Государственный инвестор

В начале апреля «Кировскую региональную ипотечную корпорацию» возглавил новый руководитель. 
Юрий Ташлыков считает своей задачей развить три направления деятельности Корпорации: ипотечное кредитование, инвестирование в стройку и социальные программы. Это и программа «Служебное жилье» для работников бюджетной сферы, и решение проблем обманутых дольщиков, и строительство жилья эконом-класса. Но главное, Ипотечная корпорация намерена развивать свой основной бизнес – ипотечное кредитование граждан. На самом деле практически каждый может позволить себе купить жилье, но не все в это верят. Корпорация стремится донести до каждого, что ипотека может быть необременительной, выгодной и всегда удобной.

– Что изменилось в Кировской региональной ипотечной корпорации за последние полгода, помимо смены руководства? Появились ли новые программы и услуги?

 

– Полгода для бизнеса, особенно такого крупного, учитывая то, что компания представлена на рынке уже 11 лет – это не такой уж большой срок, и для меня как нового руководителя ключевой задачей помимо развития компании в целом с точки зрения ипотечного кредитования, строительства и социальных проектов была основная задача, что называется, удержать компанию как бизнес-единицу. Когда небезыз вестные события происходили, много от кого слышал: «Все, сейчас корпорация развалится». Тогда мне вспоминался «бородатый» анекдот про старого еврея, который на вопрос: «как ваше здоровье?» ответил: «не дождетесь»!

 

Корпорация, в трудный для себя период, по-прежнему реализует государственную ипотечную программу, инвестирует в строительство жилья эконом-класса и обеспечивает работников бюджетной сферы арендным жильем. А в планах у нас второй этап реализации Программы «Служебное жилье» на сумму около 60 миллионов рублей (этот объем средств будет взят из нераспределенной прибыли Корпорации за прошлые годы), вывод на рынок новых ипотечных программ, строительство малоэтажного жилья эконом-класса, участие в федеральной программе «Жилье для российской семьи» и еще много новых услуг, некоторые из них мы сможем презентовать уже этим летом.

 

– Как себя чувствует Корпорация по итогам 2013 года, учитывая, что коммерческие банки начали активно выдавать ипотеку?

 

– В 2013 году мы ощутили падение объемов выдачи по сравнению, например, с 2012 годом. Связано это, в первую очередь, с тем, что мы реализуем государственную программу ипотечного кредитования ОАО  «АИЖК» (Агентство ипотечного жилищного кредитования) и наблюдаем снижение объемов выдачи в 2013 году вообще в целом в системе АИЖК. Снижение объемов связано с двумя обстоятельствами: первое  – безусловно, сказалась активизация наших конкурентов, потому что мы не можем не отметить активную «продуктовую» политику Сбербанка и ВТБ 24. Мы своих конкурентов уважаем, мы за ними наблюдаем и можем отметить, что у них есть успехи. Нельзя сказать, что 2013 год был плох. Он был просто показателен и выявил недостатки в стратегическом и тактическом плане. Во-вторых, изначально АИЖК так же, как и Кировская региональная ипотечная корпорация, как и все региональные операторы АИЖК в других областях, было нацелено на запуск ипотечного рынка. Чтобы показать рынку, что такое ипотечное кредитование, сформировать гражданско-правовую практику и повысить в целом финансовую грамотность населения, чтобы люди к этому привыкли. Если посмотреть на статистику, в 2005-2006  гг. Корпорация была в лидерах, наша доля на кировском рынке составляла около 70%. И основной задачей был именно запуск рынка. Задача отчасти выполнена: рынок запущен, активно развивается и растет. Поэтому, если объемы АИЖК в абсолютном выражении несущественно снизились, то доля рынка уменьшилась серьезно. Агентство сделало выводы в связи с падением объемов и в настоящее время создает новые ипотечные продукты, модифицирует имеющиеся. Поэтому и мы, являясь региональным оператором, со своей стороны, тоже расширяем продуктовую линию. Мы ориентируемся на весь спектр ипотечных продуктов, в том числе таких социальных программ, как «Военная ипотека», «Молодые учителя», в ближайшее время предложим продукт «Молодые ученые». Не остались в стороне и рыночные ипотечные продукты на готовое и строящееся жилье. 

 

– То есть, несмотря на то, что доля рынка сокращается и активизировались другие игроки, вы не отказываетесь полностью от выдачи ипотечных кредитов и намерены на нем как минимум удержать свои позиции?

 

– Безусловно. Мы работаем на рынке с 2003 года, и понятно, что в жизненном цик ле любого бизнеса, любой компании бывают взлеты и падения. Отказываться от этой деятельности мы точно не собираемся, а наоборот, планируем расширять спектр услуг ипотечного кредитования.

 

– Я спрашиваю об этом еще и потому, что за последнее время появилась изрядная доля государственных программ: «Молодым – отдельное жилье!», «Служебное жилье», решение проблем обманутых дольщиков и др. Может быть, предстоит переориентация и в задачах. Потому что вроде бы рынок ипотеки запустился, нет необходимости его искусственно стимулировать?

 

– В этой связи уместно сказать, что на Корпорацию, как на государственную компанию, правительство области возлагает большие надежды, ставит серьезные задачи именно по развитию социальных программ. Но вместе с тем надо отдавать себе отчет, что социальные программы – это затраты, а доходы нужно откуда-то формировать. Часть затрат, безусловно, берет на себя бюджет, пополняя наш уставный капитал. Но идеология Ипотечной корпорации заключается в том, что те расходы, которые требуются на реализацию соцпрограмм, час тично формируются за счет коммерческой деятельности Копорации. Чтобы как можно в меньшей степени зависеть от бюджетных средств. Ту правильную и закономерную задачу, которая ставится перед Корпорацией, мы выполняем успешно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

– В настоящее время в суде разбирается иск Фонда РЖС к Ипотечной корпорации по подготовке инженерной инфраструктуры в микрорайоне Шутовщина. Уже, насколько я знаю, готовы результаты экспертизы. Как вы оцениваете этот процесс, и каковы шансы, что дело будет рассмотрено все-таки в пользу КРИКа?

 

– Этот процесс, на самом деле, сложный. Но я бы не стал его подробно комментировать, разбирательство еще не завершено. Хотя мы уверены в правоте своей позиции, и в 2014 году внеплощадочные сети водоснабжения и водоотведения в Шутовщине были введены в эксплуатацию компанией «Стройсервис», которая является соответчиком по иску. Поэтому для себя мы видим положительный исход этого дела.

 

– Насколько вообще успешным оказался, на ваш взгляд, опыт продажи с аукциона земельных участков через Фонд РЖС? И есть ли уже продажи по первому участку в Шутовщине?

 

– Продажи пока не начинались. Сейчас мы меняем в целом концепцию поселка. Изначально предполагалось, что основная доля жилья, которая там будет строиться, это индивидуальное жилищное строительство. Сейчас же мы совместно с Фондом РЖС планируем вносить изменения в документацию и строить уже в большей степени малоэтажное жилье – 3-5 этажей. На данный момент рассматриваем проекты межевания и планировки микрорайона, технологии возведения жилья и материалы для строительства. В целом мне нравится то, что на промежуточном этапе получается. Это будет доступная по цене малоэтажка в милом домашнем микрорайоне – очень по-европейски.

 

– Изучался ли спрос, и каково будет предложение по этому жилью?

 

– Интерес к этому участку постоянный, звонки от граждан поступают почти ежедневно. Люди интересуются, когда и что там будет строиться. Скоро. Средняя рыночная цена на первичном рынке в Кирове – 42 тыс. рублей. Понятно, у нас речи о таких цифрах идти не может. Окончательные цены реализации мы пока не определяли, но в любом случае, они будут значительно ниже рыночных.

 

– Разумеется, это же пригород, пусть и ближний.

 

–У городских властей в планах сделать этот микрорайон даже административно частью города Кирова. Напротив участка уже есть жилая зона, так называемый «41-й микрорайон» Нововятска. И расположение нашего поселка, на мой взгляд, очень удачное. Там объездная дорога и вследствие этого очень удобная транспортная доступность – в любую точку города можно быстро добраться. И с точки зрения экологичности там все хорошо.

 

– Насколько оказался успешным сам процесс продажи земли Фондом РЖС посредством аукционов, и повлиял ли он на стоимость жилья?

 

– Вообще, деятельность Фонда РЖС мы оцениваем только с положительной стороны. Потому что земли, которые длительные годы простаивали, сейчас начали успешно использоваться по всей России. И в Кирове это у нас не единственный проект. Мы финансировали строительство того же микрорайона Зиновы, который также «вырос» на земле Фонда РЖС. Поэтому в целом эта аукционная система нами оценивается положительно. А ту ситуацию, которая у нас возникла, мы рассматриваем как рабочую. С Фондом у нас отношения не прекращены. У нас идет гражданский спор. Мы аргументированно высказываем свою позицию. Фонд высказывает свою позицию. При этом договоры аренды, которые у нас есть по этому земельному участку, действуют, и мы продолжаем осуществлять свои обязательства.

 

– Вы со многими застройщиками работали в качестве инвестора. Насколько много сегодня подобных проектов у КРИКа?

 

– Инвестиционные проекты мы вообще начали реализовывать с 2006 года. Например, благодаря финансовому участию Корпорации началось строительство микрорайона «Чистые пруды». У нас постоянно появляются новые инвестиционные объекты. Сейчас мы завершили продажи в слободе Зиновы. Еще есть квартиры в «Красном химике», на Физкультурников, 8, и в Нововятске строим новый дом. Есть планы и на новые инвестиционные проекты. В том числе, конечно, та же малоэтажка. В частности, в Шутовщине проектируемый объем строительства на ближайшие три года – 150  000 кв.м. Для нашего региона Корпорация является одной из самых крупных компаний такого рода как девелопер, инвестор. Мы покупаем крупные объемы жилья на раннем этапе стройки, давая тем самым застройщику возможность не думать о финансировании проекта, реализации квартир и т.д. Все это берем на себя, причем можем позволить себе цену реализации ниже, чем в среднем на рынке.

 

– Мы говорим о регионе, но все же эти проекты в большей степени касаются Кирова. А вообще, планируется ли реализовывать подобные проекты в райцентрах области? Потому что цены неимоверные даже на жилье отвратительного качества лишь потому, что спрос велик, а нового предложения долгие годы нет.

 

– Со стройкой мы зашли практически во все районы Кировской области, начав реализацию программы «Служебное жилье».

 

– То есть все объекты, строящиеся по программе «Служебное жилье», идут через вас?

 

– Мы сами формируем этот жилой фонд. Где-то выкупаем у застройщиков новые квартиры, где-то строим жилье самостоятельно. Но практически во всех районах это новое жилье. И зайдя в районы с предложением по строительству новых квартир, пока под конкретную, заранее определенную категорию граждан, мы получили хорошие отзывы и пожелание продолжать новое строительство. Потому что практически везде граждане уже забыли, что такое новое жилье. Если где-то что-то и строится, то это индивидуальные жилые дома, которые строят сами владельцы участка. Не каждый может позволить себе строительство именно индивидуального дома. Поэтому в планах у нас, безусловно, есть строительство в районах области.

 

– То есть коммерческие жилищные проекты в районах планируются?

 

– Возможно, в части районов мы будем совмещать их со строительством служебного жилья. На сегодняшний день можно говорить о городе Слободском. Там мы на ул. Корто, 14 из 69 квартир только 14 направляем на служебное жилье. Остальные 55 квартир пойдут в рынок. Мы их будем предлагать жителям города Слободского в отделке «под ключ» по очень хорошей цене.

 

И в тех районах области, где мы начнем строить дома в рамках второго этапа программы «Служебное жилье», вполне вероятно, также появятся квартиры, которые мы сможем предложить рынку. Одна из задач, которую ставит перед нами правительство, – помимо предоставления жилья работникам бюджетной сферы – запустить механизм нового строительства в районах, в которых уже лет по 30 и больше не ступала нога застройщика. В том числе и с использованием по возможности местных материалов. Строительство, сами понимаем, является огромной силой, тянущей за собой практически все отрасли производства и многие виды услуг.

 

– Кстати, первый этап программы «Служебное жилье» уже завершен? И в чем будет заключаться разница между первым и вторым этапами? Будет ли удовлетворен весь спрос в служебном жилье?

 

– Он еще не завершен, но близок к завершению. И весь спрос, конечно, не будет удовлетворен, потому что у нас планируется в общей сложности построить 410 квартир под служебное жилье. А желающих, безусловно, гораздо больше. Одеяло на себя тянет город Киров как самый крупный и густонаселенный город. Но в районах, тем не менее, тоже большой спрос на служебное жилье. Мы со стороны районных администраций, со стороны учреждений здравоохранения, культуры получаем большое количество пожеланий по расширению программы. Но так как сама программа предполагает строительство жилья и удержание его на балансе Ипотечной корпорации, это требует достаточно больших капиталовложений. По инициативе главы региона Н.Ю. Белых первый этап был реализован за счет увеличения уставного капитала Ипотечной корпорации на 450 млн руб лей. Второй этап мы будем реализовывать за свой счет. Он будет в меньшем объеме, безусловно. Потому что таких больших денежных средств, которые мы можем заморозить на длительный срок, у нас нет. Речь идет о сумме порядка 60 млн рублей. После реализации второго этапа можно будет говорить уже о продолжении программы хотя бы в масштабах второго этапа. Но это должно быть решение правительства.

 

– Ставка аренды позволяет проекту быть коммерчески успешным?

 

– Ну что вы! Ставка аренды не позволяет использовать это жилье в коммерческих целях. На то и социальный проект. Мы по этому и говорим о том, что Корпорации важно сохранять и развивать свои коммерческие направления.

 

– Планируете ли вы в дальнейшем «скидывать» это жилье со своего баланса на баланс муниципальных образований?

 

– На сегодняшний день в планах такого нет точно. Гораздо проще управлять жильем и поддерживать его в надлежащем состоянии, когда есть один собственник.

 

– Корпорация является оператором по решению проблем обманутых дольщиков. Какой там механизм использовался?

 

– По обманутым дольщикам было два механизма. Первый этап мы начали в 2012 году и в 2013-м завершили. Там мы выкупали право требования к застройщикам у граждан, которые были зарегистрированы в установленном порядке. Достроили дом, и потом тем же гражданам продали эти квартиры с надбавкой, которая состояла из себестоимости окончания строительства.

 

– То есть тем, кто захотел. А кто-то получил деньги и ушел?

 

– Да, мы вернули людям деньги, которые они внесли недобросовестному застройщику. Второй механизм был запущен летом 2013 года 278-м законом, направленным на восстановление прав обманутых дольщиков, жертв двойных продаж. То есть тех граждан, которые, по большому счету, просто подарили деньги застройщикам и, по сути, никаких прав на квартиры не имели. Механизм заключается в следующем: либо просто выплата денег гражданину, либо освобождение от оплаты части стоимости квартиры, которую мы предоставляем долевщику. В общей сложности мы отработали уже по 97 обманутым дольщикам, и свои обязательство перед ними и правительством выполнили в полном объеме. Причем если правительство ставило перед нами планы завершить его за 6 месяцев, то мы уложились в 3 месяца.

 

– То, что касается основного вида деятельности Корпорации: на что будет делаться упор?

 

– У нас три основных направления деятельности: ипотека, строительство доступного жилья и социальные программы поддержки отдельных категорий граждан. Все они важны в равной степени. В сфере ипотечного кредитования мы занялись серь езной реорганизацией внутренних бизнес-процессов, улучшением сервиса наших клиентов и расширением продуктовой линейки. В социальных проектах работа налажена, поэтому требует только оперативного контроля над исполнением программ и разрешения единичных проблемных ситуаций. Например, по вине ООО «Алекс-строй» сорвана реализация Программы «Служебное жилье» в г. Сосновке Вятско-Полянского района. Здесь мы планировали приобрести для бюджетников девять квартир. Получив за них около шести миллионов рублей, застройщик не выполнил свои обязательства и квартиры до сих пор не передал. Стройка «заморожена», получено решение суда и ведется исполнительное производство. ООО «Капитал-строй» также «подложил нам свинью» – получив авансы по двум объектам, выполнил незначительную часть работ и подал заявление о добровольной ликвидации. К счастью, таких подрядчиков мало, в основном партнеры понимают, что реализация данной Программы – важная работа для нашей области. Вообще, стройка для нас очень перспективное направление.  В частности, на инвестирование в строительство малоэтажного жилья мы обратим пристальное внимание. Корпорация совместно с правительством региона приступит к реализации Постановления федерального правительства №404, в котором речь ведется о Программе «Жилье для российской семьи». В рамках этой программы по всей территории нашей страны будет стимулироваться строительство жилья с реализацией отдельным категориям граждан по цене Минрегиона, т.е. не выше 30 тыс. рублей за «квадрат». Этот проект мы планируем воплотить в жизнь на наших участках в Шутовщине, если его утвердят в Минстрое.

 

– А есть планы на продвижение «коммерческой аренды» квартир? Только уже с коммерческой составляющей?

 

– Да, мы рассматриваем это направление как перспективное. И у нашего основного партнера АИЖК есть специальная программа «Арендное жилье». Понятно, что аренда квартир лучше всего идет в тех регионах, где высокие ставки на съемное жилье. Москва и Курск – два основных города, где эти процессы идут активнее всего. У нас с этим пока чуть сложнее, потому что себестоимость строительства везде практически одинакова, а ставки аренды, которые позволяют снимать какую-то маржу, разные. Наше «Служебное жилье» показало, что в принципе проект «Арендное жилье» вполне реализуем при определенных условиях. И нам тут тоже будет что предложить.

 

– Такие проекты помимо прочего стимулируют цивилизованный рынок съемного жилья.

 

– Это действительно так. Ко мне часто обращаются знакомые с просьбой помочь найти квартиру. Потому что тут выгнали, там– слишком высокие цены, здесь непонятно за что платить – квартира в ужасном состоянии. Понятно, что нанимателю жилья гораздо приятнее иметь дело с цивилизованной крупной компанией, где у тебя будет заключен договор на прогнозируемый срок, где понятно, куда идти жаловаться, если что-то не так. Так что мы видим, на самом деле, за этим определенные перспективы. Нам сейчас нужно подумать над тем, как это сделать лучше всего с минимальными потерями. Опять же, кто, кроме Ипотечной корпорации, в нашем регионе может этот проект организовать? По большому счету, никто, потому что тут придется балансировать на нулевой прибыли. Мы себе это можем позволить, а обычные застройщики – коммерческие компании – нет.

 

– Слышал, что вы зашли с ипотекой в том числе в Татарстан…

 

– Действительно, буквально в мае мы открыли представительство в Набережных Челнах. Там мы планируем помимо посткредитного обслуживания – под эти цели создано подразделение – заняться выдачей ипотечных кредитов.

 

– А почему вдруг Набережные Челны?

 

– В 2010 году как один из лучших агентов в системе АИЖК по посткредитному обслуживанию мы получили от Агентства портфель закладных. Мы их «сопровождали» все это время дистанционно. И сейчас, так как там накопился достаточно большой объем кредитов, мы увидели необходимость открытия в Набережных Челнах филиала. В мае он был открыт и начал реализовывать там основное бизнес-направление.

 

– Это, наверное, интересный и перспективный рынок?

 

– Вообще, республика Татарстан – очень перспективный рынок. Пока мы в Набережных Челнах, а дальше – посмотрим, куда двигаться. Пока это только обслуживание существующих кредитов и выдача новых. Мы присмотримся к рынку, закрепимся и в дальнейшем, не исключено, можем запус тить там механизм инвестирования в жилищное строительство. Хотя пока мы в планах на 2014-2015 гг. это себе не ставим. У нас есть планы по открытию допофиса в юго-западном районе Кирова. Летом там откроется полнофункциональный офис, в котором можно будет получать все услуги Ипотечной корпорации.

 

– Не так давно в области открылся Многофункциональный центр по оказанию государственных услуг гражданам. Вы также задействуете его для своих нужд?

 

– Да, мы уже разместили в своем офисе сотрудника многофункционального центра, который будет регистрировать сделки по недвижимости для наших клиентов.

 

– В чем преимущество этой услуги? Не нужно стоять в очередях?

 

– Сейчас любая ипотечная сделка предполагает визит в регистрационную палату Росреестра. А наши клиенты будут получать эту услугу здесь, на месте. То есть они будут избавлены как минимум от двух поездок – чтобы сдать документы и чтобы их получить. По большому счету, сейчас можно, не покидая офис Корпорации, провести абсолютно всю ипотечную сделку.

 

– Что, на ваш взгляд, вы как руководитель привнесли в Ипотечную корпорацию и какие цели для себя ставите?

 

– Я считаю, что еще очень рано говорить о том, что я привнес или не привнес. Потому что, по большому счету, только месяц прошел в этой должности. А моя генеральная цель сейчас – успешная реализация тех проектов, о которых мы сейчас говорили. И мне этого на ближайшее время хватит.

 

Беседовал Олег Прохоренко