Коммунистическая стройка
Власти намерены «сбить» цену на жилье экономкласса до 30 тыс. рублей за квадрат. Строители предупреждают: это фантазия.
В регионах России будет строиться 5 млн кв метров доступного жилья в год, а цена снизится на 20% и не будет превышать 30 тыс. рублей за квадратный метр. Такие цифры значатся в концепции строительства доступного жилья, подготовленной Минрегионом. Предполагается, что субъекты будут бесплатно предоставлять землю, а естественные монополии — коммуникации. Все эти блага достанутся на аукционе тем застройщикам, которые предложат самую низкую цену. Эксперты, впрочем, сомневаются, что схема будет работоспособной. Уж слишком «коммунистическая» картинка получается.
«Бесплатные» планы
Обеспечить граждан доступным жильем - такую установку дал в конце прошлого года своим подчиненным глава государства Владимир Путин. Ипотека так и не стала общенародной, а большинству жилье по-прежнему не по карману, отметил президент в послании Федеральному Собранию и строго распорядился ликвидировать эту несправедливость.
Чиновники стараются. На прошлой неделе федеральные СМИ сообщили: Минрегион, Федеральное агентство по строительству и ЖКХ и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сформулировали концепцию доступного жилья. Как пишет, например, газета «Известия», ссылаясь на слова замглавы Минрегиона Владимира Токарева, цена 1 кв. м жилья экономкласса, приобретаемого гражданами по фиксированным ценам на этапе строительства, не должна превышать 80% рыночной стоимости жилья аналогичной категории. И одновременно не должна быть больше 30 тыс. рублей. Доступные квартиры можно будет купить через специальные ипотечные программы для отдельных категорий граждан, которые предложит АИЖК. Кроме того, из бюджета выделят субсидии, которые позволят погасить первый взнос ипотеки, — 20% от стоимости квартиры. Всего в 2013–2017 годах планируется сдавать не менее 5 млн кв. м доступного жилья ежегодно.
15 февраля в Оренбурге полпред президента России в ПФО Михаил Бабич чуть более подробно пояснил, как власти планируют добиться 20-процентного снижения цены.
- Сделать жилье доступным позволит комплекс мер, утвержденных президентом и правительством России, - пояснил Бабич. - Фондом содействия развитию жилищного строительства создан банк данных федеральных земель. Федеральная земля, предназначенная под строительство жилья экономкласса, застройщикам предоставляется бесплатно. Субъекты федерации финансируют подведение коммунальной инфраструктуры и создание социальной инфраструктуры. Все это удешевляет себестоимость такого жилья. Цены на жилье будут фиксироваться нормативно, условием аукциона. Фонд РЖС будет проводить аукционы на понижение цены. На торгах победит тот инвестор, который предложит самую низкую цену за квадратный метр от начальной среднерыночной стоимости. По закону цены на жилье застройщик увеличить не сможет.
Сейчас, по словам Михаила Бабича, в регионах идет работа по инвентаризации земель, которые попадут в земельный банк данных субъектов федерации и которые могут быть потенциально предоставлены на аукцион для застройки жильем экономкласса.
- Это будет сделано, как только примут соответствующий Федеральный закон. Сейчас этот закон рассмотрен Государственной Думой в первом чтении, - уточнил Бабич. - Наша задача в 2013 году и нормативно правовую базу сформировать, и в организационном плане выйти на массовое строительство такого жилья. Как только начнем много строить, пойдет снижение цены, увеличится спрос. Тогда люди смогут за адекватные деньги улучшать свои жилищные условия.
Кто строить будет?
Складно все получается только в устах высокопоставленных чиновников. Попытка выяснить подробности планирующейся грандиозной стройки у специалистов областного департамента строительства, городской мэрии, участников строительного рынка и даже в аппарате ГФИ позволила сделать лишь один вывод: какую-либо конкретику знают считанные персоны, большинство заинтересованных лиц в лучшем случае слышало о проекте из прессы и понятия не имеет, как все эти красивые планы будут реализованы.
А «подводных камней», о которые потенциально может споткнуться очередная благая идея, предостаточно. Так, представитель группы компаний «СУ-155» Роман Черниговцев поделился с газетой «Известия» опасением, что в России наберется менее десятка строительных компаний, которые «потянут» такие проекты: строить придется много и в короткие сроки. Кроме того, по оценкам экспертов, цена, которую предлагает Минрегионразвития для большинства городов совершенно утопична. При условии, что 30 тыс. рублей — это 80% рыночной цены метра, обычная рыночная цена должна быть 37,5 тыс. рублей. В России не много регионов, которые могут похвастаться такой стоимостью жилья. Даже если государство предоставит землю и решит проблемы с коммуникациями участвовать в «великой стройке» девелоперам в большинстве городов будет экономически не выгодно, считают федеральные эксперты.
Не пирожки печь!
Кировская область по ценам на жилье с Москвой и рядом крупных городов, конечно, не сравнится, но и здесь стоимость квадратного метра уже перешагнула рубеж в 37,5 тысяч. Средняя цена за квадрат на первичном рынке жилья по данным Кировстата составила в IV квартале 2012 года 40 171 рубль.
- Если посмотреть немного вперед, в перспективу двух-трех лет, то цена в 30 тысяч рублей для города, даже с учетом бесплатной земли и коммуникаций, - это достаточно смелое и оптимистичное заявление. Сегодня застройщики продают жилье в Кирове в среднем по 40 тысяч рублей за квадратный метр, - ссылается на официальную статистику руководитель Кировской региональной ипотечной корпорации Сергей Рылов. - Основные застройщики обеспечены земельными участками, по моим данным, на 5-8 лет вперед.
Соответственно, для них абсолютно нет смысла заниматься массовым строительством эконом-жилья при существенно меньшей норме рентабельности. Более того, в руках этих застройщиков сконцентрированы основные производственные мощности и рабочая сила. Где взять нового застройщика, который смог бы в Кирове обеспечить темпы строительства и ресурсную базу, достаточные для реализации планов Минрегиона, я не очень представляю.
Есть, конечно, вариант пришествия на вятскую землю федеральных, или даже иностранных застройщиков. Однако, как пояснил генеральный директор компании «Кировспецмонтаж» Алексей Миронов, такой сценарий маловероятен.
- Не думаю, что федеральные игроки поспешат к нам. Они хотят зарабатывать, а на понижении цены много не заработаешь, - убежден Миронов — Кроме того, предполагается, что застройщик не сможет повышать цену. Но инвестиционный процесс при строительстве объектов довольно длительный — дом строится за полтора-два года. И вот представьте: мы участвуем в аукционе, заявляем цену в 25- 30 тыс. рублей за метр, выигрываем аукцион, идем работать, а в это время энергетики взвинчивают цены на электроэнергию, чтобы пополнить очередные оффшоры, дорожают цемент, металл... И что дальше? Работать в убыток? От этих рисков строители должны быть как-то застрахованы.
Впрочем, Миронов не исключает возможности принять участие в аукционе.
- В принципе, конечно, мы легко могли бы снизить цену на 20%, если бы власти действительно обеспечили бесплатную землю и подведение коммуникаций, - предполагает Миронов, и тут же оговаривается: - Но не верю я, что все эти «блага» быстро придут в Вятку. Поживем, увидим, конечно, но пока удешевление жилья на 20% и строительство по 5 млн квадратных метров доступного жилья в год видится мне какой-то фантазией. Можно предложить сегодня любую концепцию, но строить — это же не пирожки печь...
Бесплатно работать будем?
Если земли чисто теоретически найти реально, тем более, что регион давно и плодотворно работает с Фондом РЖС, то как быть с «бесплатными» сетями, не может пока объяснить никто.
- Помощь области и города, учитывая размеры бюджетов, маловероятна, - делится соображениями Сергей Рылов. - Если будут проведены переговоры с ресурсоснабжающими организациями на предмет выполнения данных работ за счет инвестиционной составляющей тарифа, то это, конечно, хорошо. Но исходя из текущей ситуации, я понимаю, что ни ККС, ни КТК особо охотно на это не идут.
В «Кировских коммунальных системах» также не смогли пояснить, какие механизмы могут быть задействованы, чтобы обеспечить бесплатное подключение объектов к сетям. Если же использовать схему, упомянутую Рыловым, несомненно придется увеличивать тарифы.
Более доступно изложил текущее состояние дел чиновник из администрации Кирова, пожелавший остаться неизвестным. «Я могу с вами договориться, чтобы вы ходили на работу бесплатно? Наверное, нет. То же самое и здесь, - привел он показательный пример. - Кто-то должен компенсировать затраты, а в бюджете дополнительных доходов на эти цели нет. Тем более, что расходы предвидятся немалые. За Фондом РЖС закреплены земли напротив «Солнечного берега», чуть дальше в сторону Нововятска, земли в районе Чистых прудов... Но все эти территории требуют строительства инфраструктуры, дорог. За счет каких средств?» В департаменте строительства, равно как и в аппарате ГФИ пообещали обязательно разъяснить ситуацию, но чуть позже.
Кормить спекулянтов
Даже если предположить, что договориться с естественными монополиями удастся, бесплатная земля тоже отыщется, не факт, что проект в итоге достигнет поставленных целей — сделать жилье доступным, опасаются эксперты.
- Планируется, что семья, которая сегодня не может позволить себе квартиру, сможет купить ее по цене 30 тыс. за квадратный метр. Но кто может гарантировать это? - рассуждает Сергей Рылов. - Кроме того, эта же семья может перепродать квартиру, выручив 10 тысяч с квадрата. Это будет их законное решение, но это все равно приведет к увеличению стоимости квартиры до тех же рыночных 40 тысяч. Изменить ситуацию на рынке можно только в том случае, если одновременно строить в Кирове хотя бы порядка 100 тыс. квадратных метров такого жилья в год. В противном случае мы просто будем кормить спекулянтов (в хорошем смысле этого слова).
Веры в «великую стройку» у экспертов пока мало. Между тем, главный федеральный инспектор по Кировской области Фердауис Юсупов заверяет, что вопрос обеспечения граждан доступным жильем жестко контролируется лично президентом, работа по внедрению проекта в Кировской области ведется, а нерешаемых проблем нет. Уже в самом скором времени Юсупов пообещал более подробно рассказать о «великой стройке». Надо только чуть-чуть подождать, «коммунизм» обязательно наступит.
Мария Петухова
petuhova.mv@gmail.com