Ставка на эконом-класс

В 2009-ом году, когда «Бизнес Новости» первый раз брали интервью у Алексея Миронова, генерального директора компании «Кировспецмонтаж», микрорайон «Чистые пруды» только начинали строить. Сегодня там возводят огромный путепровод, а компания за то время почти сдала «Солнечный берег» и заложила две новые стройки. Что сегодня выгоднее — построить один элитный дом или целый микрорайон эконом-класса — Алексей Миронов рассказал в интервью «БН».

 

По данным Кировстата 87% строительных организаций охарактеризовали экономическую ситуацию в строительстве региона как «удовлетворительную», только 4% согласились с тем, что она благоприятная. В какой процент входите вы?

— Я такого опроса не помню, но в принципе ситуация не плачевная. Для одних строительных организаций она складывается хуже, для других — лучше, но если взять, как говорится, «среднюю температуру по больнице», то в целом все неплохо. Спрос сократился, но есть: нельзя сказать, что рынок остановился и стоит. Строители продолжают работать.

 

В июне в Кировской области введено в действие 70,8 тыс. кв. метров жилья. По сравнению с этим же месяцем в прошлом году показатель вырос на 51,5%. Это неплохое достижение?

— Я не знаю, так это или нет, я статистику не веду. Кроме того, нельзя ориентироваться на данные за какой-то месяц или полгода: нужно смотреть результаты за год. Рынок может вполне стабильно развиваться первые месяцы, а потом встать.

 

В прошлый кризис вы говорили, что останутся только крупные фирмы и уйдут все маленькие, это произошло?

— Часть мелких организаций ушла с рынка, другая часть уйдет в этом кризисе. Спрос на жилье все же падает и люди начинают понимать, что лучше доверять крупным организациям.

 

То есть, может сократиться и количество обманутых дольщиков?

— Обманутые дольщики появляются тогда, когда люди сами себя хотят обмануть. У кого-то дешевле на 3 копейки и все сразу бегут туда . Покупатели не хотят замечать того, что у компании просто нет «оборотки» для того, чтобы продолжить строительство. Надо изучать историю компании, в которую ты идешь: что она построила, когда, как зарекомендовала себя на рынке. Если бы все это происходило не в социально-ответственном государстве, люди бы сами решали свои проблемы. Но наше правительство помогает всем. И примеров много, и многие предприниматели уже сидят, а народ все равно продолжает нести деньги в малоизвестные  компании.

Но правительство сегодня предпринимает один очень верный шаг в этом направлении: оно предлагает строительным компаниям страховать ответственность перед должниками не у частных компаний, а у государства. Подобное новшество может быть введено уже в 2017-ом году. И это правильно, так как частная страховая компания может уже завтра пропасть с рынка. Скорей всего, примерно 1% от рыночной стоимости жилья каждая строительная компания будет вносить в страховой фонд. Этого будет достаточно для того, чтобы в случае непредвиденных обстоятельств достроить дом. Люди же должны понимать, что нельзя заключать договор вслепую: ты не три рубля несешь, а миллионы.

 

Когда может начаться рост цен?

— Цены уже упали настолько, насколько было можно. Дальше никто не будет продавать себе в убыток. Строители лучше оставят дома просто стоять. Кроме того, выросла затратная часть: материалы, цемент, энергоресурсы и т.д. Поэтому естественно, что хотя бы на инфляцию, но цены будут подниматься.

 

А когда, на ваш взгляд, произойдет увеличение объемов строительства жилья?

— 2017-ый год, думаю, пройдет в вялотекущем застое. Дело в том, что строительный цикл достаточно длинный: если в 2015-ом году вы ничего не заложили, то в 2017-ом, даже если появится спрос, предложить строителям будет нечего. Наша компания, к примеру, закладывала стабильные объемы, но в целом, конечно, строить стали меньше. 

 

То, что в начале этого кризиса ипотечная ставка оказалась сниженной, строительный рынок как-то взбодрило?

— Да, это помогло. Государство взяло на себя компенсацию части процентной ставки по ипотеке при том, что банки и так бы выдержали в этой ситуации. Возможно, и в этом году оно предпримет подобные действия. Правительство должно понимать, что если строительный комплекс будет умирать, экономика не возродится. Те средства, которые сегодня есть у населения, надо привлекать в экономику. Сейчас же деньги не работают: кто-то отдал их банку, кто-то — положил под подушку. До кризиса же люди вкладывали свободные средства в недвижимость. Этот способ инвестирования никогда не выйдет из моды.

 

Недавно Владимир Путин дал указания правительству, чтобы оно занялось вопросами снижения ипотечной ставки. Какая ставка была бы для вас актуальной?

— Нулевая (смеется - «БН»). Я так скажу: что бы ни делало правительство, этого всегда будет недостаточно. Люди всегда хотели и хотят, чтобы их жилье было дешевле, поэтому любые проценты для них велики. Надо хотя бы держать их на уровне ставки рефинансирования. Тогда не будет так сильно снижаться объем жилищного строительства. Кроме того, надо понимать, что за нами целой цепочкой движутся представители других сфер рынка: металлурги, каменщики, транспортники, мебельщики. Не случайно в 30-е годы прошлого века Европа и Америка выходили из кризиса за счет развития строительной отрасли.

В России во время первого кризиса власти сделали грамотную вещь: выкупали у застройщиков жилье в высокой степени готовности, чтобы в последующем отдать его людям  по программе ветхого аварийного жилья, а также ветеранам и военнослужащим. Сейчас — тишина. Хотя подобная попытка была и в этом году — с нас запросили данные по домам. Но государству снова нужно жилье в высокой степени готовности, в котором не было бы ни одной квартиры, проданной по договорам долевого участия. Понятно, что для строительных компаний это практически невозможно. У нашей компании, к примеру, есть такой дом, у других — нет.

 

Расскажите, на каких стадиях сегодня находятся стройки, которые ведет ваша компания?

— В следующем году мы заканчиваем микрорайон «Солнечный берег»: там осталось построить один дом. Те обязательства, которые были указаны в договоре с фондом РЖС до 2017-ого года, мы выполним. Кроме того, мы взяли на себя обязательства сделать набережную в районе реки Вятки и начали этот проект. Люди должны использовать рекреационную зону у реки: не как у Вечного огня — для выбрасывания мусора, а так, чтобы можно было спуститься вниз. Кроме того, сейчас стало модным устанавливать фонтаны и мы также хотим это сделать. Да, пусть мы продаем не набережную, а квадратные метры, да, пусть мы откажем в чем-то себе самим, но мы хотим, чтобы люди жили в комфортных и красивых условиях. Нас иногда спрашивают: «Разве вы не можете сдать дома с одной качелью на площадке?». Конечно, могли бы. Но мы считаем, что лучше сделать большие детские городки,  спортивные площадки, обустроить зеленые зоны.

Уже сейчас этот микрорайон преобразился. Все обычно видят его со стороны улицы Ленина, а вы зайдите вглубь и посмотрите с набережной — там очень красиво.

 

Когда будут завершены «Чистые пруды»?

— Сегодня в «Чистых прудах» полностью закончены два микрорайона —  первый и третий. Четвертый, пятый и второй еще в работе. Строительство продолжится до 2020 года. И поскольку у городской администрации есть планы и дальше развивать эти микрорайоны, мы, возможно, продолжим там работать. Дорогу, которая появится благодаря строительству путепровода, планируется протянуть до Нововятска: она станет дублером улицы Ленина. Поэтому перспективы в том микрорайоне очень большие.

 

Вы, кстати, стояли в начале пути по созданию проекта путепровода...

— Да, когда мы только начинали строительство «Чистых прудов», в генеральном плане был сразу же предусмотрен соответствующий мостовой переход. Затем, в 2009-ом году, к нам пришел новый губернатор, который  ухватился за эту идею. К слову, он уже в первые 10 дней своей работы после инаугурации посетил нашу площадку. Идею нашу по поводу путепровода он поддержал и мы начали разрабатывать инвестпроект. Тогда же, в 2009-ом году, мы представили его вместе с Белых на Международном инвестиционном форуме в Сочи. С того момента мы и начали «капать на мозги» федеральным властям. Потом случился кризис, появились моногорода, на которые требовались немалые средства. Но при каждом приезде сюда Путина или Медведева поднимался вопрос о путепроводе. Мы сделали проект, попали в программу и уже сегодня мостовой переход строится. Хорошо еще то, что конкурс выиграла наша местная компания. Если бы нашелся кто-то, как тот, кто строил опаринскую дорогу, не знаю, чем бы закончился этот проект.

 

Еще вы строите «Озерки» и даже готовитесь заложить новый микрорайон.

— Да, вместе с городской администрацией мы прорабатываем документацию по строительству микрорайона «Прибрежный» в районе бывшего домостроительного комбината. Я думаю, что со временем это будет один из самых красивых микрорайонов, поскольку он расположится в пойме реки. При этом процесс по его возведению достаточно сложный, поскольку это затапливаемая территория и нам нужно выполнить большие противопаводковые мероприятия: без этого мы не можем  построить там дома. Сегодня с нами работает ленинградский институт «Гидротех» и кировский проектный институт «Кировводпроект». Конечно, проект для нас выйдет дороже, но так же точно мы начинали строить «Озерки». Там было болото, а мы сделали «выторфовку» в 1,5 метра по площади всего микрорайона и восполнили площадь нормальным грунтом, песком. Сегодня этот район выглядит очень красиво. Кроме того, обычно в пойменных районах ведут застройку жильем элит-класса, а мы возводим эконом-класс. «Прибрежный» тоже будет недорогим.

 

Элитное жилье строить невыгодно?

— Его сегодня меньше спрашивают. Мы работаем на рынок. И если спрос растет на эконом-жилье, мы его и проектируем. Можно ведь построить всего один элитный дом за 2-3 года и потом «кудряво» жить, а можно строить большие новые микрорайоны. Это наша особенность. Даже когда мы строили жилье элит-класса, мы закладывали целый квартал ( улицы Молодой Гвардии, Карла Маркса, Герцена, Володарского). А сегодня многие дома в центре просто портят архитектуру города. Так называемая точечная застройка стала настоящей бедой. 

 

Как, на ваш взгляд, с ней можно бороться?

— Конечно, город нужно развивать, но не точками. Старую, патриархальную часть Вятки нужно оставить, отреставрировать, отремонтировать. Но надо понимать, что для предпринимателя любая работа — это бизнес. Он не может заниматься тем, что ему невыгодно. Власть должна идти по пути совмещения интересов бизнеса и общества. Грубо говоря, если нужно расселить ветхое аварийное жилье, значит, надо создать бизнесу такие условия, чтобы ему было выгодно его снести. А когда сегодня по этой программе объявляется конкурс, на него просто никто не заявляется. Дело в том, что с предпринимателей требуется не только расселить старые дома, но еще и заплатить за это несколько миллионов мэрии. Для бизнеса это получается экономически невыгодно. Раньше было проще: расселяешь людей — территория твоя. Пока же расселение остановилось, потому что сама мэрия создает неудобные барьеры в этом вопросе.

 

Сейчас, по сравнению с другими строительными организациями, какую долю на рынке вы занимаете?

— Мы держим четверть рынка и последние лет пять находимся в числе лидеров. В прошлом году мы приросли на 30% по отношению к предыдущему году. Кроме того, у нас своя производственная база, которую мы создали практически с нуля.

 

Расскажите, как и когда вы начинали свое дело?

— Я — строитель по жизни, и ничем другим заниматься не умею. Перед Перестройкой я работал главным инженером Главкировстроя (1985-1987 годы). А затем стал начальником производственного распорядительного управления Минмонтажспецстроя СССР по Кировской области. Когда экономическая формация изменилась, министерства рухнули, минстроя не стало, у меня остался только штат из четырех человек и я — с одной авторучкой. У нас было только это здание («БН»:  то, в котором «Кировспецмонтаж» находится сейчас). Мы взяли кредит и начали строить. Я знал все кировские строительные кадры и начал набирать команду. Поскольку промышленное производство в то время стало неактуальным, нужно было искать другую нишу. Так мы построили первые жилые дома. Заработанные средства стали направлять на развитие производства, собирали технику с тех предприятий, которые тогда банкротились, а когда «обросли жирком», начали приобретать новое. Потом поняли, что надо создавать свою производственную базу, выкупили часть домостроительного комбината, начали покупать европейское оборудование. Сейчас в «Кировспецмонтаже» работает уже три поколения моей семьи и мы все время продолжаем развивать наше производство.

 

Досье:

Алексей Семенович Миронов, генеральный директор компании «Кировспецмонтаж».

Дата и место рождения: 1 октября 1946 года, Киров.

Образование: высшее (инженер-строитель).

Карьера:

1973-1985 г.г. — начальник строительного управления;

1985-1987 г.г. — главный инженер «Главкировстроя»;

1987-1999 г.г. — начальник производственно-распорядительного управления «Минмонтажспецстроя»;

с 1999 год — по наст. время — генеральный директор компании «Кировспецмонтаж».

Звания: Заслуженный строитель России, Почетный гражданин Кирова.

Опросник Марселя Пруста:

Если не собой, то кем бы вам хотелось быть? Только самим собой.

Какова ваша мечта о счастье? Счастье — это семья, дети, внуки, правнуки. 

Реформа, которую вы цените особенно хорошо? Переход к рынку. Если раньше нас учили, как надо строить (все, начиная с партии), то сегодня мы свободны и строим не хуже.