"Рынок жилья перенасыщен"

В ближайшее время цены не жилье не вырастут: уже сегодня спрос ниже предложения. В сегменте коммерческой недвижимости повышается запрос бизнеса, работающего в формате B2B, на современные площади в центре города. Помещения на окраинах занимают малые предприятия. О последних тенденциях на рынке недвижимости Кирова, особенностях сделок, изменении покупательского спроса и заработках риэлторов «Бизнес Новостям» рассказала директор Ассоциации Кировской области «Гильдия риэлторов Вятки», президент юридической компании «Бизнес и право» Виктория Хрусталева.

Что с ценами?

- Виктория Сергеевна, что сегодня происходит на рынке жилой недвижимости Кирова?

– Рынок перенасыщен. Только по данным федеральных сайтов – без учета местных – на продажу выставлено более 7 тысяч объектов. Однако это не означает, что все они продаются: до нового года сделки заключались активно, сейчас наблюдается спад.

- Связано с падением покупательской способности?

– Да, это одна из причин. И сегодня покупатели более взвешенно подходят к покупке жилья. Раньше многие приобретали комнаты или квартиры на перспективу, сейчас таких покупателей все меньше. Люди считают деньги. К примеру, услуги ЖКХ дорожают, и при покупке жилья будущие новоселы просчитывают итоговые платежи за коммуналку.

Перед новым годом появилась еще одна тенденция: ранее большим спросом пользовалось новое жилье, сейчас покупатели все чаще смотрят в сторону вторичного. После ситуации с банкротством крупнейшего застройщика региона люди стали опасаться сделок на рынке первичного жилья. В новом строительстве с применением эскроу-счетов на самом деле нет ничего страшного, однако покупатели хотят жить в своей квартире здесь и сейчас.

- Отразился ли на стоимости жилья переход на проектное финансирование?

– Цены точно не выросли, и предпосылок к их росту я не вижу. С введением эскроу-счетов были опасения, что застройщики повысят стоимость жилья, по факту этого не произошло. Все в Кировской области работают в рынке. Смысл повышать застройщикам цены при перенасыщении рынка, тем самым понижая спрос? на вторичное жилье за последнее время цены упали.

- Что, на ваш взгляд, будет происходить с ценами на жилье в ближайшее время?

– Не думаю, что в Кировской области они повысятся. Цены могут повыситься относительно какой-то валютной единицы, но не относительно рынка. Серьезные корректировки вносит текущая экономическая ситуация, в том числе связанная с распространением пандемии. Риэлторы говорят о приостановке сделок, к примеру, с вахтовиками: люди опасаются непродления контракта, боятся остаться без работы, опасаются брать обязательства по ипотеке. О каком повышении цен может идти речь в условиях такой нестабильности и перенасыщения рынка?

Сами застройщики не заинтересованы в росте стоимости жилья, и идут на определенные финансовые затраты. Ситуацию можно сравнить с введением маркировки: многие говорят, что затраты лягут на конечного потребителя. Производители же заявляют, что будут покрывать эти затраты за счет своей прибыли. Аналогично было у застройщиков после введения эскроу-счетов: они не повысили стоимость недвижимости, а из своего кармана выплачивали банку проценты. Кстати, застройщику выгоднее привлекать деньги дольщиков на старте строительства, на этапе котлована, потому что в этом случае процентная ставка по кредиту для них меньше. Конкуренция на рынке недвижимости высокая, поэтому ни для кого нет смысла повышать цены.

Сделки перешли в формат сложных

- Как за последнее время изменился характер сделок?

– Одна из тенденций – рост числа сложных сделок. Простых – формата «чистая купля-продажа» между продавцом и покупателем – минимум. Сегодня многие сделки совершаются с использованием кредитных средств – ипотеки (банки предлагают хорошие ставки), материнского капитала, много сделок с принадлежащими детям долями.

- С чем связана такая тенденция кредитования за счет жилья?

– На данный момент на рынке это самый дешевый вид кредита. Часто через такие кредитные продукты люди берут деньги на бизнес: заключая ипотечный договор на покупку жилья, в дальнейшем фактически направляют средства на развитие бизнеса. Сохраняешь свое имущество, пользуешься им, и фактически получаешь замену коммерческому кредиту. Коммерческий кредит сегодня дороже и забирает больше времени в плане подготовки – необходимо провести оценочные работы, найти залог, подготовить документы. При кредитовании под залог жилья в течение дня можно получить более дешевый кредит на более длительный срок.

- Что еще из «требований времени» предъявляют к квартирам как покупатели, так и продавцы?

– Покупатели, особенно молодежь, не хотят заниматься ремонтными работами, подбором материалов, а предпочитают вариант заезда в отделанную квартиру. Разница между квартирой с ремонтом и без порой достигает 700 тысяч рублей, хотя часто ремонт не соответствует этой сумме. но спрос есть, поэтому большинство квартир продается с отделкой.

Кроме этого, на продажу выставляется много жилья по заведомо завышенной цене, и это одна из причин накопления на рынке объектов жилой недвижимости. Приходят клиенты и заявляют, что видят цену своей квартиры такой-то. Мы объясняем: это вовсе не означает, что квартира будет реализована именно по такой стоимости. По факту все сделки проходят с понижением цены от изначального запроса собственника, в среднем, падение составляет 50–150 тысяч рублей. Люди не готовы расстаться с жильем, в котором прожили всю свою жизнь, за цену, которую сегодня диктует рынок. Есть те, кто купил квартиру пять лет назад и сейчас продает ее ниже той стоимости, 5-летней давности.

B2B идёт в центр

- Какова ситуация на рынке коммерческой недвижимости?

– По коммерческой недвижимости увеличился тренд не на покупку, а на аренду. Застройщиками сдано много объектов с офисными помещениями на первых этажах, которые сейчас предлагаются арендаторам. С точки зрения собственника, конечно, выгоднее сдать их на долгосрок таким клиентам, как «Магнит» или «Пятерочка».

В плане аренды коммерческой недвижимости наблюдается также рост спроса со стороны крупных организаций (формата B2B) на более современные офисы в центре. Допустим, мы размещаемся в офисном здании на Октябрьском проспекте. Еще год назад здание было полупустым, сейчас полностью заполнено арендаторами. Недалеко от нас такое же здание – ситуация аналогичная.

Арендаторы начинают переезжать на более современные площади или в офисы, более удобные по расположению. Помещения на окраинах пользуются спросом у индивидуальных предпринимателей. В них также заходит семейный бизнес, в том числе представители с Востока, открывающие точки общепита. Безусловно, многие коммерческие объекты выставляются и на продажу. Отчасти это связано со статистикой закрытия фирм: на одну открытую приходится три закрытых.

- Есть ли перенасыщение рынка коммерческой недвижимости?

– Считаю, что нет. Не зря же федералы строят объекты в Кировской области (к примеру, «Макси»). Это дополнительные коммерческие площади, на них преимущественно заводят также федералов, которые год-два назад вряд ли планировали заходить на территорию нашего региона. Надо учитывать, что это и дополнительные рабочие места, и, что важно, более качественная услуга за конкурентную цену, и более современные площади. Кировские предприниматели все-таки более осторожно относятся к инвестированию в подобные объекты. Вкладываются в сиюминутные проекты: появился спрос на что-либо – в этом направлении и действуют. Сегодня кировский бизнес боится что-то планировать на долгосрок.

Сколько получает риэлтор?

-Каковы прибыль риэлтора – процент от сделки или фиксированная сумма?

– О прибыли в 200 процентов, как говорят некоторые, конечно, речи не идет. Процент от сделки риэлтор может получить от договора по коммерческой недвижимости – 1–2%, в зависимости от стоимости объекта. Если говорить о сделках купли-продажи вторичного жилья, то в среднем комиссия на рынке Кирова составляет 50 тысяч рублей. Раньше сумма комиссии составляла 30 тысяч рублей. Одно крупное агентство повысило порог – другие последовали этому примеру. Это рынок.

Надо понимать, что 50 тысяч рублей – это не заработок агентства. Оно платит риэлтору за услугу – в среднем 50% от этой суммы, некоторые агентства платят риэлторам вознаграждение и в 70%. Помимо этого, агентство платит за аренду помещения, рекламу (объявления на «Авито» сейчас стоят дорого), налоги, коммунальные платежи... Как собственник бизнеса, агентство получает намного меньше, чем риэлтор, но тем самым компания стимулирует риэлторов, чтобы те не уходили в «серые» сделки из дома, поэтому и заработки высокие. Зарплаты риэлтора – одни из самых высоких на рынке труда.

- Но риэлтор не продает ежедневно по квартире? Какова средняя «продуктивность»?

– Среднестатистический хороший риэлтор продает 2–3 квартиры в месяц.

Карт-бланш Удмуртии

- Ваше отношение, как юриста, к принятому в Удмуртии закону о льготных налоговых ставках для новых резидентов?

– Это по поводу карт-бланша с налоговыми льготами до 1%? Удмуртия имеет на это право: налоговые ставки устанавливают сами субъекты. И каждый регион имеет право на самостоятельное развитие. Наш, к сожалению, развивается по принципу «всех взять под контроль и всем закрутить гайки». В ряде соседних регионов налогооблагаемая база ниже, чем у нас, что мешает и нам пойти по такому пути? Если региону дано право понижать ставку, считаю, мы можем вступить в конкуренцию с теми, кто это уже сделал. Бизнесу становится все менее интересно работать в Кировской области, да и жители уезжают. Это видно и по продаже жилья: продается, но взамен не приобретается.

Уже есть и запросы от предпринимателей, готовых переехать в Удмуртию. Здесь необходимо оценивать юридическую сторону вопроса. Если юридическое лицо совершает экономическую деятельность в Кирове, оно и должно состоять на учете налогового органа этого региона. Это не просто смена юрадреса – это постановка фирмы на учет по месту, где компания работает. Когда ко мне обращаются предприниматели за консультацией по смене юридического адреса, я предупреждаю: у налоговых органов возникнут вопросы. Оснований для отказа со снятия с учета нет, но вопросы возникнут. И немало.

- Можно ли прогнозировать тенденцию, что фирмы будут не перерегистрироваться, а закрываться здесь и открываться там?

– Я этого не исключаю.

- Еще вопрос как к юристу. Действительно ли за последнее время возрос спрос на услуги по ликвидации или банкротству фирм? И не является ли это способом, позволяющим компаниям уйти от обязательств?

– Тенденция роста спроса на такие услуги есть, увеличилось число как юридических лиц, так и физических, планирующих банкротство. Вырос спрос и на услуги по ликвидации предприятий. С учетом возросшего спроса мы у себя в компании открыли такое отдельное направление, как банкротство. Помогаем людям законным способом списать долги. Если на фирме нет долгов, ее стоит ликвидировать в добровольном порядке, а с долгами – через упрощенное банкротство. Это позволит максимально защитить директора и учредителей от финансовых претензий со стороны налоговой и кредиторов. Когда компания отработала, ее необходимо ликвидировать, а не бросать на самотек. В противном случае директор и учредители рискуют попасть в «черный список» ФНС, после которого нельзя будет руководить или создавать новые фирмы. 

Распространенные «схемы» закрытия фирмы через реорганизацию, смену адреса или руководства уже давно не работают. Фирму не исключат из ЕГРЮЛ, она просто будет «болтаться» в воздухе. Сейчас многие собственники компаний не могут обслуживать кредиты и исполнять контракты. Возникает соблазн бросить фирму и открыть новую. Это прямой путь к субсидиарной ответственности по долгам. Наиболее законным и прозрачным способом будет упрощенное банкротство. В нем арбитражный управляющий сделает финансовый аудит и проверит сделки на предмет вывода активов, а в случае необходимости может их оспорить и вернуть обратно. Списать долги компании возможно только после проведения комплекса мероприятий.

Кто контролирует риэлтора?

- Какие из последних изменений законодательства ужесточили или, напротив,  смягчили работу риэлторского рынка?

– Законодательство ужесточается все время, все это вносит коррективы в работу. Допустим, вышел закон по поводу нотариального заверения сделок: сейчас сделки по продаже доли необходимо заверять у нотариуса. Это дополнительное время (нотариусу необходимо подготовиться, заказать различные выписки) и деньги. По факту клиенты платят не только вознаграждение риэлтору, но и нотариусу. Налоговый кодекс вечно меняется. Если до 2016 года собственник уплачивал налог с квартиры, которой владел менее 3 лет, после 2016 года этот срок увеличили до 5 лет, в 2019 году вернулись к 3 годам, но не для всех объектов недвижимости.

Я, как юрист, воспринимаю все изменения законодательства как норму. Мы привыкли к тому, что законы меняются раз в два месяца и это происходит без предупреждения. Поневоле воспринимаешь это как норму: от нас ничего не зависит, поэтому изменения необходимо принять и научиться с ними работать. Тем самым облегчить жизнь и клиентам.

 На самом деле ужесточения законодательства делают рынок сделок с недвижимостью безопаснее. Те же эксроу-счета – они также введены для повышения безопасности сделок с застройщиками. Хватит уже недобросовестным застройщикам тратить деньги дольщиков на какие-то свои цели. Может, эта мера – полное замораживание денег до завершения строительства – и жесткая, но это дополнительный гарант безопасности. И некоторые кировские фирмы работали по такому принципу до перехода на проектное финансирование.

Считаю, на рынке сейчас появляется больше опытных юристов и риэлторов. И сами покупатели обращаются к их услугам чаще, потому что понимают – так безопаснее. Если покупатель даже самостоятельно подобрал квартиру, отдельно он может заказать юридическое сопровождение сделки. Услуга, условно, стоит 10 тысяч рублей, но насколько она обезопасит сделку на квартиру стоимостью 2 млн рублей? Здесь важно обращаться к профессиональным участникам рынка.

- Как вы относитесь к введению профстандарта для риэлторов?

– Положительно. Лицензии для риэлторов отменили давно. Получается, такой профессии много лет не существует? Мы, Гильдия риэлторов Вятки, очень рады этому нововведению, это будет способствовать легализации рынка. Сейчас по факту риэлтором может стать любой «специалист» без соответствующего образования. К Гильдии это не относится: у нас жесткие требования к участникам. Для попадания к нам компания должна минимум два года отработать на рынке, пройти проверку. У нас действует свой кодекс этики, есть отдел по защите профессиональной этики, проводится сертифицированное обучение агентов и брокеров. Все участники Гильдии застрахованы, это также один из критериев вступления в Гильдию.

- Кто в этом случае извне контролирует деятельность риэлторов?

– Росфинмониторинг. Для понимания: эта структура, которая также контролирует деятельность банков или МФО. Контроль жесткий, за любые нарушения предусмотрены серьезные штрафы. К примеру, риэлторы обязаны каждые три месяца предоставлять отчеты о совершенных сделках, не представили – штраф. Санкции предусмотрены за все, даже если риэлторское агентство не ведет «личный кабинет». В «личном кабинете» мы, к примеру, обязаны знакомиться с перечнем лиц, отнесенных к экстремистам.

- Это зачем?

– Скорее всего, Росфинмониторинг исходит из того, что сделки с недвижимостью относятся к крупным сделкам, где вращаются крупные суммы денег. Это контролируется, что избежать отмывания денег через операции с недвижимостью через какие-либо экстремистские организации.

- Как оцениваете конкуренцию на рынке риэлторских услуг Кирова?

– Она высокая. Тех, кто работает в белом поле, я больше считаю партнерами, чем конкурентами. И мы по возможным спорным вопросам научились договариваться. Одна из тенденций работы риэлторских агентств города – заключение эксклюзивного договора на продажу объекта недвижимости. Если, допустим, мы заключаем такой договор с покупателем, другое агентство продажей этой квартиры не занимается. Да, бывают недопонимания, в этом случае мы урегулируем все с собственником недвижимости.

- Объем серого рынка большой?

– Он есть, но объем сокращается. Все-таки идет тенденция на легализацию этого вида бизнеса. И сами риэлторы понимают всю опасность сделок, которые они сопровождают. Сам потребитель стал умнее и требовательнее.

- Есть ли, на ваш взгляд, необходимость защищать риэлторов от покупателей?

– Покупатели действительно есть разные. Есть те, кто от нечего делать ходит по квартирам на экскурсии. От подобных ситуаций существует защита в виде договора на подбор недвижимости. На старте заключаем договор, в котором покупатель указывает, какую конкретно недвижимость, в каком районе, по какой цене ему необходимо подобрать. Если указал, что ищет, условно, 2-комнатную квартиру в Юго-Западном районе, а по факту выбирает 3-комнатную в районе Лепсе, это уже не рассматривается как некачественное оказание услуги. Каждый акт показа недвижимости фиксируется. Недобросовестный покупатель не пойдет на заключение такого договора.

Кроме этого, риэлтор с помощью своей профессиональной интуиции сразу видит, с кем имеет дело. Среди риэлторов Кирова существует внутренний чат, где участники рынка предупреждают о недобросовестных продавцах или покупателях. Рынок становится цивилизованнее, и, на мой взгляд, такая тенденция продолжится.

Досье

Дата и место рождения: 14.06.1986 года в г. Киров.

Образование: высшее. Окончила Волго-Вятский институт (филиал) университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) по специальности «юриспруденция».

Карьера:

Связана с деятельностью в ООО Юридическая компания «Бизнес и Право». Работала юристом (2009–2013 гг), руководителем юридического отдела (2014 – апрель 2019). С апреля 2019 года – президент компании.

С 2014 г. по 2018 г. – третейский судья при Вятской ТПП.

С 2018 г. – член исполнительного комитета, с декабря 2019 г. – зампредседателя исполнительного комитета Ассоциации юристов России (Кировское отделение).

Блиц:

Хобби? Конный спорт, большой теннис, танцы, чтение.

На что не жаль потратить деньги? На путешествия.

Что для вас счастье? Наслаждаться жизнью здесь и сейчас.

Какой бы вопрос задали при встрече Путину? Зачем это все?

Три качества профессионального риэлтора? Юридическая грамотность, честность и порядочность, стрессоустойчивость.

Беседовала Анастасия Белова

a.a.belova@mail.ru