Наталия Ашихмина: «Бизнес начал приводить активы в порядок»

Наталия Ашихмина: «Бизнес начал приводить активы в порядок»

Анастасия Белова 19.05.2024 20:16:08 2408 0

Приобретение предпринимателем земли, здания, помещения – это инвестиционное вложение, однако покупатель далеко не всегда видит подводные камни. Или не хочет их видеть. О последствиях такой тактики, неожиданном законодательстве, демпинге цен на торгах, «разборке» и десятине предпринимателя «Бизнес новостям» рассказала эксперт в сфере земельно-имущественных отношений и кадастровых работ Наталия Ашихмина.

Порядок без вопросов

БН: Наталия Александровна, изменился ли за последнее время характер об­ращений к вам за помощью? И с какими вопросами чаще всего приходят пред­ставители бизнеса?

– Если говорить по моему опыту, то вопросы стали намного сложнее. Многие из них я бы даже образно назвала застарелыми. Казалось, объект недвижимости или земля в собственности у предпринимателя находится давно, однако многие начинают приводить в порядок все документы только сейчас. Не знаю, с чем связана такая тенденция, воз­можно, с ситуацией в стране. Хотя я всегда говорю: документация в отношении имущественных активов всегда должна быть в таком порядке, что если завтра их продавать, никаких вопросов возникнуть не должно.

Характер обращений зависит и от изменений законодательства, новых требова­ний со стороны различных ведомств. Немаловажную роль играют налоги. Сегодня предприниматели все чаще аккумулируют активы, чтобы использовать их с большей отдачей, чем раньше: за последние полгода у меня было около десяти таких обращений. Буквально сегодня взяла два новых на «разборку» – проанализировать, что можно сделать с объектами. Я люблю работать со сложными вопросами, это как решение сложных головоломок. Чем сложнее задача, тем большее удовлетворение получаешь после ее решения.

БН: Покупка любого объекта недвижимости – это инвестиционные вложения. По логике перед сделкой нужно всё внимательно изучить, проанализировать?

– Да, но когда происходит сделка купли-продажи имущественных активов – земли, зданий, помещений, почему-то собственники чаще всего смотрят только юридическую составляющую. Не всегда анализируют именно техническую документацию и то, что дальше делать с этим объектом, соответствует ли он нынешним требованиям законодательства, сможет ли новый владелец сделать из него то, что планирует, какие риски понесет, если не сделать это и это. Есть немало примеров, когда после покупки объекта вынужденно приходится менять стратегию работы с ним, нести дополнительные затраты и терять драгоценное время, потому что ранее не проанализировали с позиции таких параметров.

Нужно оценивать перспективы использо­вания объектов, которые, к примеру, продаются в рамках торгов по банкротству. По инвестиционному направлению взаимодействую с Агентством инвестиционного развития Кировской области, администрацией Кирова и помогаю потенциальным инвесторам решать вопросы по оформлению необходимой документации: анализировала многие участки, которые представлены как инвестплощадки на инвестиционной карте.

Земельный участок или объект недвижи­мости, который ты покупаешь, – это действительно своего рода инвестиционный проект. Много запросов поступает, если эти активы производственного направления. К сожалению, участков под производственные объекты у нас в городе мало, приходится довольствоваться имеющимися и, если по­зволяет законодательство, вносить необходимые изменения.

БН: Вы сказали фразу «взяла на разборку два объекта». Что это означает в переводе с профессионального языка и сколько стоит?

– Пришел клиент и сказал: купил производственную базу и необходимо привести в порядок документы по земельным участкам и объектам недвижимости. Нужно привести в соответствие действующему законо­дательству назначение объектов и земли, оформить перепланировки и реконструкции зданий, разобраться с объектами инженерной инфраструктуры, оформить здания, по которым нет никакой документации и т.д. Это и называется комплексный проект, потому что по таким проектам параллельно ведется работа со многими инстанциями. Моя позиция всегда такая: после меня у собственника должно быть четкое понимание, что он сможет сделать со своими актива­ми в дальнейшем и что ему грозит, если не прислушается к рекомендациям. Поэтому стоимость таких работ при первой встрече не озвучиваю, нужно изучить имеющиеся документы, собрать необходимую информацию, чтобы заказчику пояснить порядок работ и сроки и обосновать все цифры. На такие комплексные проекты в последнее время запросов тоже много.

Недооцененные риски

БН: К анализу инвестплощадок вас при­влекает администрация?

– Потенциальные инвесторы, а я уже при необходимости общаюсь с администрацией, узнаю какие-то нюансы, прорабатываем варианты с проектировщиками, юристами и со всеми инстанциями, которые будут задействованы в процессе. К примеру, мы проводим работы по формированию земельных участков, которые в дальнейшем выставляются на торги. Также консультируем по объектам, которые уже выставлены на торговые площадки. И, соответственно, можем сопроводить по подготовке необходимой технической документации победителя торгов.

При покупке участков с торгов нужно очень внимательно изучать имеющуюся информацию и документы, сопоставлять это со своими планами по дальнейшему использованию участка. На самом деле всю необходимую информацию можно найти, она открыта, просто нужно уметь с ней работать. Когда ее анализируешь, появляются вопросы. Специалист знает, что конкретно спросить у той же администрации. Почему-то многие в нехватке информации начинают винить органы власти. Не все понимают, что администрация не обязана всё принести на блюдечке, и прежде всего потенциальный собственник сам должен быть заинтересован в результате.

БН: Какие подводные камни могут про­явиться?

– На земельных участках бывает очень много ограничений, к примеру, можно застраивать не весь участок, а только его часть. Покупая участки под строительство, будущий собственник не всегда просчитывает возможность и стоимость подключения инженерной инфраструктуры, а это влетает в хорошую копеечку. Бывает, что необходимо строить дороги к участку, вырубать зеленые насаждения – за это тоже придется платить. На участке, чтобы его можно было выкупить в дальнейшем, разрешено строить конкретный объект. Не прокатит, если на участке в гектар поставить сарай на фундаменте в 200 квадратных метров и в дальнейшем выкупить такой участок целиком. Есть требования к пакету документов для получения разрешения на строительство, они довольно жесткие. Бывает сложно его получить даже для простых объектов, многое здесь зависит от исполнительной документации и от качества подготовки проекта.

Многие это недооценивают, стараясь сэкономить, сделать проект подешевле. Всегда говорю, что скупой платит дважды. Ты строишь себе производственный объект, собираешься годами или деся­тилетиями зарабатывать на этом деньги, развивать объект дальше, так поче­му это должно стоить 10 тысяч рублей?

БН: Бывают ли случаи, когда вам приносят документы, и вы сразу по ним види­те большое количество нарушений или вероятность обмана клиента?

– Как правило, такие моменты выясняются во время консультаций. И не то, чтобы обманули... Возможно, что-то покупатель не­допонял, что-то не спросил у продавца. При покупке-продаже, тем более бизнес-активов, идет открытый диалог. Ответственность лежит на обеих сторонах: продавец что-то недосказал, покупатель недоспросил. Кого в этом случае винить? Приходится работать с тем, что есть.

H_QrNUDHzCs.jpg

До местных быстрее достучаться

БН: Почему не участвуете в торгах? По вашему направлению явно есть аукционы, участниками которых может стать только малый бизнес?

– Очень сильно демпингуют цены, по­этому не только я, но и большинство моих коллег в них не участвуют. Если говорить про наши услуги, цена на торгах идет на понижение и иногда снижается до 80% от первоначальной. Однако лично я не готова работать ниже себестоимости, да и за себестоимость не готова работать. Любой уважающий себя предприниматель так думает, поэтому не совсем понимаю коллег, которые роняют цену на 60,70 и даже 80%. За что там тогда работать?

Поэтому уже несколько лет на самых раз­ных уровнях обсуждают необходимость пересмотра системы проведения торгов. Лично мое мнение: на аукционы по кадастро­вым работам, которые касаются земельных участков и недвижимости конкретного муниципального образования, правильно до­пускать только местных исполнителей. До них быстрее достучаться, они быстрее могут отреагировать на переделки, вопросы и так далее. К тому же в каждом регионе свои тре­бования. Вроде федеральные законы одни, но регламенты во всех областях могут быть разные. Управление Росреестра по Кировской области всегда жестко контролировало и контролирует в настоящее время соответствие исполнительной документации нормативным требованиям. Если закон когда-нибудь пересмотрят, изменят подход к системе торгов, возможно и буду в них участвовать. Сейчас пока смысла не вижу.

БН: Вы уже упомянули про изменения законодательства в вашей сфере. Оно часто корректируется?

– Не часто, но иногда очень неожиданно. При работе с клиентами всегда беру во внимание не только действующие законы, но и законопроекты в стадии обсуждения. Тем более если речь идет о долгих проектах. Заказчику в этом случае всегда предлагаю: давай делать в соответствии с требованиями будущего закона, который будет действовать, условно, через месяц. Иногда непонятно, зачем эти законы придумали. Взять гаражную амнистию. До сих пор большинство специ­алистов не понимают, для чего? Для чего мне оформлять этот земельный участок и бокс в два квадратных метра как здание, если у меня физически этот бокс зданием не станет, а земли дополнительно мне к нему не прирежут?

Так как я работаю не по какому-то узкому направлению, то приходится отслеживать законы по Минстрою, по Минсельхозу, по Министерству энергетики и ЖКХ, на днях столкнулась с нормативкой по Минприроды. Помимо изменений законодательства, связанных с проведением кадастровых работ, нужно отслеживать все изменения, в том числе в направлениях работ, которыми занимаешься параллельно. Сфера вопроса может быть одна, а направлений деятельности десять. Иногда голова как дом советов становится.

И часто повторяю, что у нас много законов принимается не в пользу простых людей, особенно не в пользу бизнеса.

Послушайте практиков

БН: На вас лежит большая общественная нагрузка. К примеру, недавно вас переизбрали председателем обще­ственного совета при министерстве имущественных отношений Кировской области. Зачем лично вам тратить время на такую работу?

– У меня за плечами огромный опыт и знания, которыми могу поделиться, в то же время это возможность своего дальнейшего развития. Элементарно, очень уважаю министра Татьяну Анатольевну Поломских, которая на заседании общественного со­вета дает пояснения по законодательству так, что точно каждый поймет. В текущем году планируем усилить взаимодействие в рамках совета с другими министерствами, потому что очень много появляется смежных вопросов.

Это возможность решить вопросы клиентов по разным направлениям. Сейчас глубоко ушла в направление проектов в сфере стро­ительства, чтобы дальше расти в профессиональном плане. Это возможность общения с коллегами разных направлений, которые так ли иначе связаны с вопросами, которыми занимаюсь я. Возможность общаться напря­мую с органами власти различных уровней, обсуждать законопроекты. Для меня важны профессиональные знакомства.

Реготделение «Деловой России» тоже ин­тересная для меня площадка. Для обсужде­ия каких-либо тем мы также приглашаем специалистов из правительства, из админи­страции Кирова, это возможность задать им напрямую вопросы. Ну и это общение вне работы. Вятская ТПП – аналогично. Успешно прошла конкурсный отбор в президентскую программу подготовки управленческих кадров, которая стартует осенью. И это тоже новые связи и контакты, это новые знания и возможность дальнейшего развития себя и своего бизнеса.

БН: Может, следующий шаг – в депутаты?

– Если найдутся те, кто заинтересован в моей экспертности, кому близка моя жизненная позиция и кто сможет меня поддержать, то не исключаю. Я искренне люблю город, в котором живу, болею за него душой. Пошла бы в гордуму, чтобы в том числе делиться экспертным мнением по своему направлению деятельности.

БН: Вы можете проконсультировать чиновников, если к вам обратятся с вопросом?

– Конечно могу. Никогда не отказываю, но и мне ни разу никто не отказал в какой-то консультации. Диалог с органами власти важен. Некоторые говорят: «С чиновниками разговаривать невозможно». Отвечаю, что возможно. Просто надо знать, как с ними разговаривать, что спросить и, самое главное, что ты хочешь услышать в ответ, тогда точно будет результат. С администрацией можно и нужно работать.

Я готова и многие, наверное, готовы на общественных началах помогать органам власти, делиться своим опытом в качестве советников, консультантов. И делать это как практики. Хотелось бы, чтобы в состав различных городских комиссий (особенно тех, которые непосредственно работают с землей и недвижимостью) включали экс­пертов-практиков. Мы на практике сможем рассказать, как будет работать тот или иной закон или нововведение еще до его принятия и какие могут быть последствия, если поторопиться с нововедениями. Готова в ущерб своему личному времени погрузиться в общественную работу с администрацией города Кирова.

Лично я себя в ближайшей перспективе вижу не каким-то крутым бизнесменом, а качественным экспертом с бизнес-функциями. Который продолжает развивать свои компетенции. К примеру, новый виток в моем профессиональном развитии – судебная система: за последнее время делаю много очень сложных судебных экспертиз. На самом деле на экспертизы уходит очень много времени, и они точно пока не стоят того, сколько сил и времени на них тратится. Но для меня это опять же опыт.

БН: Насколько для вас важны деньги?

– Важны, но никогда не стояли у меня на первом месте. Понимаю, это смешно звучит из уст предпринимателя, но для меня важнее люди, с которыми и для которых я работаю. Я не всегда беру деньги за консультации, к примеру, с бабушки, которая пришла ко мне как в последнюю инстанцию, или семьи, которую жизнь помыкала. Это жизненные заповеди: сегодня ты помог, а завтра тебе протянут руку помощи.

Раньше у каждого помещика, владельца заводов была обязанность платить десятину церкви. Как предприниматель свою десяти­ну отрабатываю, в первую очередь как раз через свою общественную деятельность: я сейчас себя без нее уже не представляю. Надо будет, то и «одиннадцатину» платить буду. Если увижу, что от этого будет польза.


3rw-yIgSyto.jpg

Это один их материалов свежего номера газеты «Бизнес новости в Кирове».PDF-версия номера по этой ссылке.

VK TW
оставить комментарий
Спасибо за комментарий! Он будет опубликован после модерации
Текст сообщения
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений
 


Также читайте