Гарантия дольщику или удар по стройке?

От примитивной «долевки»

Эта идея давно витает в воздухе (она возникает сразу, как только появляются очередные обманутые дольщики), а на прошлой неделе ее озвучил губернатор Подмосковья Андрей Воробьев. Он предложил разработать поправки в Федеральный закон № 214, а потом эксперты сделали свои прогнозы относительно того, что это приведет в конце концов к окончательной отмене схемы долевого строительства к 2020 году.

 

Сразу после бурной реакции СМИ на эту новость, правительственная пресса сделала что-то типа опровержения. «Полностью отменять систему приобретения жилья через долевое строительство в России пока не планируется», - написала «Российская газета». В секретариате первого вице-премьера Игоря Шувалова пояснили, что покупателям квартир могут предложить иметь дело с застройщиками через банки. Подобная банковская гарантия должна покрывать весь объем финансирования строительства, что оградит многих дольщиков от неприятностей. Сразу же возникает вопрос: какие банки и каким компаниям будут давать такие гарантии? Явно не все и не всем.

 

Позже появился и вариант законопроекта: в его материалах сказано, что с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка – направляться на проектное финансирование. Таким образом предполагается, что будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство точно завершится в срок. Новый законопроект предусматривает замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии. А риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки, а не на страховщиков.

 

«Было признано, что граждане, работающие по существующей схеме, совершенно не застрахованы от внезапной остановки строительства подрядчиком, использования последним неправильной финансовой модели, а также банкротства застройщика или выводом им денежных средств. В случае возникновения такой ситуации, гражданин остается с застройщиком один на один, при этом в большинстве случаев теряя и имеющееся жилье, и вложенные деньги. На совещании (оно прошло у первого вице-премьера в позапрошлую пятницу) была поставлена задача до 2020 года поэтапно перейти к новой системе приобретения готового жилья», - сказал представитель секретариата Игоря Шувалова федеральным СМИ.

Очевидно, что когда в верхах поставлена задача, она точно будет выполнена и именно так, как задумано.

 

Эксперты тут же начали считать, и оказалось, что цены в целом по России могут вырасти в результате подобных изменений на 25-40%. В правительстве эти слухи сразу же назвали спекуляцией.

Так, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень поспешил всех успокоить. В интервью «РГ» он сказал, что это пока лишь теоретические рассуждения. «Банки знают, как работать со строительными компаниями, им хорошо знакомы страховые и залоговые механизмы, - сказал он. - Но сегодня они не готовы представить выгодную альтернативу прямому взаимодействию клиентов с застройщиками, поэтому мы разрабатываем механизмы общества взаимного страхования. В будущем от примитивной «долевки» мы будем уходить. Она останется, но уже в более цивилизованном виде».

 

Минимум на 10%

На кировском рынке к этому вопросу как будто все оказались готовы, и мнения его представителей получились даже слегка предсказуемыми. Так, крупные компании говорят, что им боятся нечего – у них есть собственные оборотные средства, которые они могут вложить в строительство.

– На нашей компании такое нововведение скажется только положительно, - сказал на радио «Эхо Москвы в Кирове» Денис Крутихин, председатель совета директоров компании «КССК». – С рынка уйдут небольшие застройщики, а мы будем продолжать работать в рамках закона: если будет запрещено строить на деньги дольщиков, мы продолжим работать на свои средства. Из положительных моментов: с рынка уйдут и так называемые «перекупы», которые приобретают жилье на начальном этапе, а потом дороже продают на конечном. К тому же давно уже складывается такая тенденция, что даже инвесторы покупают жилье на высокой стадии готовности – когда менее полугода остается до его ввода в эксплуатацию. Что касается повышения цен, то этот вопрос регулирует спрос, а не себестоимость строительства. Будет спрос, цена будет выше. Я думаю, если закон будет введен, то в Кирове останется максимум 5-6 крупных застройщиков. Сейчас же их около 20.

 

Его мнение разделяет и еще один крупный застройщик – Алексей Миронов, генеральный директор компании «Кировспецмонтаж». Однако он уверен, что в результате таких изменений все равно возрастет цена. «Не знаю, насколько она поднимется – это будет зависеть от того, какой окажется схема взаимоотношений с банками, - сказал Алексей Миронов «БН». – Все говорит о том, что государство что-то делает не так: было придумано страхование дольщиков, принимались другие меры для их безопасности, но все попытки борьбы с недобросовестными застройщиками привели лишь к тому, что увеличились цены. Теперь, в кризисный период, если этот закон будет введен, многие застройщики, которые работали от покупателя до покупателя, могут просто уйти с рынка».

 

Небольшие застройщики высказываются более радикально: цены вырастут больше чем на 10%, не будет доступного жилья. Кроме того, они не считают нужным решать проблему с обманутыми дольщиками. «Да и не было проблемы с дольщиками, - считает один из застройщиков, пожелавший остаться неизвестным. – У нас было всего пять подобных случаев, и все они решены». Застройщики считают, что 214-й Федеральный закон о долевом строительстве работает неплохо - есть страховка, и этот вид приобретения жилья является сегодня самым дешевым. Сейчас же они понимают, что многим действительно придется уйти с рынка: не каждой организации дадут кредиты – нужны же какие-то залоговые средства, хорошая кредитная история.

Юристы также считают, что жилье подорожает, потому что граждане не смогут вкладываться в долевое строительство – им придется покупать готовое жилье. При этом за последнее время вопросы с обманутыми дольщиками государство научилось неплохо и быстро решать: разбирательства длятся недолго, схема есть, суды набили руку.

 

– Удивительно, как такие решения принимаются, - говорит Алексей Лопаткин, генеральный директор компании «УКС-авитек». - Этот закон, как бы смешно это сейчас ни звучало, обсуждался на комиссии по жилищной политике и повышению доступности жилья. Если между человеком, который пытается построить себе жилье и строительной компанией, которая нуждается в средствах для постройки объекта, появится посредник в виде банка, это все усложнит. Застройщик будет кредитоваться, платить проценты банкам, а значит,  цена на жилье возрастет как минимум на 10%. Банки же будут требовать залоги, а не у всех компаний они есть. Я против этой инициативы. Думаю, мы будем стараться через различные строительные союзы доносить свою позицию.

 

Государство, посчитай

Если говорить о многоэтажном строительстве, то сегодня на кировском рынке примерно 70-80% жилья продается по договорам о долевом строительстве. Из обманутых дольщиков на сегодняшний момент у нас осталось только 40 человек – у всех остальных проблемы решены. К тому же не факт, что новый закон ликвидирует возможность преступных действий.

 

– Предлагаю перед принятием этого закона все просчитать, - говорит Владимир Скобелкин, председатель правления «Первого Дортрансбанка». – Нужно сравнить стоимость потерь, которые государство несет при появлении обманутых дольщиков и размер уменьшения объемов строительного рынка после введения нового закона. Может быть, мы больше потеряем. Цена на жилье однозначно возрастет процентов на 30%, а значит, уменьшится количество покупателей, сократятся и околостроительные структуры: магазины материалов для ремонта, торговля сантехникой и т.д. К тому же не всем банкам разрешат давать такие гарантии – у них должен быть определенный размер капитала. И естественно, не каждое предприятие ее получит.

 

Вряд ли стоит надеяться на то, что правительство приступит к подобным расчетам. Оно же, как правило, идет по простому пути: «Не получилось, отменяем». Рефлексия на тему того, почему и как, видимо, не относится к его необходимым функциям.

 

Подготовила Елена Окатьева

Lena.okatieva@yandex.ru