Все для клиента
Рынок жилой недвижимости — где-то медленно, отчасти со скрипом, но превращается «из рынка застройщика» в «рынок клиента». Ведущие строительные компании наперебой предлагают скидки, бонусы и подарки, однако и это не всегда помогает: в связи с падением реальных доходов, предложения на рынке нового жилья в регионе превышают спрос ориентировочно на 12-15%, многие застройщики испытывают кризис ликвидности и вынуждены значительную часть квартир продавать практически по себестоимости.
Такие результаты мониторинга озвучил на минувшей неделе директор АНО «Центр жилищной экономики и структурного развития региона» Михаил Шевелев. В общем, бери — не хочу.
Кризис ликвидности
Пожалуй, это первый относительно серьезный мониторинг рынка жилой недвижимости региона. До этого подобные срезы (в более усеченном варианте) пытались самостоятельно делать журналисты, но картина получалась крайне противоречивой. Застройщики уже как минимум год на все лады твердят, что время для покупки собственного жилья (либо инвестирования свободных средств) — самое что ни на есть подходящее. Правда, большинству населения инвестировать уже зачастую нечего.
«Некоторый оптимизм (о том, что сегодня лучшее время для покупки) имеет место быть, - рассказал в эфире «Эхо Москвы» в Кирове директор «Центра жилищной экономики и структурного развития региона» и советник Вятской ТПП по экономическим вопросам и налогообложению Михаил Шевелев. - Сегодня работает простой экономический закон: предложение превышает спрос, цены падают. И нам было интересно понять психологическую причину этого падения».
Пункт первый. Проведенный мониторинг состояния кировского рынка жилой недвижимости выявил признаки кризиса ликвидности у компаний-застройщиков. Отмечается, что им «явно недостаточно финансовых ресурсов»: заметно снижение объемов продаж и снижение стоимости предлагаемого нового жилья за последние полгода на 10-12%. Предложения на рынке нового жилья превышают спрос ориентировочно на 12-15%. «Показательными являются беспрецедентные предложения по рассрочкам платежей от самих компаний-застройщиков, вплоть до 60-100 месяцев (!). Это весьма критичные цифры в объемах регионального рынка».
- Сегодня квартиры зачастую продаются по себестоимости, - уверен Михаил Анатольевич. - Строительная отрасль отзывчива на слова «кризис» и «экономический рост». При росте первыми растут строительные компании, но и «падают» в кризис они тоже одними из первых.
Впрочем, застройщики в разговоре с корреспондентом «БН» попросили не воспринимать слова «продают по себестоимости» в буквальном смысле. Действительно, за клиента сейчас приходится бороться, говорят они, в том числе и с помощью снижения цен, но «никто не работает лишь бы наработаться».
Кстати, эксперты рекомендуют хорошо изучить проект, если скидка на квартиру превышает 15%от первоначальной стоимости, и убедиться, что у застройщика нет проблем с финансированием, иначе в будущем можно столкнуться с заморозкой строительства.
Перестраховать ответственность
Пункт второй. «Традиционными решениями своих проблем строители считают лоббирование доступности ипотеки для населения, а также перекладывание ответственности за свои бизнес-риски на бюджеты, - говорится в докладе. - Для руководителей регионов и ответственных министров очередные акции «обманутых дольщиков» и долгострои, невыполненные обещания по рекордному вводу жилья накануне выборов совсем некстати. Но макроэкономическая ситуация, приоритетность бюджетных обязательств требуют от властей обратных действий: усиление контроля за платежами в бюджеты, ужесточение требований к застройщикам.
Оказаться вне влияния на строительный рынок власти не могут, однако количество инструментов резко ограничено. Из антикризисных механизмов, когда финансовых ресурсов нет, остаётся т.н. «ручное управление»: мониторинг ситуации буквально по каждому строящемуся или заложенному объекту и оперативное вмешательство либо в качестве «третейского» судьи либо в качестве антикризисного менеджера. В надвигающемся на строительном рынке коллапсе ожидать глубоко системных и взвешенных решений не приходится».
Кстати, о возможном увеличении обманутых дольщиков, а также о том, что правительство видит эту проблему и будет пытаться ее предотвратить, говорил не так давно и зампред правительства Кировской области Алексей Кузнецов.
«Сегодня в строительной сфере необходим ручной мониторинг, - уверен Михаил Шевелев. - Например, компания строит, а кредит не получила. То есть, здесь уже есть подозрение на то, что у компании есть проблемы с ликвидностью. Им нужно помочь достроить объект. Все силы бросить на то, чтобы график строительства и сдачи объекта соблюдался».
Здесь стоит отметить, что проблем застройщикам в 2015-м федеральные власти и так добавили, ужесточив требования к страхованию долевого участия. В результате практически месяц застройщики не имели права регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) в Росреестре. На ситуацию повлияли вступившие в силу с 1 октября поправки к федеральному закону №214 (о долевом строительстве) и новые требования Центробанка. Теперь минимальный размер собственного капитала компании, страхующей риски застройщиков по ДДУ, должен составлять 1 млрд рублей (было – 400 млн). В 2014 году, до вступления в силу норм, страхование осуществляли 69 компаний. В новом перечне не оказалось страховых компаний, которые в совокупности страховали ответственность более 80% застройщиков жилья. А из озвученных ЦБ РФ страховщиков только три участника оказались готовы принимать на рассмотрение заявки на страхование ответственности. Региональными застройщиками, по словам риэлторов, в основном контракты были заключены с ОАО «Международная страховая компания профсоюзов «МЕСКО» и САО «ВСК». Очевидно, что включенные в список ЦБ страховщики не в состоянии физически потянуть весь объем обратившихся к ним застройщиков.
Об этом, кстати, еще в октябре говорила директор «Руснедвижимость» Екатерина Орешкович.
«В этот список не вошли 2/3 тех, кто работал на этом рынке, - заявила тогда Екатерина Владиславовна. - А из тех, кто вошёл, в Кирове представлена только одна компания. Теперь все застройщики стоят в очереди и ждут, когда страховая компания их «перелопатит». Пройдет месяц-два. Какие потери понесут застройщики — страшно представить».
Впрочем, меры пока положительного результата не принесли. Количество обманутых дольщиков в России в 2015 году увеличилось на 18 тыс. человек (данные приводит депутат Госдумы Александр Хинштейн). В связи с этим на федеральном уровне даже зазвучала идея о полной отмене такого института, как долевое строительство. С такой инициативой на заседании совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья к правительству страны обратился губернатор Московской области Андрей Воробьев. Его поддержал первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, который дал поручение создать рабочую группу по разработке соответствующих поправок в 214-ФЗ. «Так называемые дольщики зачастую встречаются только на развивающихся рынках, на первоначальном этапе. Как правило, такие схемы запрещают уже в течение первых нескольких лет, – считают они. – В Европе, например, действительно строитель возводит дом с привлечением банковских кредитов, а потом продает уже готовые квартиры – в ипотеку или без».
Застройщики с осторожностью относятся к подобным законодательным нововведениям в отрасли, считая, что в итоге на рынке останутся только компании «с максимальным запасом прочности», но «о доступности жилья можно будет забыть».
Пересмотр бизнес-стратегий
Но, возвращаясь к докладу о ситуации на кировском рынке недвижимости, стоит отметить, что он не только фиксирует проблемы, но и предлагает решения.
«Наступивший кризис, о чем неустанно говорят многие ведущие экономические аналитики, и даже должностные лица из правительства, будет длительным, это новая экономическая реальность, - говорится в заключении. - Поэтому для строительной отрасли есть ещё одно, но неординарное решение: включение в процесс выхода из кризиса ликвидности непосредственно самих собственников строительных компаний. Особенность последних «тучных лет» была такова, что учредители-собственники компаний выступали преимущественно инвесторами, ожидающими от директоров дивидендов и перспективных мест для застройки. Рынок рос – о чем беспокоиться?!Пересмотр личных бизнес-стратегий – это неочевидное, но необходимое для России решение. Недополучить планируемую прибыль, выходить из непрофильных проектов и системно работать над дебиторской задолженностью. Все, что угодно, но умерить собственные аппетиты и изыскать средства для достройки объекта.
Далеко не все готовы принять жесткий капиталистический тезис, что «собственность есть ответственность». Однако, когда собственники крупных и успешных строительных компаний заявляют в СМИ, что у них достаточная «подушка безопасности», чтобы завершить начатые проекты, но новые они не готовы рассматривать, это явный сигнал компаниям послабее и поменьше».
Эксперты «Центра жилищной экономики и структурного развития региона» уверены, что раньше 2018 года роста спроса на жилье ждать не приходится.
«Но строителей не надо жалеть, - говорит Михаил Шевелев. - Сегодня должен быть контроль за тем, как они «выживают», как они принимают решения. В первую очередь, речь идет о контроле со стороны дольщиков и власти. И региональное правительство сегодня, все-таки, должно заниматься не тем, чтобы решать вопросы уже обманутых дольщиков, оно должно решать вопросы профилактики их появления».
Светлана Муравьёва
murraviova@yandex.ru