Договорятся ли власть и застройщики?

С 1 июля 2018 года в России вступает в силу закон о компенсационном фонде долевого строительства. Также внесены изменения в ряд подзаконных актов, кардинально меняющие систему рынка строительства. Как это скажется на деятельности застройщиков? Ожидать ли ухода с рынка строительных компаний, сократится ли общий объем ввода жилья - в материале bnkirov.ru.

Появилась информация о том, что Совет Федерации ведет диалог с бизнес-сообществом и готов внести корректировки в отдельные положения законодательства о дольщиках. Об этом в интервью ЕРЗ сообщил зампред Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению Степан Киричук. По его словам, глава ведомства Валентина Матвиенко поручила разобраться с принятым законом 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности - банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

- Цель принятого закона о компенсационном фонде долевого строительства — исключить появление новых обманутых дольщиков. Считаю, что эта цель достигнута, — заявил на совещании с застройщиками в Совфеде 9 августа Степан Киричук. При этом подчеркнул: на обсуждение с застройщиками выносятся отдельные аспекты принятого законодательного акта. Замечания от профессионального сообщества должны быть представлены не позднее 1 сентября. Окончательная дата «оглашения» консолидированной позиции бизнеса — 15 октября.

Поправки не обсудили с бизнесом

Основное нововведение — создание компенсационного фонда для участников долевого строительства — всеми сторонами воспринимается положительно. Напомним, подписанный в Кремле закон обеспечивает защиту дольщиков путем создания компенсационного фонда. Застройщики обязаны делать в него обязательные взносы (во время переходного периода - 1,2 % от цены каждого договора).  В случае банкротства компании за счет фонда дольщкам выплатят компенсацию или объект за счет денег фонда достроит другой застройщик.

Это изменение широко обсуждалось. Однако затем в отдельные положения законодательства были очень быстро внесены изменения (и также быстро одобрены во 2 и 3 чтении Госдумой).

- Большой вопрос — в подзаконных актах. Думаю, они появятся в самом конце, перед вступлением Закона в силу. Сейчас ни мы, застройщики, ни местные органы власти и профильные министерства, которые будут исполнять закон, сориентироваться в ситуации не могут», - рассказал bnkirov.ru  гендиректор фирмы «Маяковская» Дмитрий Сергеев.

По словам спикера, перед первым чтением действительно прошли парламентские слушания:

- Я на них ездил. Там шла речь только о создании компенсационнного фонда. Изменения появились перед 2 чтением, очень быстро прошло 3 чтение, затем - одобрение Совфедом и президентом. Эти изменения практически не обсуждались, и мнение профессионального сообщества не было  услышано.

С рынка уйдут «случайные» компании

Появившиеся новшества стали неприятным сюрпризом для многих застройщиков. В частности, представители малого и средних компаний считают, что закон сокращает конкуренцию в отрасли и вынудит их уйти с рынка. Многих беспокоит требование относительно 10% собственных средств в проекте и «одно юридическое лицо — один дом — одно разрешение на строительство».

- Помимо компенсационного фонда (за них я полностью «за») появились изменения, к которым отношусь по-разному. В числе позитивных — требования к опыту застройщика: должен работать на рынке не менее трех лет и построить не менее 10 тысяч кв. метров жилья. Ужесточаются требования к банкам, где будут открываться счета для привлечения средств дольщиков, - продолжил Дмитрий Сергеев. - Это поможет уходу с рынка «случайных» компаний.

В то же время часть поправок вызывает недоумение. В частности, принцип: одно разрешение на строительство одного дома. Сейчас для возведения каждого придется регистрировать отдельную фирму.

- Цель нововведения - сделать невозможным использование денежных средств одного объекта на другом, но правкой ее не достичь. В любом случае это зависимые предприятия, и возможность «перевести» деньги существует - через подряды, услуги, поставки материалов. Способы есть, если только не поставить за спину каждого застройщика по полицейскому. Нам придется открывать дочерние предприятия со своим директором, главным бухгалтером, бухгалтером по зарплате, то есть нести непрофильные затраты, - продолжил Сергеев.

К тому же, по мнению спикера, есть риск со стороны налоговой, которая «в таких схемах всегда видит пути оптимизации налогов». Хотя еще два года назад налоговики настойчиво уговаривали предпринимателей перейти к единому юрлицу и ликвидировать «дочек».

Чего еще опасаются застройщики?

ЕРЗ провел опрос среди застройщиков во всех регионах. Обобщенные результаты — мнения по принятому закону — опубликовал на своем сайте. Среди них озвучены следующие (с скобках приведены некоторые цитаты из опросных листов):

* Не поддерживают застройщики и норму о наличии в наименовании слов «специализированный застройщик» ("на застройщика налагаются дополнительные расходы по внесению изменений в учредительные документы", "Сегодня "специализированный застройщик", завтра изменился вид деятельности – надо менять название");

* Подавляющим большинством застройщики выступают против требования наличия на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке ("До направления проектной декларации в контролирующий орган застройщик и так несет расходы (аренда земельного участка, изыскания, инженерная подготовка, разработка проекта, выполнение технических условий и техприсоединения, экспертиза проекта), а еще необходимо иметь на счету свободные денежные средства. Это выходит не 10, а 35% от стоимости строительства"; "Такое условие направлено исключительно на обогащение банка, в котором будут размещаться денежные средства, и не влечет за собой усиления защиты прав участников долевого строительства. Закон писался под диктовку коррумпированных банкиров");

* Почти все застройщики (только 1 голос «за») высказались против запрета на наличие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство ("Ограничение права управления финансами предприятия (в части запрещения привлечения заемного финансирования) негативно скажется на деятельности застройщиков"; "В случае отказа кредитных организаций в выдаче целевого кредита, остается возможность привлечения инвестиций и займов для окончания строительства объекта, в противном случае – неисполнение застройщиком своих обязательств");

* Введение полного запрета на наличие задолженности по налогам многие застройщики поддержали. Голоса «за» и «против» разделились примерно поровну ("В связи с нерегулярным поступлением денежных средств участников долевого строительства возможны задержки платежей по налогам и сборам");

* Большинство застройщиков поддержали требование обязательности наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве ("Такое условие повысит качество возводимого жилья", "Увеличение цены малоэтажки минимум на 10%. Опять таки страдает провинция (дольщики)!");

* Единодушно все застройщики выступили против запрета одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство ("Строительство объектов — сложный технологический процесс, требующий соблюдения последовательности этапов возведения строительных объектов, с учетом использования строительной техники и рабочей силы без простоя. В противном случае застройщик, подрядчик будет вынужден увольнять работников после выполнения определенного вида работ и так будет от объекта к объекту. Это будет приводить к циклической безработице в отрасли и оттоку квалифицированных кадров строительных специальностей", "Для успешной работы компании необходимо организовать поточность осуществления строительства, что с введением нового закона становится невозможным, так как не будет альтернативных источников получения денежных средств"; "Это уже абсурд. Период оборота и подготовки к строительству слишком большой, что ставит под удар вообще все долевое строительство");

* Также не нашлось никого, кто бы поддержал новое требование о концентрации счетов застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика в одном банке (специально уполномоченном). Большинство застройщиков высказались против ограничения 10% от стоимости строительства административных расходов застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.). Не нашлось ни одного застройщика, который бы поддержал запрет на осуществление иных видов деятельности. Запрет на совершение сделок, не связанных со строительством, застройщики также не поддержали. В то же время введение обязанности составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчётность поддержана примерно половиной застройщиков, заполнивших опросные листы. Вторая половина против или безразлична к новому требованию.

Все опрошенные выступили против запрета расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на приобретение земельного участка, прав на земельный участок, проектирование, изыскания, экспертизу. Новведения по упрощению заполнения проектной декларации застройщики поддержали.

Оценивать рано

По мнению аналитиков, оценивать новвовведения можно только после выработки окончательной позиции, где необходимо учесть мнения всех участников процесса.

- Закон дискуссионный, много вопросов возникает и по компенсационному фонду, и по числу долевых домов, и по количеству построенных застройщиком квадратных метров, - считает административный директор ООО «Риэлти Групп» Кирилл Первушин. - Интересы государства поняты — надо избавиться от понятия «обманутый дольщик», однако на данном этапе эти интересы входят в противоречие с интересами бизнеса».

Пока положения закона не будут приняты окончательно, со всеми корректировками, нельзя точно прогнозировать итог от его реализации. Многое зависит от воли государства, которое настроено серьезно на то, чтобы урегулировать ситуацию с обманутыми дольщиками, считает эксперт.

- Сегодняшние изменения хороши для потребителей: появляется уверенность в том, что если вложили деньги в долевое строительство, то квартира будет достроена. Если будет построена с нарушением сроков — риски компенсируются за счет фонда. Понятие «обманутый дольщик» исчезнет, в то же время не исключено, что потребитель будет платить за недвижимость дороже.
Для бизнеса плохо тем, что изменения затруднят вхождение на рынок новых игроков. В первую очередь, речь о маленьких компаниях. На рынке останутся только крупные застройщики, - продолжил Кирилл Игоревич.

По мнению эксперта, при нынешнем состоянии законодательства есть два варианта развития событий. Рынок станет более прозрачным, исчезнет понятие «обманутый дольщик», но в числе застройщиков останутся только избранные и снизятся темпы строительства жилья. Либо все-таки удастся найти компромисс, и закон не сильно отразится на бизнесе, при этом будут учтены интересы потребителей — участников договора долевого строительства.

- Закон вступает в силу с 1 июля 2018 года. До этого момента могут быть внесены корректировки. Все принято быстро, поэтому изменения явно будут. Я свое мнение в Совет Федерации направил с представителем Совфеда от Кировской области, - рассказал Дмитрий Сергеев.

Коррективы возможны

Эксперты разных уровней заявляют: корректировки возможны. В частности, Степан Киричук, отвечая на вопрос ЕРЗ, анонсировал: ожидать поправок в уже принятый занон можно:

  -Скажем, требование к застройщику относительно 10% собственных средств не все девелоперы воспринимают так, как это видим мы. По нашему мнению, сюда может входить и земля, и проектно-сметная документация — то есть не так много в деньгах, как кажется на первый взгляд. Но этого мнения отдельные застройщики не разделяют.
 
- А как трактуется формула «одно юридическое лицо — один дом — одно разрешение на строительство»?
- Тоже по-разному. Например, застройщики его трактуют именно в вашей формулировке. А Минстрой говорит об одном разрешении не на дом, а на комплекс, где может быть и 5, и 7, и 15 домов.
 
-  Что об этом говорит буква нового закона?
  -Пока это положение там можно прочитать и так, и так. А Вы знаете, что предприниматель и чиновник могут прочесть один и тот же пункт, если он не совсем четко сформулирован, абсолютно по–разному. Поэтому будем уточнять данную позицию и ряд других. Мы хотим в итоге найти решение и предложить нашим коллегам, депутатам Государственной Думы, также поучаствовать в этом.

Глава Минстроя Михаил Мень в интервью журналу «Человек дела» рассказал:
- Да, это будет достаточно болезненно для бизнеса, особенно — крупного. Именно поэтому в дальнейшем мы допускаем возможность пересмотра ставки, но не чаще одного раза в год и только на основании федерального закона. Впереди нас ждет большая дискуссия по тарифу: оставлять ли плоскую шкалу, брать усредненный общий взнос или использовать дифференцированной подход в зависимости от репутации застройщика, объемов и т.д. Но сейчас важно другое — само создание такого фонда, предусмотренного прошлогодними изменениями в законодательство об участии в долевом строительстве (214-ФЗ.), — это принципиально новый механизм обеспечения гарантий законных прав и интересов частных соинвесторов, предусматривающий возможность не только возмещения, но и, что самое главное, возможность достройки домов и передачи гражданам оплаченных ими квартир.

Говоря в целом о необходимости реформы 214-ФЗ, Мень сообщил: Свою функцию 214-й закон — на определенном историческом этапе — выполнил. Пришло время "приводить его в соответствие с современными вызовами".

- Мы понимаем, что будет непростой переходный период, потому что нововведений в законе, основные положения которого заработали уже с начала этого года, достаточно много. Помимо компфонда, появились требования к уставному капиталу и максимальной открытости застройщиков, к принципам проведения публичных рекламных кампаний и т. д. На этапе переходного периода не исключено даже сокращение общего объема ввода жилья по стране. Но все-таки основная задача, которую перед нами поставил президент, — это максимальная защита граждан — участников долевого строительства. А у нас, собственно говоря, 80% всего индустриального жилья в стране строится с привлечением средств граждан через 214-ФЗ — через договоры долевого участия (ДДУ). Думаю, что после того как адаптация к новому законодательству пройдет, застройщики увидят позитивный результат: когда люди почувствуют защиту государства, то будут с большей уверенностью принимать решения о приобретении жилья в новостройках.

Судя по последней информации, в настоящее время процедура обсуждения возможных поправок в закон обсуждается на уровне Совета Федерации. В верхней палате Парламента пообещали выслушать мнение профессиональных участников рынка о последствиях для отрасли принятого закона. Пусть даже и после принятия нормативных документов. Есть вероятность, что сейчас мнение бизнеса все-таки будет услышано в полном объеме.