«Рынок недвижимости в Кирове тормозит фактор нестабильности» – материалы газеты

Новый механизм для проблем дольщиков

В начале недели руководство региона поручило профильным министерствам ускорить решение проблем обманутых дольщиков, а до конца лета выработать конкретный план по каждому недостроенному объекту. В ре-гионе такой план-график есть и периодически обновляется. Имеются и механизмы для достройки объектов.

«Реестр обманутых дольщиков существует, и все, кто соответствует критериям для попадания в него, учтены, – напомнил Дмитрий Сергеев. – Из проблемных есть объекты, строительство которых не завершено вовремя. Есть и такие, где застройщики – юридические лица – находятся в состоянии банкротства либо прекратили деятельность. По каждому объекту разработана и утверждена так называемая «дорожная карта» – когда и как должна решиться проблема. На бумаге она существует не один год, просто планы периодически обновляются. Думаю, на этот раз также будет очередное «освежение» информации».

Среди механизмов решения проблемы назвал несколько, в том числе относительно новый: «Последний из появившихся – через федеральный Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (сейчас переименован в Фонд развития территорий, – ред.). При заключении договора долевого участия каждый застройщик перечисляет в фонд взнос (1,2% от цены договора, – ред). Эти средства аккумулируются на федеральном уровне, затем направляются в регионы для решения проблем конкретных домов».

При этом такой механизм не аналог страховки, а тот случай, когда «добросовестный платит за жулика»: 

«То есть добросовестный застройщик отчисляет деньги на решение проблем, возникших ранее. Чтобы этими деньгами воспользоваться, должна быть разработана и передана на федеральный уровень документация. И там решают, в каком регионе и проблема какого конкретно объекта будет решаться за счет этих средств» – добавил Сергеев.

Обязательное условие для пользования деньгами фонда – софинансирование из регионального бюджета. «В бюджет Кировской области на текущий год такое софинансирование заложено. Сейчас необходимо подготовить документацию, защитить ее, чтобы какой-то из региональных объектов включили в программу. Знаю, что профильное министерство такую работу ведет. В реестре есть объекты, решение по которым прописано не как достройка, а как выплата компенсации за счет фонда».

Отвечая на вопрос: «Каковы размеры компенсации?», пояснил: «На недавнем заседании общественного совета при Гостройнадзоре Кировской области нам сообщили, что цена будет рыночной. Как определяется – пока не скажу, но это не те деньги, которые дольщик заплатил на старте продаж. Не знаю, кто будет оценивать, но в любом случае не частный оценщик, а какая-либо государственная структура. Пока, по моей информации, решений о выплатах таких компенсациях из фонда в Кировской области не было».

Он добавил, что федеральный фонд «тоже не резиновый»: «Объем денежных средств у него ограничен, и мы не получим их одномоментно. Сначала их надо собрать с добросовестных застройщиков, только потом – после ряда процедур –  отдать на решение проблем. Можно, конечно, взять деньги из бюджета Кировской области, но их нет».

Участок за достройку

Еще один путь – достройка проблемных объектов новым застройщиком, который после завершения работ получает в аренду без конкурсных процедур дополнительный земельный участок. Такие участки, напомним, находятся в областной или муниципальной собственности. Примеры решения проблемы при помощи этого механизма есть, но эти случаи единичные. Некоторые участки с недостроями «выставляются на конкурс из года в год».

Помимо непривлекательности предлагаемых дополнительных земельных участков еще одна из причин низкого интереса со стороны застройщиков – неопределенность конечной себестоимости работ: на старте сложно определить, сколько денег необходимо для достройки объекта, особенно в сегодняшних экономических условиях. «Застройщик за свой счет заказывает оценку, чтобы понять, сколько средств необходимо для завершения строительства объекта. Сумма предоставляется ориентировочная», – пояснил гость студии. 

Он добавил, что «нашей компанией был реализован несколько другой вариант». «Мы взяли недостроенный объект, в котором примерно на 30 квартир были заключены договоры долевого участия. Нереализованные квартиры выставляли на продажу, за счет этого сейчас этот объект достраиваем», – рассказал гендиректор «Маяковской».

Почему не помог механизм страхования?

На этот вопрос ответил на примере слободы Новое Сергеево: «Там все объекты были застрахованы, но выплаты никто не получил: страховая компания ушла в банкротство. Ни одна из серьезных компаний не зашла на страхование рисков по долевому строительству. Требования на этапе захода у них были 
серьезными, однако когда дело дошло до выплат, страховщики ушли в банкротство. Лично мне о реальных выплатах по проблемным домам для дольщиков неизвестно. Собраны были миллиарды, а фактических выплат не было».

Сегодня на рынке работает система эскроу-счетов, при которой до момента ввода объекта в эксплуатацию деньги лежат в банке, а не перечисляются застройщику. «Опять же за это платит потребитель: застройщик должен брать кредит на строительство, цена которого закладывается в стоимость квадратного метра», – добавил Дмитрий Валерьевич.

Ипотека: цена и возможности

Прокомментировал гость студии и ситуацию с ценами на рынке недвижимости. Федеральные эксперты заявляют о начале восстановления рынка ипотеки. Так, по данным «Дом.РФ», в июне число оформленных россиянами жилищных кредитов выросло на 80% по сравнению с маем.

«Любой рост – это позитивный сигнал, только нужно понимать, от какой базы считаем. У нас сначала рынок рухнул в 3-4 раза, сейчас поднялся на 80%. Но в любом случае то же снижение ключевой ставки ЦБ – это позитив. Субсидирование со стороны государства – это позитив. Сейчас ставки, наверное, вернулись на докризисное время, может, где-то даже стали чуть ниже, чем были до кризиса. Поэтому возможность купить жилье есть. Другое дело, что цена за квадратный метр значительно выросла, соответственно, доступность жилья стала ниже. Ипотека стала дешевле, но суммы необходимого кредита выросли», – пояснил Сергеев.

Что тормозит рынок?

Одна из причин – фактор нестабильности, причем как для покупателя, так и застройщика. «Неуверенность есть и у покупателей, и у продавцов. Со стороны первых выражается в сомнении, будет ли у человека завтра работа, средства на оплату ипотечного кредита. Поэтому кто-то решает попридержать средства и направить их на решение текущих потребностей и проблем.

Застройщики в свою очередь не уверены в том, по какой цене выйдет готовый продукт. «Квартиру мы продаем сейчас, а строить будем полтора-два года. Купить все необходимые материалы одномоментно невозможно: у застройщиков нет такого объема оборотных средств и складских площадей (с учетом того, что некоторые материалы на улице складировать нельзя)», – продолжил гость студии.

И добавил, что эти риски застройщик также закладывает в цену: та становится выше, чем могла бы быть при стабильной рыночной ситуации. Из-за нестабильности «притормаживается и строительство новых объектов»: «Если есть земельный участок, пусть и остается пока землей. В проектирование и в процедуру получения разрешения на строительство никто заходить в настоящее время не торопится».

Продолжая комментировать причину отсутствия активного строительства в Кирове, обозначил и другую проблему – взаимоотношения застройщиков с местными чиновниками: «Это другая тема. Строительство жилья – вещь очень инертная. Дом строится примерно 1,5-2 года. Для получения разрешения на строительство застройщик еще столько же времени занимается подготовкой, проектировнием, изысканиями и другими землеустроительными работами. Если 
объект начал строить, он вынужден любыми усилиями закончить, иначе вновь появится проблемный объект, – это я сейчас говорю про добросовестных застройщиков».

И с выдачей разрешений по-прежнему есть проблемы, добавил Сергеев, что также привело к сокращению числа строек: «Сейчас застройщики либо достают «заначки» земли, либо достраивают проблемные дома, как наша компания. Проблема отсутствия большого количества строек сейчас – это проблема прошлого и даже позапрошлого годов, она возникла не сейчас. И это не федеральная, а муниципальная повестка».

Впрочем, некоторым застройщикам удалось получить разрешения на строительство через суд: «У нескольких застройщиков прошли суды. Действия администрации, связанные с невыдачей разрешений, признаны незаконными. Это дает повод говорить, что на уровне администрации города Кирова существует система принятия незаконных решений. В результате ряду застройщиков выдали разрешения, а некоторым их не выдают даже после вступления в силу решения суда. Видимо, в нашем муниципалитете так можно».

«Проблема отсутствия большого количества строек сейчас – это проблема прошлого и даже позапрошлого годов, она возникла не сейчас»

Киров или Подмосковье?

Такая политика в сфере строительства ведет к сокращению числа предложений на рынке, несмотря на снижение ипотечных ставок, реализацию льготной ипотеки и других видов господдержки. Сергеев уверен, что для потребителя это в любом случае минус: «Во-первых, сокращение выбора. Во-вторых, отсутствие конкуренции также влияет на рост цен на рынке недвижимости, которая в таких случаях растет».
При этом прокомментировал вопрос ведущей эфира Анны Лапшиной о высказываниях депутата Кировской гордумы Дениса Ерохина, который неоднократно заявлял о том, что цена на жилье в Кирове скоро дос-тигнет уровня Подмосковья. «Я не знаю цен в Подмосковье. Недвижимости там не имею, не приобретал и строить там тоже не планирую», – полушутя начал Сергеев. 

После чего озвучил мнение с позиции экономики: «С другой стороны, почему в цене должна быть разница? Где дешевле построить коробку дома – в Подмосковье или в Кирове? В Подмосковье, потому что там строительные материалы дешевле, так как предложений на рынке больше. И климатические условия в Москве мягче, соответственно, другие требования по теплосбережению». Комментируя с точки зрения затрат на зарплатный фонд строителям в Кирове и Москве, пояснил: «Зарплата в стоимости готового объекта занимает не более 10%. Строительные материалы – порядка 40%, то есть их доля в себестоимости намного выше, чем зарплаты». 

Ждать ли ремонта фасадов к юбилею Кирова?

Это тоже один из вопросов, поднятых во время эфира. Проект широко анонсировался в прошлом году, а говорить о нем власти начали еще ранее, пообещав к юбилею города отремонтировать 150 многоквартирных домов на центральных улицах, вернув их фасадам первоначальный вид. По мнению гостя студии – с позиции его оценки текущей работы в этом направлении – на реализацию идеи не хватит ни времени, ни сил подрядчиков:

«Работы по капитальному ремонту должны вестись планово. У нас же все время происходит какая-то кампанейщина. То давайте массово будем менять все лифты. Помните, чем закончилось? Когда люди месяцами ходили пешком на 9 этаж, а некоторые – маломобильные граждане, пенсионеры – не могли месяцами выйти на улицу? Мы тогда в этой ситуации разбирались (силами реготделения ОНФ, – ред.). Сейчас другая кампанейщина: давайте массово начнем ремонтировать фасады. К сожалению, на мой взгляд, у нас нет такого количества подрядных организаций, которые в такие короткие сроки могут выполнить такие объемы работ. Цена на их выполнение у нас невелика. Ожидать, что приедут подрядные организации из других регионов.... Я не верю в это. Поэтому думаю, что планы останутся планами. Да, отчитаемся, что отремонтировали фасады. Только не 150, а, условно, 10».

Продолжая тему, отметил, что за счет сборов регионального Фонда капремонта вопрос тоже не решить. Даже несмотря на сборы не на спецсчет, а в «общий котел», и наличие больших сумм на счете фонда: «Фонд ограничен величиной денежных средств, которые собирает с конкретного дома. Эти собранные с дома средства можем потратить только на ремонт этого конкретного объекта. Да, можно взять авансом из «общей корзины», но общую сумму на дом увеличить нельзя. Поскольку это социальный вопрос, сумму средств, которые фонд собирает с населения, увеличивать в разы никто точно не решится».

Субсидии из федерального бюджета на поддержку регионального фонда – даже к юбилею Кирова – тоже невозможны, уверен Сергеев. «Фонд не успевает освоить средства, потому что за те суммы контрактов, по которым выставляются работы, мало кто готов их выполнять. Вопрос можно решить, увеличив субсидирование работ из регионального бюджета, как это сделали в Мурманске. Федеральный бюджет на ремонт фасадов в субъекте деньги перечислять не будет, потому что это региональная проб-лема. Даже к юбилею. Средства могут быть перечислены на другие конкретные объекты, но не на субсидирование фонда».

Говоря в целом об анонсированных к юбилею проектах, отметил, что активного движения пока не видит. «Давайте вспомним проекты, которые авансировались. Объездная дорога вокруг Кирова, подземный тоннель под Нововятским переездом, пешеходный каркас у парков Засора, канатная дорога в Заречный парк... Что выполнено? Пока лично я вижу, что ничего кардинально не меняется. И предпосылок к тому, что что-то изменится, пока тоже не вижу», – сказал Дмитрий Сергеев, все-таки меж строк выразив надежду, что ситуация начнет меняться.