Президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова – о трендах на рынке недвижимости

В начале нашей беседы Ирина Леонидовна подчеркнула: риэлторы – звено в большой цепи на рынке первичной недвижимости. По­этому для всех – застройщиков, риэлторских компаний, потребителей – одним из самых болезненных моментов уходящего года стало повышение ключевой ставки.

– Сообщество риэлторов еще не до конца ощутило последствия, но надвигающиеся изменения уже видны, – отметила Ирина Зырянова. – Сейчас аналитики банков го­ворят, что мало кто готов будет покупать вторичное жилье под 16-17%.

Тренд 1. Перераспределение спроса

Еще в октябре банки прогнозировали: ры­нок новостроек будет развиваться, а рынок вторичного жилья просядет: активнее будут расти темпы индивидуального жилищного строительства.

По данным Сбербанка, рынок ИЖС за два года увеличился в 7 раз.

– На развитие рынка ИЖС повлияло и распоряжение правительства России дать «зеленый свет» этому сегменту. Поэтому бан­кам, даже тем, кто никогда не специализи­ровался на индивидуальном строительстве, приходится подхватывать эту тенденцию, разрабатывать специальные финансовые программы, – прокомментировала Ирина Леонидовна.

Тренд 2. Объединение риэлторов

После отмены лицензирования риэлтор­ской деятельности аттестацией специали­стов и сертификацией компаний занимается Российская гильдия риэлторов.

Компания, которая хочет вступить в РГР, должна выполнить ряд условий. Среди них – обязательно застраховать свою деятельность и аттестовать всех сотрудников. На сегодняш­ний день Гильдия создала и аккредитовала четыре программы по обучению специали­стов по недвижимости, экспертов, брокеров и ипотечных специалистов.

Однако, отметила собеседница «БН», не все участники рынка готовы пройти аттестацию или сертификацию, особенно в регионах. Хотя на сегодняшний день сделать это мож­но в 72 субъектах России, где работают 52 территориальных органа сертификации.

– Будучи избранной президентом Россий­ской гильдии риэлторов, одной из главных задач поставила объединение рынка. Еще одним важным для нас шагом стала разра­ботка закона о риэлторской деятельности, который сейчас проходит этап согласования, – сообщила Ирина Леонидовна.

Во время разговора она добавила, что неко­торые участники рынка ставят под сомнение необходимость регулирования деятельности риэлторов.

– Странно, когда регулируют работу так­систов, а риэлторов – нет, хотя цена сделок отличается колоссально, – рассуждает экс­перт. – На рынке продажи недвижимости много случайных людей, непрофессиональ­ных продавцов или совместителей. Так быть не должно. Необходим профессиональный стандарт. На это и направлено объединение всех игроков рынка и продвижение своих стандартов. Это необходимо для того, чтобы любой гражданин Российской Федерации на территории нашего государства, приходя в риэлторскую компанию, получал примерно одинаковый уровень сервиса и услуг.

Тенденция 3. ИИ в недвижимости

– Сегодня необходимо много ресурсов вкладывать в искусственный интеллект, ав­томатизацию бизнес-процессов и обучение в этом направлении. Это один из важнейших трендов последнего времени, – уверена Ири­на Зырянова.

Такую тенденцию аргументировала тем, что ИИ облегчает работу. Но говорить об ухо­де ряда специалистов с рынка из-за развития искусственного интеллекта по ее мнению рано.

Тенденция 4. Нехватка «трешек»

Несмотря на то, что цены на рынке не­движимости за последний год значитель­но менялись едва ли не каждый месяц. Однако общая тенденция для всех реги­онов одинакова – новостройки дороже, чем «вторичка».

– Конечному потребителю стало дорого покупать недвижимость, в частности, в ново­стройке. И это отразилось на квартирографи­ке: застройщики стали строить очень много однокомнатных квартир и студий. В общей массе на них приходится 50% рынка нового жилья. Сложилась острая нехватка трех- и четырехкомнатных квартир, – рассказала Ирина Леонидовна.

Тенденция 5. Рост срока ипотеки

Также явлением рынка стало увеличение срока выплаты ипотеки.

– Еще недавно покупатели вступали в ипо­теку в основном на 15-20 лет. Доля тех, кто брал на себя обязательства на 30 лет, была 15%. Сейчас тех, кто берет ипотеку на 30 лет, стало 43%: люди «растягивают» период выплаты кредита для уменьшения размера платежа. Это говорит о том, что цены растут, потребительская корзина увеличивается, а наша заработная плата нет, – подчеркнула эксперт.

При этом, по словам Ирины Зыряновой, российские банки, прогнозируют сниже­ние ключевой ставки только к IV кварталу 2024 года.

– Меня иногда спрашивают, надо ли сейчас покупать недвижимость? Я сама брала ипоте­ку под 16%. Надо жить в моменте: не будешь же ты ждать какого-то благоприятного мо­мента. Брать ипотеку можно! И рассчитывать, что в будущем получится рефинансировать ставку, – прокомментировала она.

При этом добавила, что изучала цены города Кирова и была поражена высокой стоимостью новостроек.

– Мы оптимисты. В нашей стране были раз­ные кризисные ситуации, по-моему, нас слож­но сломить. Думаю, что в 2024 году увидим продолжение роста рынка индивидуальной жилищной застройки, новые предложения по условиям покупки. Пока не совсем понятно развитие ситуации на вторичном рынке, но хочется верить, что банки найдут решение, – прокомментировала собеседница.

Тенденция 6. Выбор в пользу мебели

Ирина Зырянова отметила, что перво­очередным критерием в выборе квартиры для покупки у потребителей по-прежнему остается экономия средств. Но в текущей ситуации на рынке покупателю приходится сравнить итоговую сумму расходов: брать объект на вторичном рынке и тратиться на ремонт или покупать новостройку по более высокой цене, но более низкой ставке.

– В последние годы гражданам больше нравятся предложения от застройщиков, когда есть развитая инфраструктура жилых комплексов, в квартирах имеется хотя бы ба­зовый ремонт – ламинат, обои под покраску. Это уже большое подспорье для большинства, кто берет квартиру в ипотеку, – пояснила эксперт.

Кроме того, застройщики не так давно ввели новшество – меблировку квартир. Стоимость мебели «зашивается» в сумму кредита.

Post Scriptum

Отсутствие новых жилых объектов недви­жимости сказывается не только на стоимости жилья, но и на состоянии свободного жилого фонда. К сожалению, не в лучшую сторону.

– При отсутствии на рынке новых строи­тельных объектов, многоквартирных домов, жилой фонд будет устаревать, – отметила эксперт и привела в пример Екатеринбург, где из-за больших объемов строительства вторичный фонд «омолаживается» – бо­лее 50% квартир введены в эксплуатацию с 2000-ых годов и по сей день.

При «застое» строительства нового жилья на какой-нибудь территории России, отме­тила Ирина Леонидовна, потребитель за не­имением большего будет вынужден покупать объекты старого жилого фонда.

– В этом случае многое зависит и от поку­пательской способности жителей региона. Имея деньги, но не имея новых объектов не­движимости, куда направить свой капитал? Жители находят выход в инвестировании в московскую, санкт-петербургскую недвижи­мость – покупают жилье и сдают, – добавила Ирина Зырянова.

---

Это один из материалов свежего печатного номера газеты «Бизнес новости в Кирове». PDF версия – по этой ссылке.