Вне доли

К чему приведет запрет на долевое строительство в России?

08.07.2018

Со следующего года в России вводится запрет на долевое строительство.  Застройщики должны будут возводить дома исключительно на кредитные средства. Бизнес считает, что к этому не готовы ни банки, которые вряд ли смогут выдать столько кредитов, ни население, которому придется платить в итоге за более дорогое жилье. 
 
7 июня на прямой линии с президентом России Владимиром Путиным была определена дальнейшая политика в строительной отрасли. «Если резко отказаться от использования средств граждан — получим еще больше претензий. Это снизит объемы строительства. Поэтому у нас принято решение с 1 июля 2019 года прекратить заключать новые договоры долевого строительства и привлекать средства исключительно через систему финансовых учреждений, через банки, для этих целей», - сказал тогда глава государства.
 
По его словам, проблемы обманутых дольщиков связаны с «недостаточно внятным регулированием» этой сферы. Поэтому Россия должна выйти на более цивилизованный способ строительства и не привлекать личные средства граждан.
— Всего в стране свыше 1 млн договоров о долевом строительстве, объем денег — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, которые далеко не всегда эффективно используются застройщиками, — отметил Путин.
 
Уже 21 июня Госдума приняла закон, направленный, по словам депутатов, на усиление контроля и ответственности в сфере долевого строительства. Так, с 1 июля 2018 года на всех застройщиков, получивших разрешение на строительство до указанной даты, распространяется требование об обязательном банковском сопровождении. То есть компания обязана будет открыть банковский счет в отношении каждого разрешения на строительство в одном уполномоченном банке.
 
Однако если будет установлен факт нецелевого использования средств, банк получит право приостановить операцию по финансированию проекта. Также застройщики смогут привлекать целевые небанковские займы от основного общества в размере до 20% от проектной стоимости строительства, под ставку не больше ключевой ставки Банка России, увеличенной на 2 п.п. 
А с 1 июля 2019 года начнется переход на исключительное использование счетов эксроу при привлечении средств граждан в долевое строительство. Их суть заключается в том, что строители смогут получать средства дольщиков, но использовать их до окончания строительства у них прав не будет.
— Эти деньги блокируются, и под них застройщик открывает кредитную линию в банке, финансирует застройку объекта. И лишь после того как жильцам будут вручены ключи, с данного счета, где собраны деньги дольщиков, будет погашена кредитная линия, и, соответственно, застройщик получит прибыль, - объяснил также во время президентской линии министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.
 
При этом средства граждан на эскроу-счетах окажутся под защитой — на них будет распространяться система обязательного страхования вкладов с размером возмещения до 10 млн рублей. Схема использования таких счетов станет обязательной с июля следующего года. Но тем застройщикам, которые перейдут на нее уже сейчас, предполагаются льготы — они будут освобождены от уплаты взносов в Фонд защиты дольщиков.
И это еще не все новости для строительной сферы. Так, 2 июля  пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков сказал, что закон об очередных изменениях в долевое законодательство находится на подписании у Владимира Путина.
— Этот закон действительно находится на подписании, как только он (президент) его подпишет, мы сделаем соответствующее заявление. Это очень важный закон, вы знаете, что ему предшествовала очень напряженная работа по линии всех ведомств, — сказал Песков.
 
Однако пока бизнес-сообщество видит больше минусов, чем плюсов от предстоящей реформы. Так, председатель комиссии РСПП по жилищной политике и строительству Леонид Казинец сказал федеральным СМИ, что благодаря реформе с рынка «уйдет дешевый сегмент из-за невозможности продавать жилье «на котловане». Кроме того, банки, скорей всего, не успеют перестроиться за год на новую систему — для этого они должны будут увеличить объемы проектного финансирования почти в 10 раз, но не у всех есть необходимые ресурсы. Всего на данный момент банки выдали кредитов на жилищное строительство на 700 млрд рублей. А совокупная стоимость всех строящихся домов сейчас в России составляет 6 трлн рублей.
По этой причине, а также из-за низких темпов роста благосостояния людей объемы строительства в стране могут сильно упасть. И это при том, что президент в своем очередном «майском указе» обещал их рост до 120 млн квадратных метров (сейчас, к слову, сдается только 80 миллионов). 
 
А что касается уровня жизни населения страны, то пока он не растет. Так, в мае реальные располагаемые доходы граждан упали по отношению к апрелю на 9,3%. Конечно, если они вдруг начнут расти, увеличится и количество предлагаемых населению новостроек.
По мнению Дмитрия Сергеева, председателя правления «Объединения строителей Кировской области», генерального директора компании «Маяковская»  долевое строительство нужно было не отменять, а реформировать. А после предлагаемого новшества количество вводимого жилья будет постепенно снижаться. В результате на кировском рынке может остаться всего 4-5 крупных застройщиков, а цены на их жилье вырастут от 10 до 40%.
— Точнее сказать сложно, опять же из-за банков – пока они не дают цифру по кредитам, мы не может подсчитать рост стоимости, - сказал Сергеев. - Но в Кировской области пока есть избыток предложения на рынке жилья – это сгладит переход на новые законы и на какое-то время сдержит рост цен. Тем более что стоимость жилья в регионе пока не вернулась на докризисный уровень 2014 года.
 
Напомним, в Кировской области с конца прошлого года проводятся регулярные совещания по решению проблем обманутых дольщиков. Это коснулось таких компаний, как ООО «Тектон», ООО «Техкомсервис», ООО «Вятка-Надым», АО «КРИК», ООО «ЖК «Виктория», ООО «Север», «Севержилстрой», МЖК «Родина». Так, за это время уже были введены в эксплуатацию, например, многоквартирный дом по 2-му Хлыновскому переулку, 5, и дом по улице Архитектора Зянкина, 13. До конца 2020 года планируется сдать все объекты, чьи потенциальные жильцы считаются обманутыми дольщиками. А новых подобных домов, судя по всему, появиться не должно.
 
Елена Окатьева
lena.okatieva@yandex.ru
 
Мнения
 
 
Денис Крутихин, председатель совета директоров АО «Кировский ССК»:
- После введения данного закона мелкие застройщики придумают другие схемы: будут продавать жилье по предварительным договорам, например, по кооперативам. А в целом на кировском рынке останутся только крупные компании, возможно их будет всего 4-5. Себестоимость жилья станет выше, строить будут меньше, поэтому цены вырастут и о жилье эконом-класса можно будет забыть. Уже сейчас у нас строят мало, а покупательская способность низкая. А будет еще хуже — провал рынка, дефицит жилья. 
Долевое строительство нужно было оставить, но создать для этих целей государственный страховой фонд, который гарантировал бы дольщику, что он получит свою квартиру. Кроме того, надо было четко работать с недобросовестными застройщиками: у нас недостроев полгорода.
 
 
Юрий Захаров, генеральный директор девелоперской компании «Железно»:
- На мой взгляд, отменять долевое строительство не нужно. А проблема обманутых дольщиков легко может решиться благодаря эскроу-счетам, которые защитят деньги людей. Отсутствие же возможности покупки жилья на этапе строительства приведет к тому, что его объемы резко сократятся. Если посчитать финансовую составляющую всех реализуемых сегодня проектов в России, то вряд ли даже самые крупные банки смогут обеспечить такой объем ликвидности. 
После отмены долевого строительства на рынке останутся только те компании, которые грамотно ведут свою финансовую политику и не тратят деньги дольщиков на другие проекты (при этом они не обязательно могут быть крупными). Цены вырастут, но не сразу. Многие застройщики запаслись площадками еще до вступления закона в силу, поэтому какое-то количество жилья на рынке сохранится.