Жилищное замешательство
Что происходит на рынке строительства жилья в Кировской области и как это скажется на ценах? Ответы искали участники очередного эфира "Разворот на бизнес" (16+).
Участники:
Юрий Захаров, генеральный директор девелоперской компании «Железно»
Дмитрий Ерошенко, директор по продажам специализированного застройщика «Кировспецмонтаж»
Дмитрий Сергеев, генеральный директор строительной фирмы «Маяковская»
Новая реальность
С. Занько, руководитель Центра развития местных сообществ, городской и региональной среды ВятГУ, ведущая «Радио «Киров Град» 16+ (региональный партнер «Эха Москвы»): С чем, на ваш взгляд, связан тренд на сокращение числа выданных разрешений на строительство, о котром говорят застройщики?
Ю.Захаров: Это не тренд, а новая реальность в сфере жилищного строительства по всей стране. Новые правила работы по 214-ФЗ существенно усложнили работу компаний строительной сферы. Требования собственному капиталу в составе проектов резко увеличились, условно, с 0 до 20%. Тем, у кого эти деньги есть, необходимо пройти банковское регулирование. Соответствие требованиям финансовой структуры компании, ее баланса, активов, масштаба строительства – все сейчас проверяется банками. Банки в каком-то смысле стали новым контролирующим органом в области жилищного строительства. Это новая реальность, в которую встраиваются или не встраиваются компании строительной сферы. Некоторые, объективно понимая, что у них не получится соответствовать новому требованию, сворачивают свою работу на рынке и заканчивают проекты, начатые еще по ранее утвержденным правилам.
О. Прохоренко, начальник отдела по связям с общественностью Кировского филиала «Т Плюс», ведущий «Радио «Киров Град» 16+ (региональный партнер «Эха Москвы» ): Федеральная статистика сдачи жилья за январь-ноябрь 2019 года сократилась с аналогичным периодом 2018 года по площадях практически в 1,5 раза. Что дальше?
Д. Сергеев: 11 месяцев не показатель, потому что у нас большой объем ввода жилья приходится на последний месяц, декабрь. Цифру надо смотреть годовую. Я ожидаю, что будет сокращение, в первую очередь, индустриального жилья (которое строят застройщики, а не частные домовладения). Эскроу-счета повлияли, но это не единственный фактор. На уменьшение выданных разрешений влияет и снижение платежеспособного спроса. Люди откладывают покупку дорогостоящих вещей на более приятный финансовый период. Эти два фактора равноценные, они сошлись в одну точку и оба повлияли со знаком минус.
С.Занько: В ответ на наш запрос уменьшение числа выданных разрешений на строительство минстрой связывает с принятием федерального закона № 340. Согласно ему «с 3 августа 2018 года выдача разрешений на строительство объектаиндивидуального жилищного строительства заменена выдачей соответствующих уведомлений". Не вижу в ответе ничего про эскроу-счета или падающий потребительский спрос. Почему в мотивационной части ответа фигурирует именно 340-ФЗ?
Д. Сергеев: Объем введенного жилья считается исходя из двух величин: введенное индустриальным способом и индивидуальным методом строительства. Наверное, реально оценить, сколько будет введено частных домовладений, сегодня невозможно. Почему? Короткий срок строительства и уведомительный порядок. Я бы добавил сюда изменение законодательства, связанное с возможностью прописки в садовых домиках. Для этого домики надо ввести в эксплуацию. Они могут быть построены 5,10,15 лет назад, и сейчас в уведомительном порядке начнется выдача разрешений для их ввода в эксплуатацию. Добавим сюда и «дачную амнистию», которая тоже добавляет в копилку отчетности квадратные метры. Объекты построены, может, несколько лет назад, а отчитываются за них сейчас.
Все это опять же повлияет на количество введенных метров жилья. За счет этого общий объем введенного жилья в области, по моим оценкам, по сравнению к прошлому году, упадет незначительно. Но если мы проанализируем в разрезе индустриального жилищного строительства, там падение будет серьезное — на десятки процентов.
Ждать ли иногородних?
С. Занько: Как все эти факторы скажутсяна дальнейшей работе отрасли?
Д. Ерошенко: Власти не допустят пессимистического сценария, серьезного падения отрасли, потому что она очень важна для страны.
С Занько: Юрий, а вы прогнозируете именно пессимистический сценарий?
Ю. Захаров: Считаю, что тренд именно на снижение объемов ввода жилья, а не на рост. Дело в том, что 2022 год для большинства застройщиков формируется в 2020-ом и даже чуть ранее, потому что жизненные циклы проектов (особенно строящихся в больших городах, многоэтажных) - 2,5 года. Разрешения, полученные с середины прошлого года сформируют объем сдачи жилья в 2022 году. На сегодняшний момент в стране крайне мало запросов со стороны застройщиков на выдачу разрешений на строительство. Все это отразится на сдаче в 2022 году, год по объему сдачи будет провальным.
Согласен, что государство как минимум будет стараться не допустить этого. Послание Президента во многом было посвящено в том числе поддержанию строительной отрасли через демографический фактор: материнские капиталы на первого и второго ребенка, по сути, будут инвестироваться домохозяйствами в жилищное строительство. Факторы поддержки есть, но времени не так много. Чтобы успеть к 20220 году поддержать рынок, застройщики, во-первых, должны получить определенную долю оптимизма, которого в условиях падающего спроса со стороны населения нет. Во-вторых, им необходимо прежде всего решить финансовые вопросы, связанные с 214-ФЗ.Получились ножницы: с одной стороны, они отрезают хороший объем платежеспособного спроса, с другой – требуют от компаний быть абсолютно ликвидными, устойчивыми и очень-очень финансово здоровыми. Таких в России немного, поэтому, к примеру, решением правительства крупнейшие застройщики – группы компаний ПИК и ЛСР - получили статус системообразующих. И на них требования нового закона в той или иной части не распространяется. Идет монополизация, консолидация рынка. Компании, имеющие доступ к какому-то глобальному капиталу в этой части и в этот период времени, могут увеличить долю своего присутствия, расширить долю емкости на рынке.
О. Прохоренко: Причем могут пойти в регионы, в том числе наш?
Ю. Захаров: Да, и уйти в регионы. Другое дело, что кировский регион с этой точки зрения не очень привлекателен для подобных компаний: строить и продавать по 40 тысяч рублей за кв. метр, думаю, ни одна федеральная компания не умеет. Кроме того, у них есть базис. У ПИКа, например, это собственное производство, панельное домостроение, свои домостроительные комбинаты. Перетащить что-либо сюда из Подмосковья – это уже дополнительная копейка к себестоимости. Безусловно, они будут захватывать города-миллионники, где понимают рынок, вписываются и по себестоимости, и по цене продажи. Города «500+» - в зависимости от их платежеспособного спроса - будут второстепенны для таких компаний.
Д. Ерошенко: Уже разработана программа «ПИК-франшиза», которую компанияготовапродавать в любой город. Это их проекты, стандарты строительства, методологии и три стадии партнерства: просто партнер, сертифицированный партнер и брендированный партнер. На третьем этапе местный застройщик, условно, может называться ПИКом, но для этого нужно выполнить много условий.
Ю. Захаров: По сути ПИК продает свои ноу-хау, знания, умения за деньги, и компания-покупатель должна к своей себестоимости добавить расходы, которые понесет на покупку и обслуживание этой франшизы.
Д. Ерошенко: При этом ПИК предлагает льготное финансирование.
С.Занько: Как раз за счет своего особого положения, поддержанного правительством.
Ю. Захаров: Такое ощущение, что «Кировспецмонтаж»рассматривает такой вариант сотрудничества?
Д. Ерошенко: Мы изучили вопрос, но ни в коем случае. Мы самостоятельная компания со своей историей.
Д. Сергеев: Глобальной угрозы, что сюда придет застройщик извне и поглотит весь рынок, я не вижу. Для Кирова это невыполнимый на сегодняшний момент сценарий, как уже сказали, из-за низкой маржинальности нашего строительного рынка для крупных компаний. Продать франшизу – один момент, а реально заходить со проектами, рисковать своими деньгами… Думаю, никто не зайдет.
А компании, которые работали на кировском рынке и сегодня чувствуют себя устойчиво, останутся. Думаю, через год больше десятка компаний будут заниматься жилищным строительством. Тем более, что есть и федеральные программы, которые, может быть, немного расширят дислокацию жилищного строительства, но недалеко от города.
С.Занько: А что с районами?
Д. Сергеев: Районы - это только федеральная программа переселения из ветхого аварийного жилья. В ближайшей перспективе – года три – я не вижу, что в районах развернется жилищное строительство. За исключением частного.
Что будет с ценой?
С. Занько: Как сегодняшняя ситуация отразится на рынке в ближайшей перспективе?
Д. Сергеев: Считаю, что в ближайшие 3-5 лет объем предлагаемого жилья будет сокращаться, но резкого роста цены на квадратные метры я не вижу: мы здесь зажаты потребительским спросом, возможностью приобретения жилья. Стоимость жилья будет расти, но незначительно. Однозначно ниже инфляции.
Д. Ерошенко: Согласен, рост стоимости квадратного метра составит не более 3-5% в год.
Ю. Захаров: У меня прогноз менее приятный для потребителя. Считаю, что рост будет и выше инфляции, которая сейчас в стране рекордно низкая. И этот рост придется на 2022-2023 годы, когда на рынке будет недостаток качественного жилья. Многие потребители выбирают жилье, например, по признаку оседлости: надо купить жилье в своем же районе. Представьте, что в этом районе стоится только один дом, а людей живет много, и спрос на этот дом окажется серьезным. Может, в ближайшие год-два рост будет не таким бурным, а когда все ощутят ограничение выбора, этот спрос будет, может быть, даже с скачкообразным.
О. Прохоренко: Нужны ли Кирову новые квадратные метры и какого качества?
Д. Ерошенко: Новое жилье нужно. По нашим ощущениям, в Кирове - не меньше 200-250 тысяч квадратных метров в год. Это реальный объем, который можно построить и продать. Продукт должен быть современным, качественным, хорошим и разным по цене - и дешевым, и средним, и дорогим.
Запросы потребителя
О. Прохоренко: Какие требования предъявляет потребитель?
Д. Ерошенко: Требования постоянно растут. Люди не хотят мириться с продуктом, который был еще пять лет назад. Сегодня покупатели хотят хорошие планировки,двор, подъезд, места общего пользования, рассчитывают на качественные лифты.
Д. Сергеев: Сейчас, к примеру, изменились требования по соотношению площадей жилых помещений и вспомогательных. Жилое помещение больше рассматриваться как спальня. В таких люди проводят меньше времени, а больше - во вспомогательных помещениях. Спальни уменьшаются. Но это нужно рассматривать и с точки зрения дислокации дома. Если жилье более дешевое, не в центральной части города, к нему требования ниже, общая площадь меньше. В центре жилье более просторное.
С.Занько: Насколько интересен и доступен бизнесу региональный закон, направленный на защиту дольщиков, предлагающий взамен достройки домов земельные участки без торгов?
Д. Ерошенко: Мы участвовали в одном таком проекте в Котельниче, сейчас получаемучасток. У города, области есть потребность достраивать начатые дома. Нам это интересно.
С.Занько: Что мешает более высокими темпами реализовывать это начинание?
Ю.Захаров: Отсутствие практики и некого счетного механизма, которые власть может применять – каким образом оценить стоимость достройки и земельного участка. После ряда неприятных историй в Кирове, к примеру, когда оценка признавалась некорректной, все боятся принимать такиерешения.
Д.Сергеев: Я бы еще добавил разность интересов различных уровней власти. Задача по решению проблемы обманутых дольщиков - это уровень региона, земельные вопросы – города. Некого консенсуса и понимания между уровнями власти нет. При этом задача поставлена, и спрашивается она с региона, а не с муниципалитета.
Подготовила Юлия Усинская