Право без дома

Проблемы обманутых дольщиков в Кировской области до сих пор остаются нерешенными.

Пришли времена, когда покупка квартиры превратилась в целую науку. Противостояние обману называется. Теперь уже не достаточно просто заключить договор и заплатить деньги. К сожалению, чтобы вовремя въехать в обещанное застройщиком жилье, нужно зачастую отслеживать каждый его шаг и буквально заглядывать в карман. О том, как сделать это по закону, рассуждали эксперты «круглого стола».

Не надо заигрывать
Сергей Рылов:
- Масштаб проблемы в целом не грандиозный. Другое дело, что пострадавших от 200 до 400 человек, а общая сумма средств, вложенных ими в строительство, по моим оценкам, составляет около 300-400 млн рублей. Эти объекты в последнее время у многих на слуху: по Кирову – дома по улицам Физкультурников, 8 и Хлыновской, 16; в районах области – по одному на Вятские Поляны и поселок Демьяново Подосиновского района. Я напрямую столкнулся практически с каждым из них и сейчас могу сказать, что в Кирове для недостроев основной проблемой стали как просчеты руководства компаний-застройщиков, так и последствия кризиса 2008 года. Думаю, ситуация типична в целом для страны, но уверен, что соседи из Перми или Нижнего Новгорода страдают от нее куда больше.

Константин Лючанду:
- Самые громкие из проблемных построек принадлежат «Простору», «Северстрою», «Утесу». Есть еще «Ост» и некоторые другие, менее известные.

Андрей Перминов:
- У нас всего два дома, в которых пострадало 142 официально признанных дольщика - по Хлыновской и Физкультурников. Застройщики затянули сроки строительства и занизили цену квадратного метра до 23 тыс. рублей по сравнению со сметной стоимостью 32 тысячи, а потом столкнулись с недостаточностью оборотных средств. Мне кажется, проблема будет актуальна, пока граждане не будут осознавать свою ответственность. Правда, законодательство об участии в долевом строительстве нуждается в усовершенствовании. Учет и расходование денежных средств граждан для строительства тоже оставляет желать лучшего.

Денис Крутихин:
- Еще вопрос - насколько дольщики на самом деле обманутые. Не вовремя сдан дом либо он ненадлежащего качества - это ведь тоже своего рода ложь. Нужно чтобы человек получал то, что ему обещают во время презентации макета. Например, дом премиум-класса. А как оценить, что такое отделка премиум-класса? Для кого-то хорошая покраска - это уже премиум, а кому-то нужно что-то большее.

Константин Лючанду:
- По-моему, обманутыми правильнее считать тех, кто лишился своих средств либо вынужден доплачивать за достройку уже купленной квартиры. Если взять дом по улице Физкультурников, где участвовал «Простор», мы имеем лишь нехватку денег по причине очень низкой цены продаж. При таком раскладе как можно построить дом? Однако надо понимать, что дом строился в 2008-2009 годах, в самый кризис, и было решено строить любым путем, лишь бы сдать объект в срок. Другие компании замораживали работы, чтобы не снижать цены на квартиры и дождаться адекватного спроса. «Простор» надеялся вырулить ситуацию за счет оборотных средств или других площадок. Поэтому, думаю, что ситуация по домам на Хлыновской, 16 и Физкультурников, 8 скорее исключение, чем правило, связанное с ошибками планирования, а также конфликтной ситуацией между партнерами.

Андрей Перминов:
- Может, застройщикам не нужно было заигрывать с дольщиками, устанавливая нереальную цену за квадратный метр?

Денис Крутихин:
- А как молодой строительной организации выйти на рынок? Она, может быть, и выходит с серьезными намерениями, но, чтобы работать, нужно привлечь клиента. Переманить от того же «Кировспецмонтажа» или «КЧУСа», других фирм с именем. Это можно сделать за счет дешевой цены... Ситуация, возникшая по домам «Простора» и «Северстроя», была предсказуема. Это было заведомо в убыток, даже если учесть, что продажи шли в пик кризиса. Кстати, обе компании уже зарегистрировали новые фирмы и продолжают строить. Закон не ограничивает предпринимателей в количестве создаваемых фирм. Ну, могут ограничить право занимать руководящую должность. Это никак не влияет на возможность создать компанию и поставить на пост директора брата или другого родственника.

Ипотека против «долевки»
Константин Лючанду:
- Если сравним ситуацию с началом 2000 годов, раньше было больше долевого строительства. Мне известно много случаев двойных-тройных продаж, и никакой ответственности за это не последовало. Поэтому, если говорить о качественной динамике, она есть. Проблемы с достройкой никуда не делись, зато нет двойных продаж. В 2000-е  было и то, и другое.

Иван Макин:
- Тоже думаю, что есть причины для улучшений. Это, например, ипотечные программы, к которым подключается все большее количество банков. Народ становится грамотнее, в том числе использует страхование, чтобы защитить свои права на недвижимость. Но пока это не носит системного характера.

Андрей Перминов:
- И все-таки в основе проблемы правовая неграмотность людей, которые не знают, что существует закон, принятый для их защиты от недобросовестных застройщиков.

Константин Лючанду:
- Вообще на первоначальном этапе строительства прав больше у дольщика, потому что он может расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги с пени, предусмотренными законом. Когда дом идет под сдачу, а квартир у застройщика фактически нет или собраны все деньги, как в ситуации с «Простором», расторгать договор нецелесообразно. Потому что не будет ни квартиры, ни денег. В целом дольщики хорошо пользуются своими правами. Одна из причин, почему такая ситуация возникла по «Простору», - иски за просрочку сдачи предыдущего дома. Многие компании от этого уходят, а «Простор» выплачивал деньги, которые приносили ему новые дольщики. Что теперь делать с домом по Физкультурников, пока не понятно - нет решения, которое было бы согласовано и с застройщиком, и дольщиками. Одни предложения. Там ведь проблема не только в завершении строительства, но и в пристроях к дому. Администрация не признает дольщиками тех, кто купил квартиры в пристроях, потому что договоры не прошли регистрацию и по закону считаются незаключенными. Есть предложение узаконить документы и продолжить строительство. Правда, за счет дольщиков.

Сергей Рылов:
- По крайней мере по Хлыновской, 16 при участии ипотечной корпорации уже найдены средства на достройку и есть уверенность, что в конце мая - начале июня дом будет введен в эксплуатацию.

Константин Лючанду:
- Нужно, чтобы власть активнее включалась в решение проблемы. Если сравнить Москву и Кировскую область, в Москве выделяют деньги на достройку, а у нас под этим подразумевается что-то типа «ребята, скидывайтесь и вам все достроят». В худшем случае чиновники могут устраниться, сказав, что свои проблемы дольщики должны решать самостоятельно. Например, «Ост» строил дом под боком у администрации, и никто ничего не говорил. Все спохватились на этапе сдачи здания. Опять попали дольщики, потому что все квартиры были проданы. В итоге «Ост» развел руками и сказал, что мы, мол, достроили, а сдать не можем, сами разбирайтесь...

Иван Макин:
- Согласен. Пока в памяти нет примеров существенной помощи людям со стороны государства. Может, следует начать планировать какие-то фонды. Разумеется, никто не ждет специально, что может возникнуть проблема. Отсюда неподготовленность. Правительство в Москве и других крупных городах обращало внимания на дольщиков только когда ситуация начинала носить характер социального взрыва.

Константин Лючанду:
- Дольщики тоже могут инициировать проверку жилищной инспекции по целевому использованию денег застройщиком. К примеру, если чувствуют, что в срок, указанный в документах, дом не будет сдан, можно инициировать проверку. Да можно просто так захотеть и проверить. В любом случае соответствующие структуры должны отреагировать на письменное обращение.

Сергей Рылов:
- Всегда есть вероятность форс-мажора. Посмотрите, некрупные застройщики все еще имеют уставный капитал на минимально возможном уровне – 10 тыс. рублей. В то же время многие при заключении договора участия в долевом строительстве в первую очередь смотрят на стоимость квадратного метра и только потом – на прочие условия. Таких граждан в пору называть неудачными инвесторами, а не обманутыми дольщиками.

Денис Крутихин:
- По-моему, единственная возможность защититься от недобросовестных компаний - бдительность клиентов. Придите и спросите, какие дома, кроме этого, построил застройщик. Неплохо было бы узнать контакты прежних клиентов и пообщаться с ними. Я уже сейчас вижу некоторые объекты в Кирове, которые будут проблемными. Их можно вычислить по затягиванию сроков строительства, если стройка идет неритмично - то строят, то не строят, если обещают невероятно выгодные для клиентов условия, например, цена меньше 30 тыс. за квадратный метр. Мой совет - не нужно покупать жилье на ранней стадии, если не уверен в фирме, а еще важно смотреть на оборотные активы, которыми она владеет, чтобы понять, на что можно рассчитывать в случае банкротства.

Плюсы и минусы страхования
Иван Макин:
- Долевое строительство и отсрочка по времени в получении жилья - это всегда риск. Причем риски могут возникнуть у самого человека, который вкладывает деньги в жилье. Например, несчастный случай и потеря трудоспособности. Если дольщики будут обращаться в страховые компании, можно будет совместно проработать все риски. Есть так называемое титульное страхование, которое защищает в случае утраты права собственности на недвижимость из-за признанной незаконной сделки. Оно востребовано на первичном и вторичном рынках в Кировской области.
Можно порекомендовать проводить сделки через нотариуса. У нас были случаи года три назад, когда нотариус пропустил сделку, а через какое-то время выяснилось, что на жилплощадь претендует еще один клиент. В суде признали ошибку нотариуса, ответственность которого была застрахована, и покупатель недвижимости получил компенсацию. В «долевке» в чем сложность - это еще не построенное и не зарегистрированное жилье. «Титул» страхуют, когда квартира зарегистрирована и сдана. В долевом строительстве нет предмета, мы страхуем право собственности, а его фактически нет. Страхование начнет действовать, когда человек получит свидетельство о регистрации права собственности. Но это уже не «долевка», а  сданный объект. Получается, на сегодняшний день этот риск сложно полностью покрыть страхованием.

Константин Лючанду:
- Мне кажется, страхование все-таки неэффективный инструмент. Заключенный договор все равно будет нечетким и включать какие-то уловки. Я, честно говоря, успешных случаев работы дольщиков со страховыми компаниями не встречал. Мы одно время хотели страховать услуги риэлторской фирмы по сделкам, которые проходят через нас. Остановились на стадии заключения договора, потому что его конструкция была настолько размытой, что позволяла всячески его трактовать и отказывать в назначении выплаты.

Денис Крутихин:
- Тоже не слышал, чтобы в Кирове была востребована эта услуга.

Андрей Перминов:
- Добровольное страхование рисков при долевом строительстве в Кировской области не применяется, а для обязательного страхования отсутствует законодательная база.

Сергей Рылов:
- Ни у нас, ни в целом в России такой механизм не имеет широкого распространения. Нужно четко понимать, что страхование ответственности застройщика – это прямое удорожание квадратного метра и, помимо прочего, огромная почва для новых схем мошенничества. Тем не менее, страхование точно необходимо для рынка недвижимости.

Денис Крутихин:
- Всегда есть люди, которые хотят заполучить чужие деньги. Риск кроется в желании россиян купить квадратный метр намного дешевле, чем в среднем по рынку. Чем меньше прибыль, тем меньше риск и наоборот. То есть проблема нерешаема в принципе и будет существовать вечно.

Подготовила
Надежда Курнакова
kurnakova_1985@mail.ru