Архитектура и бизнес
Готов ли бизнес вкладываться в сохранение исторического наследия Кирова? Да, только правила игры должны быть прозрачными, а бюрократические препоны – исчезнуть. И тянуть нельзя: город совсем скоро может растерять свою уникальную историю.
Защищает и мешает
– У каждого города есть свое лицо. Лицо Вятки – это та архитектура 19-го – начала 20 веков, которая сохранена на сегодняшний день в центральной части. Регламентирована зона исторического поселения, многие долго этого ждали. Это очень правильный ход, мы должны думать не только о прибыли от бизнеса, но и сохранении истории, – высказал свое мнение в эфире программы «Урбан» (16+) учредитель ГК «Новый дом» Павел Шихалеев.
При этом требования законодательства к выявленным объектам исторического наследия жесткие. Это правильно. Но они не всегда разумны. Большинство объектов невозможно сохранить – их можно только воссоздать. Это другие механизмы и подходы.
– Считаю, что законодательство отчасти защищает такие объекты, но с другой стороны, очень тормозит их эксплуатацию и восстановление, – считает Шихалеев. – Безусловно, за памятники нужно бороться и их сохранять. Но у нас много исторических выявленных зданий, которые с точки зрения архитектуры не имеют ценности, – считает директор ООО «СМУ-5» Юрий Копанев. Один из примеров – историческое выявленное здание «Дом Блюхера» на Орловской, 18. Сейчас инвестор, занимающийся развитием квартала, должен восстановить его первоначальный облик. Снести объект – и воссоздать. Вот только вряд ли «заново рожденный» дом (который раньше был мотелем, где останавливался Блюхер) сыграет какую-то роль в облике улицы. Здание не вписывается в какой-либо архитектурный ансамбль. Подобных объектов в городе достаточно. По мнению Павла Шихалеева, ошибка была сделана на начальном этапе, 5–7 лет назад, когда федеральное законодательство направило работу на выявление сначала таких памятников и поставило перед регионом задачу – найти и внести в реестр как можно больше.
– Есть здоровый смысл девелопера, есть здоровый смысл историка, и они никогда не найдут, наверное, общий язык, – говорит историк, экскурсовод, автор проекта исторической урбанистики «Архитектурные излишества» Павел Гнилорыбов. – На Орловской осталось огромное количество деревянных домов, но они уже не составляют архитектурного ансамбля. Там в 1990–2000 годы понастроили, извините, такой гадости и невероятных наростов на теле Кирова. У нас много всего навыявляли. И это очень мешает проводить государственную историкокультурную экспертизу, стоит очень дорого. Мы охраняем отдельные дома, а надо охранять всю территорию – в пределах улицы, исторического поселения, зоны регулируемой застройки. Вот тогда по этой улице хорошо гулять. Государственная машина чинит препятствия, чтобы бизнес взял инициативу в свои руки. Мало того, что экономически нецелесообразно заниматься восстановлением таких объектов, еще и все забюрократизировано.
– Бизнес сталкивается с массой проблем, начиная от разработки проектов. Они должны пройти экспертизы, согласование. Эти промежутки времени составляют даже не год, а годы. Деньги должны работать. Бизнес не может начать работать на этом объекте, если нет согласований. Занимается бесконечным согласованием. Деньги вложены в объект недвижимости – либо ветхий, либо аварийный. Но прежде, чем начнется работа, пройдет немало времени. Деньги вложены. Наши законы так устроены, чтобы максимально это усложнить, – отметил Юрий Копанев.
Список из 6
На сайте мэрии размещен список «свободных нежилых зданий, требующих инвестиционных вложений». Их шесть: на Орловской, 42, 33а, 35, Свободы, 123, Дерендяева, 61 и Володарского 116. По мнению застройщиков, бизнесу они не интересны с точки зрения экономики.
– С точки зрения расположения офиса – да, возможно, кому-то будет интересно. С точки зрения расположения жилья – не так интересно. Если только их полностью снести и потом строить. Внутри этих объектов все печально. Экономики тут нет, – говорит Юрий Копанев. Если говорить не только об этих шести зданиях, а в целом, большинство выявленных объектов исторического наследия – ветхие и аварийные. Многие имеют собственников. В части случаев есть притязания со стороны администрации: квартиры или комнаты стоят на балансе администрации. Обременение зданий сдерживает инвестора и во многих других ситуациях: из-за этого невозможно подсчитать конечные затраты.
– Недавно был аукцион или конкурс на здание по Спасской, 10а (ред.: Дом Аверкия Перминова), – привел пример Юрий Копанев. – Когда считаешь экономическую составляющую, она сразу перестает быть для бизнеса интересной. Цена – 9,6 млн рублей. Большая часть помещений - за администрацией, при этом в доме есть и собственники – у мансарды. Становишься победителем аукциона и получаешь проблему в виде собственника, который проживает на мансардном этаже. У них тоже надо выкупить помещение. Потом здание нужно привести в порядок. Когда садишься и считаешь, стоимость квадратного метра получается 50 тысяч рублей. Это мы еще не говорим про охранные зоны, про согласование. Вы бизнес, вы вложили деньги. Год-два, пока идет согласование, ваши деньги заморожены. Кому это нужно? Никому. Бизнес при таких условиях не придет.
– На сегодняшний день правового механизма для этого нет. Инвестор несет огромные риски, заходя на такой аукцион и не понимая, чем это закончится, – поддержал Шихалеев.
Не все просто и с оценкой исторических объектов, о чем рассказал Владислав Шеин, основатель компании VS Consult. – Чаще всего здания оцениваются только затратным подходом, так как являются в своем роде уникальными, подобных объектов на рынке не встретить. Есть специальные справочники, в которых приведены удельные показатели стоимости для разных видов объектов, они варьируются от 20 до 50 тысяч рублей за кубический метр здания. В зависимости от материала стен, этажности, года постройки и так далее оценщик выбирает нужный показатель. Сложность возникает с определением износа, так как может быть много скрытых дефектов. Желательно перед оценкой провести техническую экспертизу. Экспертиза исторического здания стоит дороже, чем любого другого, в 2–2,5 раза, – сказал Владислав Шеин.
Рубль за метр
В 2016 году общественники инициировали тему передачи в долгосрочную аренду – на 49 лет – для сохранения и реконструкции исторических зданий. Шла речь о стоимости 1 рубль за метр. Как рассказал историк, автор проекта «Пешком по Вятке» Антон Касанов, такой механизм используется во многих городах. Дошел и до Кирова.
– Насколько знаю, здание «Благородного собрания» (ред.: на Ленина, 82) отремонтировано по этой схеме. Смотришь – и душа радуется, потому что восстановлено хорошо, в прежних объемах, вплоть до балкона, который расположен на перекрестке Спасской и Ленина. Этот механизм вроде и существует. По мнению Касанова, проект необходимо масштабировать, но пока активно это не делается. Тех же общественников больше волнуют вопросы ЖКХ или капремонта, а связанные с градостроительством и архитектурой интересуют немногих.
– Идея лежит на поверхности. Не хватает, наверное, людей внутри существующих структур, которые влияют конкретно на принятие процессов, – уверен Антон Касанов. Право аренды – по сути дела, это воздух. Да, ты взял за рубль, вложил что-то. Если пересчитаете стоимость вложений на количество лет, сколько они будут возвращаться, и квадратные метры, по некоторым объектам вложения 49 лет и будут возвращаться. К тому же любой бизнесмен оценивает актив, в который вкладывает деньги, как актив, который потом можно, к примеру, заложить в банк для получения кредита, считают гости эфира.
Рассматриваются и другие механизмы. На апрельском заседании госдумы в очередной раз поднимался вопрос о сдаче предпринимателям таких объектов в концессию. Федеральные законодатели посчитали, что бизнес сталкивается с большим количеством самых разных процедур, которые подчас оказываются непреодолимыми. Решили доработать документ, чтобы «решения были прозрачными и без лишних ограничений».
– Необходима экономическая привлекательность объекта, – озвучил рецепт от бизнеса Юрий Копанев. – У объектов, расположенных на «красной линии», она есть. Это мы говорим о центральных улицах. Такие объекты реализуются и сохраняются. Пока мы в каких-то определенных рамках законодательства существуем и работаем, решаем какие-то проблемы по текущим объектам, у нас «прилетает» привет с точки зрения законодательства по определенным моментам. Правила игры меняются по ходу игры, становится еще сложнее.
Предприниматель считает, что проблему необходимо обсуждать всеми заинтересованными сторонами:
– Представителям бизнеса, администрации, правительства необходимо садиться и конкретно по каждому дому решать вопрос. По конкретным домам прорабатывать «дорожную карту». Иначе все сгниет и рухнет. Пока люди в колокола не забьют (а они не забьют), ничего не произойдет. Как заинтересовать бизнес? Только с точки зрения экономики. Больше никак.
Юлия Усинская
Павел Гнилорыбов, историк, экскурсовод, автор проекта исторической урбанистики «Архитектурные излишества»:
– В каждом регионе не должны просиживать штаны работники управлений по охране и выявлению памятников. Они должны продавать. И заниматься не холодными продажами, а горячими. Чиновники должны приходить к инвестору, убеждать и предлагать преференции.
К примеру, в Ленинградской области мы принимали участие в разработке замечательного закона (пока еще идет торг за процент). Допустим, пятая часть расходов на государственную историко-культурную экспертизу, на коммуникации будет финансироваться из бюджета.
Больше половины российских регионов работают по программе «аренда за рубль», но здесь вопрос правовой. Инвестор хочет получить объект в собственность, а ему дают в аренду на 49 лет. Законодательные механизмы не позволяют ему передать, продать и отдать на каких-то других условиях федеральный памятник, который он восстановил на свои деньги. Государству, конечно, здесь работать и работать.
Павел Шихалеев, учредитель ГК «Новый дом»:
– Инвестор должен видеть список всех потенциальных объектов. Действия властей необходимо направить на то, чтобы максимально просто решались вопросы с третьими лицами. Как в рамках развития застроенной территории, так и для памятников должны действовать требования, по которым администрация имеет право расселить дом на законных основаниях, если здание признано аварийным. Когда один собственник, работать проще, и бизнес сможет оценить объект.
Следующим этапом регламентируются показатели, когда они будут приземлены и понятны – на каких условиях инвестор заходит на объект, с какой мотивацией. Банальный пример: могут, к примеру, согласовать необходимость восстановления здания по контуру, а могут при этом дать возможность увеличить площадь внутри. Чтобы появилась экономика, тогда инвестор будет думать живее на эту тему. Сейчас никто не берет на себя ответственность за решение этих вопросов.