Екатерина Орешкович

Пару лет назад ее имя не сходило со страниц вятской прессы в связи со скандалами вокруг Кировской региональной ипотечной корпорации. Сегодня она возглавляет крупную компанию и о прошлом вспоминает с философской улыбкой. Председатель совета директоров компании «Руснедвижимость» Екатерина Орешкович поделилась с «Бизнес Новостями» своими прогнозами о рынке недвижимости в регионе, рассказала, почему она благодарна судьбе за увольнение из КРИКа, а также поразмышляла на тему «женщины в политике».

Новостройки в приоритете

 

Екатерина Владиславовна, оцените ситуацию на рынке недвижимости Кировской области. Традиционно эксперты прогнозируют наступление дна рынка летом, активизацию -  осенью. Однако то, что мы наблюдаем сегодня противоречит традиционным прогнозам...

В посткризисном периоде российский  рынок недвижимости и Кировской в частности, ведет себя вопреки традиционным ожиданиям,  не демонстрируя ярких сезонных подъемов и провалов.  Дополнительной тенденцией текущего полугодия является то, что спрос в секторе «новостроек» активнее, чем в секторе «вторички», так как предложение от застройщиков сегодня является более доступным по цене при достаточно широком ассортименте.

 

Однако, вследствие роста цен на ГСМ, материалы и повышения размера налога в соцстрах для «упрощенцев» с  января текущего года, неизменно приведут к постепенному повышению цен на квадратные метры у застройщиков. Люди перестали откладывать «жизнь на завтра», как это было во время кризиса, и стали активно трансформировать свои потребности в покупку недвижимости, тем более, что платежеспособность людей, устойчивость их доходов и уверенность в завтрашнем дне повысились, расширилось предложение ипотечных инструментов, а ставки по кредитам снизились.

 

Еще одной яркой тенденцией лета  является растущий спрос на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, строительство коттеджей или дач.  Считаю, что это «достижение» кризиса, когда земля, как инвестиция в недвижимость, продемонстрировала большую надежность, чем квартира.  Кроме того,  после кризиса люди стали осознавать истинную ценность земли, ее способность «прокормить» в «трудные» времена отсутствия доходов. Владение земельным участком - залог постоянной активности и движения ее собственника по обустройству своего пространства, а значит, это условие  поддержания здоровья и бодрости духа владельца.

 

Владение же городской квартирой, напротив, приводит к  обездвиживанию, атрофированию мышц и развитию лени у собственника. Кстати, активность спроса в загородном секторе можно объяснить еще и тем, что стоимость земельных участков, в Кировской области, сегодня намного ниже  квартир, в среднем колеблются на уровне 350-500 тысяч рублей за 15-20 соток,  что позволяет людям инвестировать свои сбережения в такой вид активов. Альтернативным вложением в недвижимость в данном ценовом диапазоне могут стать только гаражи, которые по сравнению с земельным участком, обладают гораздо более низкой ликвидностью и привлекательностью.    

Что в ближайшее время произойдет с ценами на недвижимость в Кирове?
Безусловно, застройщики вынуждены будут повышать цены на жилье, эти цены к зиме возможно приблизятся к ценам «вторички», на «вторичке» более быстрыми темпами будет расти сектор жилья «эконом класса». Цены на жилье в домах, в возрасте от 20 лет и старше, практически не изменятся, по крайней мере, темпы их прироста будут значительно ниже, чем в молодых домах, в возрасте до 15 лет аналогичного класса. Кроме того, есть устойчивые ощущения того,  что во втором полугодии текущего года ставка рефинансирования может незначительно увеличиться, в результате нельзя исключать роста ставок по ипотеке и по потребительским кредитам у концу года.   

Курс на «малоэтажку»

 

 Губернатор Никита Белых поставил перед строительной отраслью задачу развития малоэтажного жилищного строительства и эффективного использования пригородных территорий. Оцените, пожалуйста, как президент  Ассоциации малоэтажного и коттеджного строительства Кировской области перспективы развития «малоэтажки» и готовность местных строителей двигаться в этом направлении...

Больную тему для всей России вы затронули. Чтобы малоэтажное строительство стало комплексным и массовым, надо сделать так, чтобы доля стоимости инфраструктуры в стоимости квадратного  метра была аналогична квартирному жилью. В этом случае «малоэтажка» станет доступной для приобретения средним классом и слоем ниже. Второе, что нужно сделать, обеспечить доступность ипотечных кредитов на приобретение малоэтажки аналогичную приобретению квартиры. Очевидно, что сегодня  себестоимость строительства «квадрата» квартирного жилья существенно ниже, чем строительства индивидуального, в результате  маржинальный доход застройщика на строительстве многоэтажки выше, чем при реализации малоэтажного проекта.

 

Пока эта ситуация будет сохраняться, крупным застройщикам выгоднее будет оставаться в секторе многоквартирного жилья. К сожалению, рынок малоэтажки сегодня – удел компаний, «малышей» без ресурсов и без возможности кредитоваться, которые строят по 5-10 домов в год, и этим  живут, не мечтая о большем, либо заводы производители домокомплектов. Если государство нуждается в развитии комплексной доступной для населения малоэтажки, эти процессы надо стимулировать. Во-первых, софинансировать за счет бюджетов нескольких уровней в рамках федеральных и региональных программ строительство подводящих сетей, дорог, объектов социальной инфраструктуры, благоустройство, либо развивать застроенные пригороды, где такая инфраструктура есть.

 

Во-вторых, необходимо исключить для проектов малоэтажки аукционные механизмы «на повышение» передачи земельных участков, в результате которых на старте проект малоэтажного строительства уже приобретает затраты в размере  3-4% от стоимости квадратного метра, которые будут переложены на покупателя.    Как только будет решены эти задачи, а стоимость двухкомнатной стандартной квартиры, площадью 54 «квадрата», станет равна стоимости дома, площадью 60-80 квадратных метров с земельным участком в 10 соток,  рынок малоэтажки будет запущен. На сегодняшний день массовый спрос на загородное жилье есть, и проявлением его является активное потребление земельных участков «без подряда».

 

Спрос существует, но он не удовлетворен. «Спрос» хочет купить благоустроенный дом с городскими коммуникациями, недалеко от города, до 10 км, в застроенной территории, с заасфальтированными дорожками и тротуарами, городским транспортом, аналогичными соседями. При этом, согласно ожиданиям рынка, дома должны быть долговечными, построенными по традиционным технологиям, то есть из материала, похожего на кирпич, например, керамоблока или газосиликата. 

 

Но главное, согласно ожиданиям кировчан, дом должен быть с немаленьким участком земли, 10-15 соток, а не с 3 сотками, как раньше думали некоторые эксперты. И все это должно недорого стоить. При этом надо, чтобы жилье можно было купить в кредит, лет на 30, да с низкими процентами, чтобы  платеж по нему был  не больше 10-15 тысяч рублей в месяц, то есть доступным для семьи с доходом 30-40 тысяч рублей.   Помимо этого, застройщик должен брать городскую квартиру в зачет при покупке дома, так как кроме этого актива у заемщиков, как правило, ничего другого нет, а самим продавать квартиру – опасно и хлопотно. Ну вот и выходит, что люди готовы покупать описанные выше дома, стоимостью до 2,5 млн руб., то есть не дороже  26 тысяч рублей за квадратный метр. Застройщик этого может достичь, если не будет на себя брать затраты хотя бы по подводящей инфраструктуре и благоустройству.  

 

А из всех действующих сегодня механизмов по поддержке отрасли малоэтажного строительства  в Кировской области существует только два в рамках поправки к программе «Развитие жилищного строительства на 2011 год». Это компенсация части процентных ставок застройщиков по кредитам, полученным на строительство подводящей инфраструктуры в коттеджных поселках. Размер такой компенсации ничтожно мал, и проектов в такой стадии на текущий момент нет. 

 

Притом,  если проект, например, реализуется на муниципальной земле, ответственность по обустройству площадки подводящими сетями лежит на муниципалитете в качестве условия подготовки площадки к аукциону.  Второй механизм -  софинансирование муниципалитетам расходов на строительство автодорог к поселкам. Конечно, это малые меры поддержки, но, слава богу, хоть первый шаг в направлении развития «малоэтажки»сделан.

 

Уверяю вас,  что все чудесные истории, которые мы слышим, о построенных в каком-нибудь регионе массовых коттеджных поселках с ценой жилья 13-15 тысяч рублей за квадратный метр для потребителя, -  это «памятник патриотизму местных властей в отношении отдельных категорий граждан», которые за счет регионального или местного бюджета финансируют  строительство инфраструктуры, а на потребителя перекладывают только стоимость дома. О тиражировании таких  проектов говорить не приходится, тем более в нашем регионе.

 

На сегодня в нашей области коттеджный поселок жилья эконом- класса можно  построить только в рамках инструментов государственно-частного партнерства, и в регионе есть соответствующий закон, который можно было бы заставить работать в проектах малоэтажной комплексной застройки. Первый проект, который  на такую схему претендует, -   поселок «Свой дом» в  Дороничах, строительство которого инициировано муниципалитетом.  Тем не менее, вокруг проекта есть сдерживающие барьеры, тормозящие его развитие.

 

Лозунг о том, что  «Малоэтажное строительство должно стать локомотивом рынка недвижимости», - это все очень правильно, с позиций воспитания нового поколения ответственных собственников и ухода в перспективе от проблемы бюджетного содержания системы ЖКХ, так тогда сегодня надо чем-то жертвовать и софинансировать хотя бы приоритетные пилотные проекты по «малоэтажке».  

 

Екатерина Владиславовна, на ваш взгляд,  произойдет ли в ближайшее время падение ставок по ипотеке, согласитесь, что для многих нынешние проценты просто неподъемны?

 

Процентные ставки по ипотеке относительно уровня инфляции в России, как мне кажется, сегодня  достаточно небольшие. По крайней мере, в рамках государственной ипотечной программы АИЖК, которые находятся в диапазоне 10-12 % годовых в рублях, при реальном уровне инфляции 14-15%. Чтобы ставки стали ниже, надо понижать стоимость денег в экономике, а это на текущем этапе практически невозможно в попытке решить задачу по наращиванию объемов производства, повышения инвестиционного спроса и удвоения ВВП. Если вы хотите платить процент по ипотеке, скажем до 4 %, тогда инфляция должна быть 3%, что, как вы прекрасно понимаете, невозможно при нашей экономической политике в стране.  И то, что Центробанк держит относительно невысокую ставку рефинансирования, всеми силами пыжась ее удержать, это, поверьте, пока благо.  Мне кажется, что пока тенденция в возможна только одна: незначительное увеличение процентной ставки к концу года, но я могу и ошибаться.

Сам себе режиссер

 

Вы связываете ваше увольнение из Кировской региональной ипотечной корпорации с политическими мотивами?

Там вся история абсолютно политическая. Если сейчас подняться над ситуацией, считаю, что все очень хорошо и вовремя сложилось. Там для меня была поставлена точка.  Пусть яркая, больная и обидная, но прекрасная в том плане, что у меня появилась возможность расти. Вообще, у каждого по жизни свои университеты, и я рада , что мой урок был именно таким, уходить надо вовремя, пусть не самостоятельно, но после падений, как правило, бывают  взлеты, без этого нельзя, ведь это – управленческая эволюция.

Правда, что многие сотрудники  КРИКа ушли после вашего увольнения?
Ну сейчас уже да, а с самого начала немногие. Со мной ушли два человека. Один из них является единоличным исполнительным органом группы компаний «Руснедвижимость».  КРИК сегодня и КРИК в  пору моего директорства  – абсолютно разные компании, тогда компания находилась в периоде устойчивого роста, применяла стратегию формирования регионального ипотечного рынка и создания конкурентной среды, сейчас компания решает другие, социальные задачи, удовлетворяет жильем отдельных категорий граждан, имеющим право на государственную поддержку, сегодня КРИК не позиционирует себя  прямым участником регионального  ипотечного рынка, целью которого является прибыль. Раньше задачи стояли прямо обратные. 

 

«Руснедвижимость» сегодня работает в абсолютно рыночных условиях, и исключительно в интересах клиентов, так как  у нее нет другого выбора. Соответственно, сегодня команды по темпераменту в КРИКе и в Руснедвижимости – абсолютно разные.  Слава Богу, что сейчас  никто не доходит до абсурда, как, например, в в 2007 году, и не пытается бороться от имени государства с государственной компанией. Мне кажется, что от сложившейся ситуации сейчас выиграли все, и, прежде всего, клиенты, регион, за счет развития конкуренции и увеличения совокупных объемов по ипотеке.

 

Владельцы КРИКа  не создавали вам барьеры при устройстве на новую работу? К примеру, Елена Урматская, экс-глава департамента информации Кировской области, стала в Вятке просто персоной нон-грата… Она была вынуждена уехать работать в другой регион.
Особых барьеров  мне никто не создавал, но и на работу никто не звал. Телефон от звонков-приглашений не разрывался. Ситуация у меня была, может быть, чуть сложнее, я ушла в разгар кризиса на рынке недвижимости, когда на услугах высокопрофессиональных менеджеров все пытались сэкономить.   

 

Когда вы возглавили «Руснедвижимость», у вас не было мотива создать конкуренцию КРИКу?
Это было опасно со всех точек зрения.  Поэтому мы сразу диверсифицировались немного, предложив рынку сразу несколько продуктов наряду с ипотекой, куплю-продажу недвижимости, земельных участков, управление проектами.  Однако, мастерство, как говорится, «не пропьешь», было много обращений со стороны клиентов, и через полгода нам пришлось  аккредитовывать нашу компанию в АИЖК, в результате, чего в Кировской области стало два оператора государственной ипотечной программы.  Сегодня могу честно сказать, что у нас достойные объемы кредитования, не буду называть цифру(улыбается). Нам хватает.  Мы не ставим задачу быть лидерами на ипотечном рынке, мы стремимся быть первыми на рынке недвижимости ипотеки как единый оператор.

 

Насколько я знаю, вы живете в городской квартире. Нет планов приобрести загородное жилье?
Конечно, такие планы есть. У меня стандартная семья, муж и двое детей.  Второму ребенку на днях исполнился год.  У всех, кто рожает второго ребенка, по-моему, появляется осознанное желание, чтобы дети росли в экологически чистой обстановке. Чтобы у них был свой, пусть маленький, двор, своя территория. Чтобы не было проблем городского «муравейника», чтобы не бояться отпускать ребенка погулять во двор. Особенно остро  начинаешь чувствовать урбанистические ограничения, когда у тебя появляются дети, а любая городская квартира становится мала для появляющихся велосипедов, санок, лыж, роликов, мопедов...

 

Мне кажется, любой здравомыслящий человек стремится за город, когда у него есть дети.  И у меня, естественно, возникла такая потребность. Но я не могу найти вариант, который бы удовлетворил мой спрос. А требования-то в принципе те же, что я описывала выше для большинства кировчан: благоустроенное жилье недалеко от города, которое можно купить с ипотечным кредитом.  Главное, чтобы жилье было близко, либо на незагруженной трассе,  потому что в условиях сегодняшних реалий,  время – основной приоритет жизни.

Можешь – делай.

 

У вас не возникало желания пойти в политику? Вы успешная женщина, а женщин вообще на политической арене мало…
Кстати, вы никогда не задавались вопросом, почему женщин в политике мало? Давайте порассуждаем. Изначально предназначение женщины – сохранять семью и семейный очаг. Поддерживать некую стабильность для близких людей, которые ее окружают: мужа и детей. Потому ее социальная нагрузка и ответственность крайне высока, и реализуется женщина дома, в семье, и на работе. 

 

Если женщина «вешает» еще что-то на себя, например, политику, то это произойдет  в ущерб чему-то.  Редкая дама сделает такой выбор. Не секрет, что отношение к женщинам у многих мужчин снисходительное: «Вот я тебе отвел место за красными флажками, и на мою территорию не суйся». Женщина-конкурент – это всегда неприятно для мужчин, поэтому зачем их раздражать и заниматься политикой, когда можно гораздо больше пользы принести обществу на занимаемой позиции и через общественные проекты?

 

Реальные дела делаются на местах. И если у тебя активная жизненная позиция, нет никаких преград для самореализации и созидания, инициирования нормотворчества. Вообще, что такое политика? Политика – это игра. А на игры, честно говоря, нет ни времени, ни духовных сил.  Мне кажется, часть людей занимаются политикой из-за статуса и из-за пониженной самооценки. У меня всех этих составляющих достаточно, и пока утверждаться не в чем.  Все, что я хотела себе доказать, я доказала. Совершенно иная вещь самореализация и служение.

 

Если есть такие потребности,  надо идти в исполнительную власть и отвечать за какой-то конкретный  фронт работ.  В этом отношении наверное можно привести в качестве примере опыт нашего губернатора, который сделал для  себя моральный и профессиональный выбор, перейдя из политики в рабочую плоскость, делая максимум от себя зависящее для Кировской области на своем посту.

Кстати, о губернаторе. В последнее время команда Никиты Белых значительно изменилась. Как вы оцениваете вхождение в состав правительства области Георгия Мачехина и Елены Ковалевой?

Во-первых, я не имею никакого морального права кого-то оценивать. Могу лишь рассуждать как менеджер. Команда Никиты Белых эволюционирует, и это хорошо.  Георгий Николаевич и Елена Васильевна, насколько я знаю, это профессионалы и «трудяги», являющиеся командными игроками, а не индивидуалистами, что очень важно для слаженной работы правительства области. Мы все понимаем, что «скамейка запасных» невелика, но важно, чтобы на ней оказались люди, преследующие при вхождении во власть нематериальные, а созидательные мотивы.   

Эти перестановки в правительстве региона могут как-нибудь повлиять на рынок недвижимости?
Эти перестановки, надеюсь, не повлияют ни на ценообразование, ни на структуру рынка недвижимости.  И вообще в последнее время в России наблюдается тенденция, что бизнес и власть очень слабо взаимодействуют на региональном уровне. Вся эта борьба с коррупцией, попытка обрубить афелированности и зависимости постепенно приводят к тому, что бизнес сам по себе, и власть сама по себе.

 

Рынок недвижимости в Кировской области коррумпирован?
Коррупция – это сращивание государственной власти и бизнеса, поэтому я не понимаю, каким образом может быть коррумпирован рынок недвижимости, по-моему, очень надуманное понятие, если его применить в части процедур выделения строительных площадок, так их отчуждение происходит в аукционном порядке, на основании 94 ФЗ, так что тут тяжело найти место для коррупции. А   вообще понятие «коррупция» очень относительное. В маленьком регионе, куда ни плюнь, в принципе можно кого угодно «притянуть» за коррупцию.

Вы принципиально не уезжаете из Кировской области? Большие города и возможности не привлекают?
Люблю Киров.  Я здесь родилась, у меня здесь родились бабушка и дедушка. А мой прадед был ссыльным польским революционером, который в Вятке женился на дочери скорняжника. Так вот все и закрутилось… В 2009 году некуда было ехать, а потом родился второй ребенок…А потом собака появилась, так что куда и зачем нам отсюда ехать?!

Досье:
Дата и место рождения: 12 июня 1977 года, Киров.
Образование: высшее экономическое.
Карьера:  1994-2001 годы - секретарь, бухгалтер, преподаватель, менеджер по продажам, начальник отдела, управления, зам.директора, директор коммерческого предприятия;
2001-2004 годы - директор НИИ «Центр жилищной экономики и структурного развития региона», консультант жилищных проектов в Москве, советник Госстроя России;
2004-2009 годы – генеральный директор  ОАО «КРИК», вице-президент НП «Ассоциация ипотечных компаний»;
с 2009 года – председатель совета директоров ГК «Руснедвижимость», президент НП «Ассоциация малоэтажного и коттеджного строительства Кировской области».
Увлечения: горные лыжи, большой теннис, путешествия.
Любимый напиток: зеленый чай с лимоном.
Любимая музыка: джаз, классическая музыка, певица Сара Брайтман.
Любимый фильм: «Ирония судьбы, или с легким паром!»
Любимая книга: Робин Шарма «Монах, который продал свой Феррари» и «Кто поплачет, когда ты умрешь».
Девиз: Созидайте, и вам воздастся!

 

Беседовал
grislis@mail.ru