Александр Пестов: «Хочешь строить – иди в банк!»
28 февраля в Конгресс-центре Торгово-промышленной палаты Российской Федерации состоялся «круглый стол», организованный НОЗА и Комитетом ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства на тему «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве».
В нем участвовал Александр Пестов, директор ООО СЗК «СТЭН». Какие сложности могут возникнуть при переходе на проектное финансирование с 1 июля 2019 года и почему девелоперам городов-миллионников будет проще – в нашем материале.
- Александр Викторович, сколько компаний-застройщиков из разных регионов участвовали в «круглом столе»?
– Количество очных участников было порядка 250 застройщиков, и более тысячи участников смотрели трансляцию в режиме реального времени. На мероприятии выступали министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Якушев Владимир Владимирович, его заместитель Стасишин Никита Евгеньевич, депутат ГД Николаев Н.П. Они принимали непосредственное участие в разработке новых правил финансирования жилищного строительства и донесли информацию, так сказать, из «первых рук». Также выступали представители крупных банков ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ», банк АО «Дом.РФ» и застройщики, которые уже перешли на проектное финансирование.
- Каким был основной посыл выступлений министров?
– «Времени на раскачку нет, застройщикам надо идти в банки, не дожидаясь 1 июля! Не надейтесь и не ждите, что что-то поменяется. Все будет так, как прописано в 478-ФЗ» – вот основная мысль, прозвучавшая из уст замглавы Минстроя Никиты Стасишина. Он пояснил, что все принципиальные решения уже приняты и перенос указанных сроков не обсуждается. Также было отмечено, что цель реформы – это прежде всего защита интересов граждан, участвующих в долевом строительстве жилья. Отдельно подчеркнуто, что реформа проводится в соответствии с параметрами нацпроекта «жилье и городская среда», а он достаточно амбициозен, поэтому предусмотрены меры господдержки. И еще важный момент – это взаимодействие застройщиков и банков. Президент поставил задачу выстроить четкое и прозрачное взаимодействие, создать стимулы для банков кредитовать строительство.
- Понятна ли на сегодняшний день схема взаимодействия с банками?
– Сама схема понятна. Застройщик выбирает банк из числа уполномоченных, предоставляет необходимый пакет документов, после получения положительного решения от банка получает проектное финансирование. Объем кредитных средств может составлять до 85%, а 15% – это собственные средства застройщика, которые он вкладывает в строительство на начальной фазе, до получения целевого кредита. Что касается % ставки по проектному финансированию, то она будет плавающей. Например, мы выбираем кредитные средства в соответствии с нашими заранее определенными графиками строительства. На выбранные суммы, к примеру, установлена ставка в 11–12%. Параллельно ведется продажа квартир, но теперь покупатель вносит деньги не нам, а в банк на свой счет эскроу. На поступившие от дольщиков суммы банк начисляет специальную ставку, которая влияет на снижение указанных выше 11–12%. Чем больше средств дольщиков поступит в банк, тем существеннее будет снижение ставки. В среднем, по словам представителей банков, ожидается ставка по проектному финансированию порядка 6–7%. Какую стратегию продаж выбрать, каждый застройщик решает сам. В новых условиях застройщики просто обязаны уделять время оценке рисков, планированию и контролю. При отсутствии этого пути возможен только один – уход с рынка. Есть, конечно, и некоторые вопросы, но думаю, что они будут постепенно урегулированы.
- Значит, ожидать увеличение цены на новостройки?
– Цену определяют рынок и спрос. То, что на застройщика легли дополнительные банковские проценты, не волнует потребителя, застройщик может поставить цену и в 2 раза выше, но кто будет покупать эти квартиры? Цена в Кирове может значительно вырасти через пару лет, когда возникнет дефицит квартир, сейчас предложений по недвижимости в городе достаточно, но объем строительства сократился на данный момент в два раза, понятно, что в какой-то момент может возникнуть дефицит, но когда это произойдет – вопрос.
- Ситуация одинакова у всех девелоперов в стране?
– Ситуация для застройщиков в Москве, Питере и небольшом числе городов-миллионников отличается от основной массы регионов, прежде всего это обусловлено более высокой рентабельностью, более высоким спросом. Цена ошибки и возможные в связи с этим риски для региональных застройщиков значительно выше.
- А есть вариант строить без проектного финансирования?
– Законодательство допускает строительство без привлечения проектного финансирования. Это строительство на собственные средства, продажа квартир в этом случае возможна только после ввода объекта в эксплуатацию, но такого значительного объема собственных средств у застройщиков просто нет. Изменился ли спрос на квартиры сегодня в Кирове? – Не могу сказать за всех застройщиков, но мы наблюдаем снижение спроса на однокомнатные квартиры небольших площадей. Чаще покупают 2–3-комнатные квартиры или объединяют однокомнатные. И выбирают квартиры больших площадей, двухкомнатные – 60–70 кв. м. И, конечно, новоселам нужен комфорт. Поэтому в новостройках планируем помещения для хранения велосипедов, колясок, обустраиваем прилегающую территорию. Например, в малоэтажном проекте в слободе Лосево предлагаем к продаже кладовые, с высоким потолком, где не только можно хранить вещи, но и сделать дополнительное помещение. Есть спрос на жилье премиум-класса. Как известно, есть нацпроект «цифровая экономика». Он предусматривает, в том числе, создание инфракструктуры передачи, обработки, хранения данных. Понимая то, что нужно идти в ногу со временем, мы планируем внедрять новые технологии, системы безопасности, элементы системы «умный дом» и т. п.
ООО СЗК «СТЭН» г. Киров, ул. Чернышевского, 7, (пом.1019) www.sten.kirov.ru
Застройщик ООО СЗК «СТЭН». Проектные декларации на сайте: www.sten.kirov.ru
