Факультатив для оценки
В этом году в Кировской области заново провели определение кадастровой оценки очередного перечня недвижимости — объектов капитального строительства и земельных участков.
Эта стоимость будет применяться при начислении налогов.
Сформированный отчет на минувшей неделе отправили на утверждение в Росреестр. Одновременно разместили на сайте БТИ, чтобы у собственников было больше времени ознакомиться с предварительными результатами и, в случае несогласия, внести изменения. Это в интересах самих владельцев недвижимости: любая неточность может серьезно сказаться на начислении налогов, о чем предпринимателям в пятницу рассказали на круглом столе в Вятской ТПП.
Просчеты в методике
- Кадастровая оценка необходима для определения кадастровой стоимости. Это, в свою очередь, налоговая база по земельному налогу, налогу на имущество физических лиц и организаций в части офисно-торговых центров. Это региональные и местные налоги, которые остаются в консолидированном бюджете Кировской области и тратятся в регионе, - подчеркнул министр имущественных отношений и инвестиционной политики Артем Сурженко.
Он напомнил, что с 2016 года оценку проводит специализированное бюджетное учреждение - КОГБУ «БТИ» (ред.: ранее проводили рыночные оценщики, победившие на торгах). Изменился и подход: еще до объявления оценки в течение года идет многоступенчатая процедура сбора информации об объектах недвижимости.
- Кадастровая стоимость должны быть не выше рыночной. Основной посыл: она не должна быть больше или меньше, а должна быть справедливой. Справедливая — это рыночная, - отметил министр и добавил: - По каким-то объектам кадастровая стоимость увеличилась, по каким-то уменьшилась — исходя из реальных характеристик объекта и состояния рынка в настоящее время.
Во время оценки эксперты БТИ выявили многочисленные недостатки, допущенные из-за оценки по старым методикам. Находили, к примеру, квартиру площадью более 11,3 тысячи кв. метров или многоэтажный дом с деревянными стенами. У 96% уточняли этаж, в 77% материалы стен, 54% земельных участков оказались без координат границ.
- Недостатки в старых методиках привели к тому, что налогообложение по многим объектам все эти годы было несправедливым. Сегодня оценка БТИ позволяет установить справедливую стоимость, - резюмировал Артем Сурженко.
Возможны погрешности
Переоценка в прошлом году, на этапе сбора информации, анонсировалась. Собственников объектов недвижимости просили передать данные для правильных расчетов. Ни одного заявления или документа от правообладателей не поступило. Специалистам БТИ пришлось пользоваться информацией органов местного самоуправления, собственного архива, государственных информресурсов, поэтому погрешности не исключены.
- Из-за отсутствия полных сведений погрешность может быть серьезной, - предупредила директор КОГБУ «БТИ» Вера Чернова.
Для работы использовали многочисленные параметры в разных направлениях. Так, для оценки эталонных объектов капитального строительства «разбирались» тип, этаж размещения, группа площади, класс конструктивной системы, группа капитальности, техническое состояние здания. В список ценообразующих факторов включили условия рынка, сделки, статус населенного пункта, местоположение в пределах города, этаж, физическое состояние объекта, общую площадь, материал стен, группу капитальности. Позиций множество, в интересах самих собственников их уточнить. Есть прецеденты, когда использование некорректной информации, имеющейся в государственных базах данных, приводило к серьезному превышению кадастровой стоимости над рыночной.
Как быть несогласным?
- Отчет подготовлен, отправлен в центральный аппарат Росреестра на проверку, - прокомментировала начальник отдела оценки «БТИ» Анна Киселева. - В ближайшее время ждем акт о соответствии отчета требованиям закона. После проверки предварительный отчет будет официально размещен на трех источниках: госфонде данных кадастровой оценки Росреестра, на нашем сайте и на сайти министерства имущественных отношений и инвестиционной политики. Думаю, ориентироваться будем на начало сентября. После этого у собственников объектов будет 50 дней на то, чтобы подать нам замечания для их устранения.
Любое обращение должно быть аргументировано. Запрос должен быть предельно конкретным, подчеркнули представители БТИ. Итоги обновленной кадастровой оценки будут применяться для начисления налогов с 1 января 2020 года.
Юлия Усинская