время один из лидеров кировского рынка - рассказывает Кропачев. - Но есть взлеты, и есть падения, и в какой-то период случились несколько неприятных происшествий в бизнесе. Значительным фактором стала нарастающая внутренняя и внешняя конкуренция. Начался ценовой прессинг, несколько крупных московских компаний заходили на региональный рынок. Стала складываться некая потеря ориентации в бизнесе: что делать, в каком направлении развиваться? К тому же, усталость, может быть, накопилась. Я наторговался. Тогда, как в военных фильмах показывают, было принято правильное стратегическое решение: надо рассмотреть новые направления, перегруппироваться и реинвестировать средства. Почему была выбрана сфера недвижимости? Скорее всего, это было связано с возможностью инвестировать во что-то «недвижимое», с ожиданием от этого стабильности. Мы приобрели один магазин, потом второй. И с 2002 года начали заниматься только коммерческой недвижимостью. А еще я и тогда считал, и сейчас считаю, что высшие силы существуют. Нас кто-то ведет, каждого по своим направлениям.
- А как можно прийти в совершенно новую сферу бизнеса без соответствующих знаний и опыта?
- Безусловно, знаний не хватало. Я целенаправленно и пошагово учился на брокера в сфере недвижимости, получил диплом «Сертифицированный управляющий коммерческой инвестиционной недвижимостью» института коммерческой недвижимости CCIM и курсов CPM. Европейские и американские учителя передавали свой многолетний, ранее апробированный на Западе опыт управления недвижимостью, и тогда в постперестроечном периоде, и во многом сейчас это фундаментальные знания, необходимые каждому кто работает с недвижимостью. Александр Литягин автор “KPI-Школы мотивации и управления” систематизировал мои знания по управлению компанией по целям. Ну, а самыми ярким событиями в жизни и в учебе, за последние 15 лет, были тренинги OpenForum Владимира Герасичева, проходившие в Москве.
Константин долго и увлеченно рассказывает мне о том, как новые знания «по кирпичикам» складывались в фундамент бизнеса «Сети Коммерческой Недвижимости». Как менялись сначала его мироощущение, настроение и настрой к делу, а потом и сотрудников компании. Новая система управления по целям, правда, внедрялась нелегко. Некоторые сотрудники ушли из компании. «Не все были готовы принять эту достаточно требовательную к себе и другим систему управления по целям, - не скрывает мой собеседник. - Молодые не хотели работать в жестко контролируемых бизнес процессах, а кто-то уже просто ничего не хотел менять».
- Если нет цели, четкого плана то ничего не нужно делать, продолжайте сидеть дальше на мягком стуле, - продолжает Константин. - Если не знаешь, куда идешь и к чему хочешь прийти, - нет смысла двигаться. Твой результат абстрактен, неизмерим, неконкретен, а трудозатраты значительны.
«Сильно и больно бьют»
- Константин, сколько сегодня в Кирове агентств недвижимости? На этом рынке конкуренция острая или, что называется, хватает всем?
- Их много. Они, как снежный ком, появляются-исчезают, появляются-исчезают. И рынок выдерживает ровно столько агентств, сколько он их может «переварить». Среди них есть профессионалы, которые могут значительно сэкономить ваши затраты на приобретение или аренду помещения, не позволят вам сделать ошибок во время сделки, проверят юридическую чистоту. Если смотреть в сфере управления недвижимостью, когда перед собственником стоят другие вопросы (какова ставка аренды? как обеспечить заполняемость объекта? продать или начать самому торговать?), но нет соответствующего уровня знаний или соответствующего консультанта, то не оцифрованное и неверно принятое решение будет стоить весьма дорого. Основная масса агентств работает на рынок жилой недвижимости. Сложная и весьма нервная работа с запросами покупателя. Многие из агентств сегодня, я бы сказал, выживают - естественный отбор. В Кирове из-за малой емкости регионального рынка в сфере коммерческой недвижимости работают очень не многие, в управлении проектами и недвижимостью - единицы. Многие собственники, оптимизируя затраты, делают все сами или держат своих псевдоуправляющих. С уверенностью говорю, что эти объекты неэффективны на 100%, они реально недополучают от 10 до 30% доходов, потому что нет главного - системных знаний (ПАД, ЧОД, заполняемость) и взаимосвязанной с ними системы управления и контроля. И вчера и сегодня - это абсолютная реалия.
- Многие «выживают», потому что в Кирове сложно найти хороших специалистов в сфере недвижимости?
- Хороших специалистов надо воспитывать. В компании мы учим работать по четким целям, мы учимся считать каждый инвестиционный рубль и зарабатывать максимум возможного. И я горжусь тем, что наша компания вырастила как минимум трех профессиональных управленцев, в квалификации которых я уверен. Все специалисты компании получают процент от прибыли, и если люди не могут заработать, они уходят сами. В свое время был сделан вывод: чем меньше количество персонала в компании, при большем объеме правильно инвестированных средств, тем более интересен и стабилен твой бизнес. И тем он менее подвержен влиянию со стороны внешних и внутренних факторов, в том числе человеческого.
- В каких районах города Кирова коммерческая недвижимость чаще всего пользуется спросом?
- Спрос выше на недвижимость, расположенную в районах, где ярко выражен торговый коридор, где высокая деловая активность. Сейчас вы можете увидеть сами, где и в какой локации концентрация объектов Street retail и торговых центров. Там самые высокие ставки. Туда идут люди, соответственно, там наибольший оборот для бизнеса.
Мы рассматриваем взятую из шкафа карту города Кирова, разработанную компанией Константина для инвесторов еще в 2006 году. На ней — объекты торгово-офисной, складской недвижимости со всеми характеристиками. «Когда приезжали инвесторы и видели эту карту, они удивлялись и говорили, что подобного в России, в регионах мы не видели нигде», - утверждает Кропачев, показывая мне объекты и торговые коридоры на улицах города, выделенные разным цветом.
- На юго-западе города, видите, тоже хорошая торговая зона, стабильная, ликвидная, - продолжает виртуальную экскурсию по карте собеседник. - Думаю, что в районе площади Лепсе сейчас тоже уже достаточная концентрация объектов недвижимости, чтобы говорить о ней как о привлекательной торговой локации, хотя ставки там ниже. Появляется интересный торговый коридор в районе Карла Маркса между улицами Труда и Профсоюзной, возможно он будет иметь логическое завершение трансформацией завода КРИН в торгово-офисный объект. В свое время была несколько недооценена улица Ленина и, по отзывам арендаторов, часть улицы была “мертвая” для торговли. Это характерно для старой части города, т.к. высотность зданий небольшая, плотность проживающего населения ниже, но это сейчас частично компенсируется общественно-деловой активностью. Сейчас новые привлекательные торговые локации появляются в строящихся микрорайонах, и к ним можно и нужно присматриваться с горизонтом планирования расходов в течение ближайших 2-3 лет, а средняя окупаемость будет 7-10 лет, хотя и риски там значительно выше, но и попасть туда проще - цена входного билета ниже. В этом случае мнение специалиста по коммерческой недвижимости не повредит.
- Константин, как выгодно вложить средства в недвижимость?
- Сядьте, на калькуляторе посчитайте окупаемость. Если процент доходности с учетом расходов и трудозатрат будет выше банковской ставки по кредиту и вас это устраивает, - тогда выгодно. Выбрали район города, посмотрели, какова там арендная ставка, сколько стоит квадратный метр. Посчитали, сколько заплатите за коммуналку, за содержание, убираете на незаполняемость 5-30%, минус налоги. В этом отношении очень показательна таблица, смотрите...
Мы открываем брошюру «Основы инвестиционной деятельности», Кропачев находит и показывает мне таблицу. Рассматриваю графы: «Ликвидность», «Реализуемость», «Риски», «Управление»... Страницы в пособии с заметками и расчетами карандашом на полях. «Многие и раньше, и сейчас пишут планы работ, инструкции аккуратно, без помарок, подшивают в папку, потом в пыльный архив, но противоположный принцип работает лучше, - уверяет меня Константин. - Чем больше пометок, сносок, записей на полях, тем больше работали с документом. Не нужно делать красивые, но не реализуемые планы, расчеты или многостраничные инструкции для кого-то, нужно в живую, накоротке считать, править здесь и сейчас».
- Предварительный расчет лежит на поверхности, но использовать его для финансовых и управленческих решений нельзя. Не просчитанные с участием специалиста рынка, неосмысленные по рискам вложения в недвижимость, золото, искусство, валюту, станки, да неважно во что, - очень сильно и больно потом бьют по вам, - заключает Кропачев.
- Неужели есть бизнесмены, которые неосознанно вкладывают деньги в недвижимость?
- Я бы сказал, что аксиома “недвижимость - это выгодно всегда” не работает на все сто процентов. Здесь можно со значимой оговоркой применить закон Парето, где 20% объектов всего рынка коммерческой недвижимости приносят их владельцам 80% доходов и оставшиеся 80% объектов только 20% доходов. Вы вложите средства в казалось бы, ликвидный магазинчик в ста шагах в сторону от торгового коридора и лет 20 будете возвращать свои инвестиции. Годами систематизируешь свои знания, учишься бюджетировать, планировать, и думаешь вот уже оно. А в Москве тренер мне говорит: ты неправильно ставишь цели и задачи. Нужно описывать результат, а не действие по его достижению. Так же и в расчетах. Кажется, что вроде посчитали, вроде выгодно. В итоге же получается, что нужно заложить процент на недоиспользование. Вот вы как описываете свой план на день? Наверное, «позвонить, договориться о встрече, взять интервью»?
- Ну, примерно так.
- Правильно поставленная цель, задача не должна выражать действие (отвечать на вопрос что сделать?). Она должна описывать конечный результат например: проект статьи, электронный файл с интервью, подготовленный по итогам обсуждения от 2 до 5 страниц. Плюс срок, оценка достижимости, релевантности, контроль.
Вообще, каждый рубль должен ежедневно приносить доход не меньше банковского процента. Иначе говоря, деньги должны работать здесь и сейчас. Это основа, фундамент, железное правило, которое должно работать каждый день.
«Три» с плюсом от иностранных инвесторов
- Константин, в Кирове торгово-офисные центры растут, как грибы после дождя. Многие из них работают не с полной загрузкой. Как вы считаете, их уже не избыточное количество?
- Дело в том, что торговых центров того уровня, который уже сейчас требует региональный рынок нет. Существует мировая классификация торговых центров. Их критерии — местоположение, арендуемая площадь, ассортимент товаров и услуг, «якорные» арендаторы. В Кирове много небольших торговых центров, которые относятся к микрорайонным. Районных — меньше и еще пара окружных. Если взять соседние города- «миллионники» - Казань, Нижний Новгород, - там ведущую роль играют крупноформатные ТЦ с площадью 40-100 тысяч квадратных метров. В них другой пул «якорей» и больше арендаторов галерейной части, большая развлекательная зона. Почему мы в Кирове практически не видим других популярных брендов? У них свои правила размещения по форматам и размерам торгово-развлекательные центров. Я считаю, что нам очень не хватает качественного торгово-развлекательного центра на 70-100 тысяч «квадратов». Торговая недвижимость Кирова перешла бы на другой уровень игры. Когда в Киров приезжали девелоперы и иностранные инвесторы, они оценивали «Jam Молл» на «три с плюсом» по их личной пятибалльной системе. Это с учетом местоположения, локации, подъездных путей, наличия парковки. Но «Джем Молл» все-таки однозначно занял свою нишу и альтернативы ему пока нет.
-Каковы, на ваш взгляд, ближайшие перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в городе Кирове?
- Концепция недвижимости будет меняться в сторону улучшения, будут строиться качественные торговые площади с большими парковками, у офисной недвижимости в Кирове будут появляться классы А и В+. По производственно-складской недвижимости перспектива - промпарки. Будет усиливаться вторая волна трансформаций. Если ранее заводы повсеместно становились торговыми центрами, то сейчас часть коммерческой недвижимости будет искать свой новый формат, менять концепцию. Так ТЦ «Черкизовский» - сейчас мебельный центр, ТЦ «Аура» - стал развлекательным центром, возьмем ту же «Фабрику». Многие, кто работал там, выражают мнение, что это не совсем тот формат, который должен быть на этом месте. Понятно, что владельцы всегда ориентированы на быстрый возврат инвестиций. Мне самому интересно, что в итоге будет с «Фабрикой». ЦУМ расширяется, и они молодцы. Знаю, что планы по расширению, вынашивались много лет назад, но им просто не давали этого сделать. А вот его конкурент совсем не к месту. Считаю, что его поставили не без помощи административного ресурса. Для желаемого городу торгового центра-«стотысячника» могут подойти две улицы, которые «потянули» бы этот объект. Это Московская и Воровского. Неплохой вариант был бы районе перекрестка Московской и Октябрьского проспекта, на месте больничных деревянных корпусов или на юго-западе города Кирова. И, как вариант, с отдаленной 5-10 летней перспективой, при условии транспортной доступности, можно рассматривать и какой-либо новый микрорайон, например, «Чистые пруды».
- А стоит ли рассчитывать на снижение арендных ставок в Кирове в ближайшее время?
- Пока на рынке коммерческой недвижимости относительное затишье. Строятся и перекраиваются небольшие торговые и офисные объекты, магазинчики в основном в первых этажах. Обвал ставок в регионе возможен при введении в течение года в эксплуатацию значительного объема, более 100-150 тыс. кв. м качественных торговых и офисных площадей, или при новой волне кризиса. Сейчас для качественных площадей тенденция роста ставок в пределах 5-12%, и удержания или медленного падения ставок для менее ликвидных объектов, которые расположены вне первичных торговых зон, вне основных торговых коридоров. Скажем, торговый коридор от администрации города Кирова до улицы Чапаева, включая перекресток Октябрьского проспекта и Воровского, будет меньше всего подвержен перипетиям рынка. Падение ставок, стоимости объекта всегда будет идти от окраины к центру торговой локации. И у собственников остро встанет вопрос, почему они вложили в офис, гостиницу, торговый центр, а заполняемость в течение года составила всего лишь от 40 до 70%. А если объект не пользуется спросом, собственник будет вынужден снижать ставки или продавать.
- Вопрос об одной вашей покупке, к слову, далеко не в центре города. В мае вы приобрели помещение магазина «Уют» на Московской,181. На аукционе за него боролись семь претендентов. В результате цена продажи возросла с начальной почти вдвое – с 26, 579 млн до 50,5 млн рублей. Стоила ли покупка таких вложений?
- С учетом опыта работы в коммерческой недвижимости и произведенных нами предварительных расчетов этот объект был вполне ликвидным и привлекательным для инвестиций. Поэтому на торгах за него была значительная борьба весьма крупных компаний из разных сфер бизнеса, в том числе «сетевиков». В ближайшие два-три года будет понятно, ошиблись мы с расчетами доходности и сроками возврата инвестиций или нет. Предварительно с осторожностью могу сказать только то, что сейчас этот объект работает точно в рамках запланированной нами стратегии развития и ожидаемой доходности.
- Вы также управляете торговым центром «Новинка» на Октябрьском проспекте. Вокруг в радиусе полукилометра несколько крупных торговых центров. В таком плотном «кольце» «Новинке» удается справляться с конкуренцией?
- Откровенно говоря, боремся. Нужно менять фасад, обновлять концепцию этого торгового центра, достраивать его или перестраивать. Сегодня этот объект является не самым интересным в своей локации. Здесь больше внутренние проблемы и определенное недопонимание с одним из собственников ТЦ. Но я думаю, мы придем к решению, и центр города будет на один объект краше.
«Регион — не «беспризорный мальчик»
- В 2007-2008 годах я по долгу службы мониторил интернет-пространство и могу сказать, что ваш проект, портал InvestorKirov.ru, «выстрелил» успешно: его цитировали многие серьезные федеральные ресурсы...
- Да, учитывая то, что у нас не было никакого опыта работы в СМИ. И одно время руководил порталом вчерашний выпускник вуза Василий Юмшанов (сегодня — главный редактор газеты «Источник новостей» - ред.). Рецептом успеха, считаю, стала правильно выбранная стратегия - быть полезным для инвестора любого уровня, открытость качественной и систематизированной информации о рынке недвижимости региона.
- На ваш взгляд, повысилась ли инвестиционная привлекательность Кировской области в последние годы?
- Безусловно, да. Инвесторы повернулись в сторону Кировской области. Многие, поверьте, не представляли, где находится наш регион. В начале проекта ГИС-инвестор в 2006 году главной задачей было обозначить на карте России Кировскую область и сказать, что там есть бизнес и развитие. Далее мы упрощали им задачу готовыми решениями - систематизированными данными по объектам коммерческой недвижимости Кирова, аналитикой по рынку, генпланом, инвестиционным сайтом, картами, дисками, каталогами с перечнем девелоперовских проектов. И мы гордимся тем, что более семи лет буквально кричим о Кировской области. Перед кризисом 2008 года привлекаемые инвесторы в какой-то момент буквально стояли в очередь и каждый месяц в администрации были встречи по вопросам возможности размещения на площадках города.
Сейчас ситуация другая, кризис всех одернул и все взвешенно подходят к региону, но это уже не тот «беспризорный, безымянный мальчик», как было раньше, когда мы только начинали. Предприятия и предприниматели уже давно не «варятся в собственном соку», налаживают партнерство, межрегиональные связи. И это влияет на рост инвестиционной привлекательности больше, чем популярность нескольких местных государевых служащих. Хотя открытая политика губернатора тоже вносит определенную лепту в узнаваемость и привлекательность региона.
- Кстати, как сложилась судьба портала InvestorKirov.ru, когда вы скооперировались с Агентством территориального развития Кировской области? И как вы вообще оцениваете сотрудничество с этой структурой?
- На период пиковой активности проект имел положительную финансовую доходность и большую информационную значимость. В месяц стабильно было более 80000 посетителей с разных регионов и зарубежья. Проект участвовал и освещал все крупные международные форумы и конференции. InvestorKirov.ru, достиг тех целей, которые перед ним ставились. А в период работы АТРКО велись переговоры о переходе проекта в их управление. Мы хотели, чтобы в последующем весь проект и портал в частности остался информационным ресурсом о недвижимости, земле, инвестиционных возможностях региона. Мы можем передать инструментарий и весь опыт побед, научить новую команду стратегическим и тактическим решениям продвижения проектов. В правительстве Кировской области есть свое мнение, что что-то не соответствует или задачам, или формату. Кстати, несколько лет назад уже был конкурс на создание сайта инвестиционной привлекательности, деньги потратили, он, возможно, работает, только где? Возможно, новый бюджет будут формировать под новых людей… Говорят и пишут, что промпарк всех средств в этом году освоить не успевает, а тратить надо сейчас.
- Раз мы заговорили о промпарке, как вы оцениваете потребность бизнеса в промышленных площадях, в частности, строительство за счет государства промпарков в Вятских Полянах, Слободино, в Кирове на улице Народной? Власти отчитываются, что потенциальные резиденты чуть ли не в очередь стоят. А как обстоят дела на ваш взгляд? Будут ли наполнены все строящиеся промпарки?
- Думаю, прежде чем дальше продолжать вкладывать средства в любой промпарк, закапывая деньги налогоплательщиков, нужно попросить с потенциальных партнеров-инвесторов, желающих разместиться на территории промпарка, обеспечение в виде задатка, депозита, банковских гарантий. Устных или письменных соглашений недостаточно. А в случае отказа со стороны интересантов от обязательств вложить свою часть средств, обеспечение будет частично компенсировать затраты области. А при положительном исходе проекта можно произвести возврат депозита, зачесть в счет расходов проекта, налогов и т.п. Общепринятая российская и мировая практика, когда инициатор проекта, привлекая инвесторов или арендаторов на этапе развития, снимает с себя часть рисков. Он предлагает заинтересованной в проекте стороне внести обеспечение или участвовать в расходах проекта, и это будет учтено в последующем периоде. В сделках с недвижимостью есть другое понятие - задаток. И мне непонятно, например, почему именно выбрано голое поле в Вятских Полянах. Давайте начнем с Котельнича, Кирова или к примеру, с Яранска, и там создадим сотни рабочих мест. В своем блоге Станислав Садальский написал о Яранске “Производство нулевое. Яранский комбинат молочных продуктов, кирпичный завод – банкроты, комбинат хлебопродуктов, один из крупнейших элеваторов в России, куда везли зерно со всей страны, закрыт, спиртоводочный завод, построенный более 100 лет назад, еще в царское время, а значит, на века, разрушен”.
Сделайте аукцион. Я считаю, сегодня аукционы — самый открытый способ. Что касается коммерческой недвижимости, земельных участков, этих инвестиционных проектов. Если кто-то подаст заявку, внесет задаток на этот аукцион, значит, есть спрос, есть интерес бизнеса. А если нет заявок на аукцион, значит, не нужно закапывать, обосновывая созданием рабочих мест. Множество объектов в тех же городах области можно трансформировать, и там частично уже есть инфраструктура. Если цель не ясна, а в плане нет конкретности, измеримости, достижимости - сидя на мягких стульях, хочется еще раз сказать, - Господа ставьте реальные цели. Не думаю, что целью является сделать инфраструктуру в поле, проложить туда дорогу и ждать, когда клюнет “крупная рыба-инвестор”.
- Не так давно на своей страничке в соцсети вы написали: «Продам все, что есть, и уеду на Карибы или в Африку». Это была шутка или вы всерьез подумываете поменять место жительства?
- Это была эмоция (улыбается). Если серьезно, мысли уехать из Кирова иногда посещают. Это целенаправленная и последовательная программа действий. А чтобы ее реализовать, необходимо вложить в нее множество сил, эмоций, здоровья. Кто-то из коллег давал такое сравнение: в своем пруду мы уже большие рыбки, а в новом будем маленькие. Я люблю путешествовать. Когда ты можешь позволить себе путешествовать, всегда можно вернуться туда, где брошен якорь. Где твой дом, семья, дети, друзья, любимое дело.
Беседовал Александр Грислис
grislis@mail.ru
Досье:
Кропачев Константин Викторович, генеральный директор компании «Сеть Коммерческой Недвижимости»
Дата и место рождения: 22 октября 1975 года, г. Киров
Семейное положение: женат, две дочери
Образование: ВГСХА, неоконченное высшее
Карьера: проработал в сфере коммерческой недвижимости более 13 лет
Увлечения: мотоциклы, снегоходы
Какой литературой вы пользуетесь в качестве бизнес-помощника? Л. Зайверт «Ваше время в Ваших руках».