Как снизить налог на недвижимость?
С изменением законодательства у собственников возникает все больше вопросов, связанных с имущественным налогом, который начисляется от кадастровой оценки.
Все решаемо, считает директор ООО «Юридическое бюро «Земля и право» Елена Синицына. Эксперт пояснила, как складывается ситуация с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Существуют объекты недвижимости, кадастровую стоимость которых нужно оспаривать по ФЗ135. Юридическое лицо может обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Росреестре. При несогласии с решением комиссии – в суд. Процент успеха достаточно высок: по более 60% подобных обращений собственников после оспаривания кадастровая стоимость на их объекты снижается.
Наша компания занимается вопросами оспаривания кадастровой стоимости более 7 лет. В 2015 году мы даже отстояли свое успешное решение в Верховном суде Российской Федерации в споре с местной администрацией, снизив стоимость земельного участка на 70%. Так что процессуально с процедурой оспаривания кадастровой стоимости по этому пути у нас практика и опыт огромные.
Другое дело – работа по новому 237ФЗ, по которому государственная бюджетная оценочная компания на базе БТИ проводила в 2019 году оценку объектов недвижимости в Кировской области.
В целом задача нового закона заключается в совершенствовании процедуры государственной оценки и повышении открытости процедуры. Насчет второго вопрос спорный.
Мы, как компания, занимающаяся в том числе вопросами оптимизации налогообложения недвижимости, изучили методику оценки для того, чтобы давать советы клиентам, как нужно изменить объект недвижимости, чтобы он приносил больший доход.
Раньше, до ФЗ237, существовали так называемые удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС). Это стоимость квадратного метра объекта недвижимости исходя из его разрешенного использования. Можно было умножить УПКС на площадь объекта и получить кадастровую стоимость. Например: собственник хотел переделать склад в автомойку, мы могли посчитать выгоду этого действия, в том числе налог – какой он платит за склад и какой будет платить за автомойку.
С 2020 года рассчитать точную будущую кадастровую стоимость изменяемого объекта недвижимости затруднительно. Сейчас, по новым правилам, кадастровая стоимость для измененного объекта рассчитывается с использованием множества показателей. Некоторые из них нам понятны, к примеру, год постройки, материал стен, разрешенное использование и т. д. Однако другие, используемые при выборе методов оценки или классификации объектов, точному предварительному расчету не поддаются. А кроме таких, вызывающих затруднения для прогнозирования факторов, при новой кадастровой оценке были допущены обычные неточности и ошибки.
В 2019 году, после опубликования в конце августа промежуточного отчета о кадастровой стоимости объектов недвижимости (подготовленного ГБУ) давался период – 50 дней – на то, чтобы все правообладатели объектов недвижимости (зданий, сооружений и т.д.) в случае не согласия с новой стоимостью своего имущества могли обратится в ГБУ с заявлением и указать причину своего несогласия. К нам обратилось более 30 предпринимателей, считающих новую стоимость своего объекта завышенной.
Мы нашли в промежуточном отчете неточности относительно этих объектов и подали от их имени заявления. Порядка 30% указанных нами замечаний были учтены, и стоимость объектов наших клиентов была снижена на суммы до 30 млн рублей.
Среди выявленных нами неточностей — неверное указание года постройки, разрешенного использования (и, соответственно, группа видов), материал стен, этажность.
ГБУ проводил оценочные работы на основании официальных сведений из Росреестра, архивных сведений и иных источников информации. За 2019 года была проведена оценка порядка миллиона объектов недвижимости, поэтому наличие неточностей возможно.
На сегодня процедура оспаривания кадастровой стоимости для объектов, кадастровая стоимость которых с 2020 года новая, возможна. К нам уже обратилось несколько предпринимателей за проведением этой процедуры. Например, один из них узнал, что его полуразрушенное здание «подорожало» в три раза, хотя оно разрушено и невозможно к использованию, к нему в настоящее время нет подъезда. Сейчас ведем работу по оспариванию стоимости.
Ситуация с оспариванием новой кадастровой стоимости осложняется тем, что практика пока не наработана. Но для правообладателей недвижимости, которые с 2020 года получили резко изменившуюся кадастровую стоимость в сторону увеличения, я рекомендую заняться этим вопросом. По крайней мере, получить предварительную консультацию возможно ли в вашей ситуации побороться или нет. А если возможно, выяснить предварительно, насколько можно снизить стоимость.
Если со снижением кадастровой стоимости будут затруднения, можно подумать об иных способах оптимизации налогов на недвижимость: через кадастровые работы или юридические действия.
В любом случае всем собственникам я советую поинтересоваться новой кадастровой стоимостью своего объекта недвижимости, и, если вы считаете ее завышенной, получить предварительный расчет возможностей оспаривания кадастровой стоимости.
Наша организация дает предварительную бесплатную консультацию по этим вопросам и поможет вам сориентироваться в выборе способа снижения расходов на ваш объект недвижимости, в том числе и через снижение кадастровой стоимости.
Обратиться можно:
г. Киров, Октябрьский проспект, 95,
zemly-pravo@mail.ru
или по номеру 8 912 360 96 13,
телеграмм канал «Юрист для бизнеса».
