Как грамотно переоформить дачу в жилой дом: разъясняет эксперт

— Наталья Валерьевна, что такое «дачная амнистия» и какую недвижимость можно по ней оформить?

— «Дачная амнистия» – это упрощенный порядок регистрации прав на недвижимость, он распространяется на земельные участки «бытового назначения», жилые, садовые дома, хозяйственные постройки. Такой механизм позволяет собственникам оформить права на дом и земельный участок под ним в упрощенном порядке даже в тех случаях, когда правоустанавливающие документы отсутствуют.

— Как по «дачной амнистии» оформить право собственности на жилой дом? Какие документы нужны для этого?

— Необходимо подготовить правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план, подготовленный кадастровым инженером, и квитанцию об уплате государственной пошлины (на сумму 1 тысячу рублей).

Важно учитывать, что регистрация права на жилой дом возможна только при условии, что в Правилах землепользования и застройки нет прямого запрета на строительство жилых домов на данном участке. При этом орган регистрации прав проверяет соответствие объекта недвижимости ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий (при наличии), и предельным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, установленным законодательством и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия необходимым минимальным отступам от границ земельных участков (ч. 13 ст. 70 Закона № 218-ФЗ).

Упрощенный порядок оформления недвижимости по «дачной амнистии» действует до 1 марта 2031 года. После этой даты процедура станет сложнее: потребуется уведомлять местные администрации о начале и окончании строительства, а также получать от них подтверждение того, что объект соответствует градостроительным нормам. Это правило распространяется и на садовые дома.

Отдельно напомню, что с 1 марта 2025 года в России действует принцип «построил – оформи», закрепленный Федеральным законом № 487‑ФЗ от 26.12.2024. Согласно ему, эксплуатировать любой объект недвижимости – жилой или садовый дом, гараж и иные постройки – можно только после того, как он поставлен на кадастровый учет и право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН. До этого момента использование здания запрещено.

— Можно ли перевести существующие садовые дома в жилые?

— Да, нужно обратиться в местную администрацию с необходимым пакетом документов и получить решение органа местного самоуправления о таком переводе.

Если жилой дом построили в результате реконструкции садового, изменили количество этажей или расширили площадь за счет пристроя, то право собственности оформляют на основании технического плана. Он подтверждает проведенную реконструкцию. Также прикладывается документ на земельный участок.

Перевести садовый дом в жилой важно, если собственник планирует участвовать в государственной программе социальной газификации. Она распространяется и на дома в СНТ. Изменить сведения ЕГРН можно, подав заявление о проведении кадастрового учета в связи с изменением характеристик объекта и оплатить госпошлину. После этого в реестре дом зафиксируют как жилой.

— Как правило, на садовых участках помимо садовых и жилых домов расположены и другие постройки. Нужно ли регистрировать право и на них?

— Если баня, теплица или беседка обладает признаками объекта недвижимости, т. е. имеет фундамент, прочно связана с землей и ее перемещение невозможно, то госрегистрация права необходима. Такие объекты также попадают под действие «дачной амнистии» и на них распространяется упрощенный порядок. Регистрация права проводится аналогично праву на садовый дом, понадобятся технический план и правоустанавливающие документы на земельный участок.

Разборные теплицы, беседки и навесы, уличные душевые кабины и туалеты, а также другие негабаритные сооружения можно ставить на своем участке без постановки на кадастровый учет и регистрации прав на них.

— Кто может обратиться за регистрацией и как подать заявление?

— Обратиться может владелец земельного участка или его доверенное лицо по нотариально оформленной доверенности. Также кадастровый инженер, если в договоре подряда на проведение кадастровых работ прописаны соответствующие полномочия. Подать документы можно лично через МФЦ, в электронном виде через портал Госуслуг или через официальный сайт Росреестра.

— Может ли наследник воспользоваться «дачной амнистией»?

— Да, наследники вправе использовать упрощенный порядок для оформления прав на жилой дом и земельный участок под ним, если право наследодателя на дом не было зарегистрировано. Для этого нужно подать в орган местного самоуправления заявление – о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если он находится в государственной или муниципальной собственности) либо о предоставлении такого участка. И приложить к заявлению пакет документов: подтверждающие владение домом наследодателем (например, документы о выделении земли, об уплате коммунальных услуг, документ о регистрации по месту жительства в доме до 14.05.1998 и др.), схему расположения земельного участка, подготовленную кадастровым инженером, свидетельство о праве на наследство.

При наличии всех необходимых документов государственная регистрация права собственности наследника на земельный участок и жилой дом, а также постановка дома на кадастровый учет (если он не учтен в ЕГРН) осуществляются одновременно.