Обложат со всех сторон

Единый налог на недвижимость ударит, в первую очередь, по небогатым собственникам больших квартир.

Не успели утихнуть страсти по поводу повышения размеров налога на имущество, который в прошлом году увеличился в несколько раз, как прозвучала новая налогово-жилищная инициатива. На прошлой неделе Минфин обнародовал основные параметры готовящегося им законопроекта о новом (едином) налоге на недвижимость физических лиц. Этот налог будет вводиться местными властями в 2014-2018 годах и станет взиматься с кадастровой, то есть с близкой к рыночной, цене жилья. Без учета возможных послаблений по налогу со стороны местных властей нагрузка на граждан может вырасти почти в три раза.

Два в одном

О намерении предоставить регионам с 2014 года право перейти к налогообложению недвижимого имущества, исходя из его кадастровой, а не инвентаризационной стоимости,  сообщил премьер Дмитрий Медведев на расширенном заседании правительства РФ. Чтобы это произошло, Госдума должна принять новую главу Налогового кодекса — она будет носить рамочный характер и определит основные параметры налога. Напомним, что новый платеж заменит ныне уплачиваемые гражданами налоги на имущество и на землю, то есть станет единым платежом за недвижимость, однако потребует серьезной работы над соответствующими изменениями Налогового кодекса РФ.

Минфин обещает, что при кадастровой стоимости принадлежащей физическому лицу недвижимости до 300 млн рублей ставка налога не будет превышать 0,1% для жилья, 0,5% — для иных зданий, 0,3% — для земель сельхозназначения, занятых жилищным фондом, для дачных и приусадебных участков, 1,5% — для прочих земель. Поясним, что в отличие от жилья по части налога на землю нагрузка практически не меняется — в законопроект включены действующие ставки из соответствующей главы налогового кодекса. Если кадастровая стоимость недвижимости в собственности одного владельца превышает 300 млн рублей, будут действовать повышенные ставки налога: 0,5% — в отношении любых объектов капитального строительства и 1,5% — в отношении земель любых категорий. Все это предельные ставки налога: конкретный их размер будут устанавливать муниципалитеты.

Согласно предложениям министерства, налог на недвижимость будет вводиться постепенно в течение нескольких лет — до 1 января 2018 года по мере готовности муниципальных образований. Минфин обращает внимание, что резкого роста налоговой нагрузки на граждан не будет. По оценке ведомства, даже без учета возможности местных властей снижать размеры ставок и увеличивать вычеты, ставка налога для трехкомнатной квартиры в Москве площадью 75 кв. м составит 1,8 тыс. рублей в год, для двухкомнатной квартиры площадью 55 кв.м — 1,2 тыс. рублей. Тем не менее, по расчетам Федеральной налоговой службы, без учета возможных послаблений по налогу со стороны местных властей нагрузка на граждан вырастет в 2,8 раза — с нынешних средних 686 руб. по действующему налогу на имущество физлиц в 2011 году до 1,8 тыс. рублей.

«У нас любые налоговые нагрузки отражаются на жителях и на бизнесе отрицательно, - уверен Дмитрий Русских, депутат Заксобрания. - На сегодняшний день население и так перегружено различными налогами; еще один налог нанесет достаточно серьезный удар по и так невысоким доходам. При этом, напомню, в 2011 году налог на имущество и так пересмотрели в сторону увеличения».

Налог в цифрах

Впрочем, нужно отметить, что пока законопроект Минфина не согласован с другими ведомствами — в частности, претензии есть у Минэкономики. Так, ведомство предлагает устанавливать ставки с учетом данных о кадастровой стоимости по каждому субъекту РФ. Кроме того, Минэкономики предлагает подвести под действие законопроекта и юридических лиц. В Минфине это считают невозможным, поскольку налог на недвижимое имущество граждан будет местным налогом, налог же на имущество организаций отнесен к региональным.

Прямое сопоставление предложенных ставок с ныне действующими бессмысленно — у нового и старого платежа разная налоговая база. Кроме того, в своем законопроекте Минфин предлагает два вида вычетов по налогу на недвижимость. Первый будет предоставляться всем собственникам жилья в отношении одной квартиры или дома в размере кадастровой стоимости 20 кв. м. Другими словами, первые 20 кв. м налогом облагаться не будут. Для отдельных категорий налогоплательщиков, таких как инвалиды первой и второй групп, ветераны и инвалиды ВОВ, размер вычета будет увеличен до 30 кв. м для жилья и дополнительно 1 тыс. кв. м для земельного участка. Муниципалитеты получат возможность устанавливать собственные расширенные перечни льготников, имеющих право на вычеты.

«Как бы то ни было, определенная логика в этом законе есть, - говорит Андрей Матрохин, вице-президент некоммерческой организации «Вятская ассоциация профессиональных участников рынка недвижимости». - Все будет зависеть от того, каков будет механизм взимания налога. Если сумма, все-таки, будет чересчур велика, то люди, у которых избыток недвижимости (досталась по наследству и т.д.), будут от нее избавляться. Но я не предвижу ни особой налоговой нагрузки на население, ни колебания рынка недвижимости».

Варианты развития событий

Несмотря на противоречивые мнения, стоит проанализировать, чего ждать от нового налога, как новые ставки отразятся на стоимости жилья, уменьшится ли количество квартир, которые покупаются в инвестиционных целях и как скажется новый налог на рынке аренды жилья.

По большому счету, ставка в 0,1% от стоимости обычной квартиры — явно не та величина, которая повлечет существенные изменения на массовом рынке жилой недвижимости. Тем более, средняя обеспеченность жильем в стране как раз около 20 кв. м (если на каждого собственника приходится менее 20 кв.м, налог не платится), а на рынке новостроек, который является наиболее инвестиционно привлекательным, налогооблагаемая база у покупателя-инвестора появляется только после регистрации собственности.

Для ряда категорий граждан, у которых несколько недорогих квартир, новый налог будет поводом пересмотреть политику на рынке арендного жилья. Кто-то, кто не сдавал квартиры, проживая там наездами, начнет их сдавать. Кто-то откажется от льготного заселения родственников и выставит квартиры для аренды по рыночным ставкам.

Что касается жилья эконом-класса, то в большинстве случаев основную часть налога «съедят» вычеты, так что в этом сегменте существенных изменений не произойдет. Жилье бизнес-класса в большей части состоит из квартир в домах, построенных за последние 20 лет, в которых жилье покупали люди достаточно состоятельные для того, чтобы платить в 2-3 раза больший налог, чем сейчас. Уже в наши дни они за услуги управляющих компаний часто платят существенно больше, чем жильцы домов эконом-класса, однако «бегства» жителей не происходит. Так что в целом введение нового налога на недвижимость — достаточно действенный шаг для пополнения доходов бюджета, который, с учетом налоговых вычетов, если и вызовет перераспределение жилого фонда, то только в самых дорогих сегментах рынка. При этом местным властям надо достаточно аккуратно подходить к установлению высоких ставок налога для крупных земле- и домовладельцев. Чрезмерные налоги могут вызвать отток инвестиций и попытки сместить местечковые власти различными способами.

«Я, вообще, негативно отношусь к налогам в такой стране, как Российская Федерация, - говорит Дмитрий Русских. - У нас богатейшая страна в мире, только на одной нефти и газе можно было бы выстроить совершенно другую налоговую политику в отношении и населения, и бизнеса. В то же время, все видят, какая у нас сегодня коррупционная составляющая. В федеральном центре воруют миллиардами: никаких бюджетов на это не хватит. Какой смысл выжимать последние деньги с населения и бизнеса? Это очень необдуманный шаг».

Однако эксперты уверены, что новая ставка вряд ли станет преградой к приобретению квартиры, даже в инвестиционных целях (в среднем порядка 15-20% сделок на рынке новостроек — это инвестиционные). Новая налоговая ставка — 0,1% — не сопоставима с прибылью, которую люди ожидают от инвестиционных сделок (не менее 25% годовых).

Впрочем, не исключено, что определенной группе населения все же придется раскошелится. Вопрос только, какой? Часть экспертов предполагает, что в наибольшей степени изменения в части налогообложения коснутся недвижимости, которая расположена в центральной части города, то есть элит и бизнес-класса. Учитывая, что текущая кадастровая и рыночная стоимость в центральной части города далеки друг от друга, именно в данных районах кадастровая стоимость повысится наиболее существенно. Соответственно, для объектов, расположенных в районах с высокой рыночной стоимостью, пользующихся большим спросом, налоговая нагрузка может вырасти не в три, а в пять и более раз.

При этом, ставка налога на данный момент не учитывает класс жилья и, в том числе, состояние жилого фонда. Привязка ставки к рыночной цене, которую сейчас пытаются взять за основу чиновники, позволит учитывать состояние жилого фонда, хоть и опосредовано. А вот класс жилья пока никак не учитывается. При таком подходе, скорее всего, начнется «естественное переселение» малообеспеченных слоев из центральной части города на окраины. То есть, основной удар на себя примет наименее защищенный слой населения.

Падение цен возможно только при условии, что повышение налога отпугнет часть покупателей и это снизит спрос на недвижимость. Но тот факт, что чиновники поднимут налог, не значит, что люди перестали нуждаться в жилье и вдруг резко откажутся от его покупки. А вот то, что новый единый налог на недвижимость может послужить толчком для обмена квартир на квартиры с меньшей площадью или для расприватизации, вполне реальная перспектива.

Ведущие налоги в структуре областного бюджета (2012 год)*

*Источник: УФНС по Кировской области

Светлана Муравьёва
murraviova@yandex.ru
по материалам «КоммерсантЪ» и «Газета.ру»