Ипотека не для всех
Начало года ознаменовалось не только ростом цен, но еще и повышением ставок по ипотеке. В связи с этим эксперты прогнозируют увеличение стоимости недвижимости и снижение спроса на нее.
Власти же, в свою очередь, уже разработали очередную программу поддержки населения, нуждающегося в покупке квадратных метров.
Ставки в рост
С 14 января Сбербанк повысил ставки по ипотечным кредитам на 1–1,2 процентных пункта. Так, базовая ставка на новостройки увеличилась с 9,5% до 10,5%, на готовое жилье — с 9,7% до 10,7%. Ставка для тех, кто предоставляет справку о доходах, равна сейчас 10,5% против 9,5% ранее, для клиентов без подтверждения дохода - от 11,1% вместо прежних 10,1%.
Исключение составили только две программы: «Военная ипотека» и «Ипотека с господдержкой для детей с детьми». Увеличение ставки распространится только на вновь подаваемые заявки. В пресс-службе банка отметили, что это «следствие адаптации к текущим рыночным условиям после увеличения ключевой ставки ЦБ, изменения коэффициента риска, инфляции, а также общих макроэкономических изменений».
Повышение было предсказуемым. В конце 2018 года глава Сбербанка Герман Греф несколько раз говорил о возможном ухудшении условий по ипотеке в 2019 году. И имел ввиду не только свой банк. Причиной роста ставок по ипотеке, по его словам, должно было стать ужесточение коэффициентов по резервированию кредитов с первоначальным взносом менее 20%.
Кроме того, Сбербанк оказался в этом вопросе не первым. С 26 декабря 2018 года на 1,5 процентных пункта при первоначальном взносе до 20% повысил ставки по ипотеке Россельхозбанк. 1 января о повышении на 0,6 процентных пунктов сообщил ВТБ: там ипотечная ставка по стандартным программам оказалась равной 10,1% годовых. Также ВТБ планирует повысить ставку и по автокредитам.
Другие крупные банки страны начали действовать только вслед за Сбербанком. Например, Банк ДОМ.РФ повысил ставки по ипотечным программам в среднем на 0,5 процентных пункта. По оценке их специалистов, в наступившем году в целом в стране средняя ставка выдачи будет ниже ставки текущего ипотечного портфеля банков в 12-12,5%. А, например, в Альфа-банке сообщили, что пока не намерены менять свою тарифную политику. В аналитическом отделе банка «ДельтаКредит» полагают, что уже во втором полугодии 2019 года ставки снова снизятся и вернутся к значениям 2018-го.
Большая часть экспертов склоняется к тому, что поднятые ставки повлияют на спрос по ипотеке и снизят покупательскую способность населения. Кроме того, большую роль сыграет еще и реформа долевого строительства. Застройщик должен будет брать кредит на строительство, стоимость за обслуживание которого он заложит в цену квартиры.
Вероятно, в ожидании таких серьезных перемен последние месяцы осени и первый месяц зимы рынок ипотечного кредитования сильно рос. В ноябре банки даже побили все рекорды, выдав ипотечных кредитов на 301 млрд рублей. В октябре эта сумма была равна 299,8 млрд рублей. За два осенних месяца россияне взяли в ипотеку больше, чем за первый квартал 2018 года, и практически столько же, сколько за первые пять месяцев предыдущего года.
Всего за 11 месяцев 2018 года, по данным ЦБ, российские банки выдали 1,3 млн ипотечных кредитов на 2,67 трлн рублей (плюс 54,3% в денежном выражении к аналогичному периоду прошлого года). По оценкам ряда аналитиков, прошедший год стал рекордным для рынка ипотеки.
Власти помогут
Как на эти изменения отреагирует рынок недвижимости? По данным Росстата, в конце третьего квартала 2018 года средняя стоимость квадратного метра в России составила 60,9 тысячи рублей. И это на 7,7% больше, чем за аналогичный период 2017 года. В Кировской области средняя цена за один квадратный метр в конце третьего квартала на первичном рынке была равна 42,4 тысячам рублей, на вторичном — 38,3 тысячи рублей. По сравнению с предыдущим кварталом цены выросли на 2% и 1,4% соответственно. По данным портала Domofond.ru, за 11 месяцев 2018 года в 75 субъектах страны выросла стоимость квартир на вторичном рынке. И только в четырех — упала.
В связи с повышением ставок по ипотеке эксперты прогнозируют, что цены на новостройки в наступившем году могут подняться на 15%. Об этом пишет Gazeta.ru со ссылкой на проведенный опрос среди специалистов по недвижимости и компаний-застройщиков. В первом квартале текущего года, возможно, произойдет всплеск активности и люди начнут покупать квартиры, а позже из-за падения реальных доходов, покупательской способности и изменений в законодательстве спрос на недвижимость может резко сократиться.
На рынок недвижимости, напомним, повлияет еще и тот факт, что 1 июля 2019 года вступят в силу поправки о долевом строительстве. С того момента строительные компании должны будут вносить средства дольщиков (если они готовы продолжать работать на рынке по такой схеме) на специальные счета в банках. Их нельзя будет снять, пока дольщики не получат ключи от своих квартир. Сами же строительные компании должны будут возводить дома (при отсутствии собственных средств) за счет кредитов.
Однако сразу после повышения ставок по ипотеке министерство строительства и ЖКХ России заявило о намерении поддерживать покупательский спрос на жилье, если тот снизится. На днях о конкретных мерах поддержки на Гайдаровском форуме рассказала вице-премьер России Татьяна Голикова.
Так, планируется увеличить период со льготной процентной ставкой либо установить льготную процентную ставку на весь срок кредитования. Сейчас максимальный срок действия спецпрограммы субсидирования ипотечных ставок для семей с детьми составляет восемь лет, но это ограничение снимут.
Кроме того, у семей с детьми появится возможность получить субсидию, которая будет рассчитываться исходя из размера ключевой ставки Центробанка, увеличенной на 4 пункта. В случае появления в семье третьего ребенка правительство готово возместить из бюджета часть убытков банку-кредитору, если он готов такой семье списать долг по ипотеке. Возмещение составит 10% задолженности, но не сможет превышать 450 тысяч руб.
На все эти новые меры поддержки смогут рассчитывать, по словам Татьяны Голиковой, около 1,6 млн семей с детьми. Напомним, сейчас государственную субсидию по жилищному кредиту получают лишь семьи, в которых с 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок.
Мнения
Юлия Головина, директор агентства недвижимости «Хлынов Град»:
- В 2018 году рынок ипотечного кредитования в России рос рекордными темпами. При этом ставки по кредитам были минимальными. 2019 год будет безусловно непростой и сравнивать его с предыдущим бессмысленно, потому что с начала года процентная ставка повысилась с 9,1 до 10-11,7%. Кроме этого, растут требования к первоначальному взносу: с 15% до 20%. Также есть изменения в условиях использования материального капитала в качестве первоначального взноса: если раньше нужно было добавить 5%, то теперь уже речь идет о 10% личных средств покупателя.
А застройщики вынуждены повышать цены из-за ужесточения законодательства по вопросам долевого строительства. Потенциальные заемщики должны знать, что в обозримой перспективе ипотека дешеветь не будет и цены на недвижимость тоже. Поэтому тем, кто хочет решить жилищный вопрос, нет смысла ждать лучших времен. Конечно, в любом случае недвижимость будет покупаться и продаваться, люди будут брать ипотечные кредиты, но не в таком объеме, как в 2018 году.
Александр Дмитриев, коммерческого директор ООО фирмы «СТЭН»:
- В конце прошлого года мы прогнозировали, что по ряду факторов - таких как увеличение НДС, рост цены на топливо и увеличение ставки Центробанка - строительный рынок ощутит изменение покупательской способности и спроса на жилье. На стоимость жилья действуют разные факторы. На сегодняшний день в Кирове наблюдается избыточное предложение однокомнатных квартир и студий эконом-класса. В то же время есть спрос на двух-трех-четырех комнатные квартиры, их явно не хватает. И это влияет на цены. Увеличение ипотечной ставки значительно не повлияет, рынок адаптируется к этим изменениям, но небольшой рост стоимости жилья идет постоянно, и это очевидно.