На уровне «дна»

Что будет  с ценами на недвижимость в 2016-2017 годах, ждать ли «дефицита предложения» от застройщиков, и как отрасль будет жить после 1 марта, когда  отменят  льготную ипотеку? Болевые точки строительного рынка и основные тенденции его развития обсудили в минувшую среду гости программы «Разворот на бизнес» в эфире радиостанции «Эхо Москвы в Кирове».

«Дно» уже близко
Светлана Занько, главный редактор радиостанции «Эхо Москвы в Кирове»:
10-11 февраля в Кирове пройдет конференция «Стратегический девелопмент региона. Развитие архитектуры и инвестиционной привлекательности». В преддверии конференции мы решили поговорить о том, в каком состоянии вообще находится строительная отрасль в регионе и в стране, как себя чувствуют строители, сколько стоит квадратный метр жилья и офисной площади, что было в 2015 году и что думают строители про 2016-2017 годы. У нас на связи Алексей Колупаев, генеральный директор системы бронирования новостроек «Нмаркет.ПРО. Киров». Алексей, нам бы хотелось, чтобы вы проанализировали ситуацию на строительном рынке. Что происходило в 2015 году?
 
Алексей Колупаев:
По Кирову мы обладаем информацией за период с ноября 2015 по январь 2016 года. Ситуация следующая: в течение 4 квартала 2015 года имел место ярко выраженный тренд на понижение стоимости квадратного метра. За последние три месяца 2015-го средняя стоимость квадратного метра скорректировалась с 38 до 35 тысяч рублей. Спрос на квартиры в кировских новостройках за 4 квартал 2015 года был стабильным, с трендом на незначительное повышение. В январе в Кирове также был существенный прирост уровня спроса на новостройки. Связанно это, очевидно, с предстоящей отменой льготной ипотеки (с 1 марта).

Светлана Занько:
Меня вообще удивляет, что люди покупают недвижимость в такой ситуации, когда пояса уже затянуты до уровня шеи. На что покупают? Зачем? И, кстати, что покупают в первую очередь?

Алексей Колупаев:
В основном, эконом-класс. Любая недвижимость стоимостью более 36 тысяч за квадратный метр сейчас не пользуется спросом. Если говорить про долю ипотечных продаж, то, конечно, льготная ипотека сейчас является мощным драйвером на кировском рынке. На мой взгляд, в Кирове сейчас происходит такая ситуация, когда люди хотят сохранить свои накопления (даже незначительные) в виде первоначального взноса и получения ипотеки для приобретения жилья эконом-класса.

Олег Прохоренко, ведущий «Эхо Москвы в Кирове»:
Что нас ждет после 1 марта?

Алексей Колупаев:
Настроения туманные. Все зависит от того, какие меры будут приняты государством в качестве замены субсидирования ставок. Но в общем и целом ожидаем плавного увеличения дефицита предложений и, как следствие, роста средней стоимости метра на 15% по итогам 2016 года. Уже сейчас мы в Кирове замечаем сокращение предложения от застройщиков на 15%. Некоторые застройщики впервые за долгое время поднимают фактическую стоимость квадратного метра и отменяют различные акционные предложения. На мой взгляд, это связано с тем, что снизилась доля закладываемых новых проектов. В целом же дно рынка по стоимости квадратного метра мы ожидаем в третьем квартале 2016 года. Далее пойдет рост.

Светлана Занько:
Спасибо, Алексей! У нас в гостях сегодня также Юлия Савиных, председатель Вятской инвестиционной консалтинговой палаты, вице-президент FIABCI. Юлия, вы согласны с оценкой эксперта?

Юлия Савиных:
Да. Действительно, на эконом-класс есть устойчивый спрос. Что касается других сегментов, например, элитной недвижимости, то и  она тоже продается. Сейчас многие строители предлагают собственные виды рассрочек, ищут способы принятия финансов от населения, чтобы продолжать строительство своих объектов. Что касается нашей компании, то декабрь месяц у нас был ажиотажный. В январе такого ажиотажа уже нет: на фоне роста валюты люди начинают думать, куда им вкладывать деньги. Я общаюсь со многими потенциальными покупателями, так вот им просто страшно вкладывать в стройку.

Олег Прохоренко:
Меня вот что интересует: есть ли резон в таких сложных условиях, когда ближайшее будущее туманно, проводить конференцию, нацеленную на инфраструктурное развитие,  инвестиции в строительной сфере...

Алексей Кузнецов,  заместитель председателя правительства Кировской области:
Задачи переосмысления городского пространства  абсолютно своевременны. В тот момент, когда массовая застройка типовыми решениями приостанавливается...

Светлана Занько:

То есть вы тоже считаете, что будет снижаться предложение от застройщиков, и что некоторые проекты будут замораживаться?

Алексей Кузнецов:
Я в этом уверен. Причем «дно» будет не в третьем квартале 2016 года, а дальше, в 2017 году... экономика  у нас несколько тормозит. Сегодня такое время, когда на рынке появляются новые игроки, которые превносят в нашу городскую среду новые течения. Посмотрите микрорайоны, которые делала в позапрошлом-прошлом году компания «Железно», они существенно отличаются от того, что до этого предлагалось крупными застройщиками. Мне кажется, спрос на такое жилье эконом-класса, но  в необычной городской среде, будет только расти. Что касается дефицита предложения, я тоже не совсем согласен с мнением аналитика. Объемы сдаваемого жилья довольно приличные.

Олег Прохоренко:
Может быть, строители придерживают жилье?

Светлана Занько:
Хотелось бы этот вопрос задать Константину Ситчихину, члену Градостроительного совета, члену регионального штаба ОНФ, руководителю Союза молодых строителей:

Константин Ситчихин:
Предложения на рынке есть, и строительные компании ничего не придерживают. Они продают максимально. На данный момент строительные организации практически не закладывают новых объектов, потому что они рассчитывают свою экономику наперед, и они не видят впереди какого-то будущего.

Светлана Занько:
А что они должны увидеть?

Константин Ситчихин:
Поддержку государства в виде льготного кредита. У нас ипотека играет огромную роль,  это более 60% рынка.

Ипотека как инвестиция
Олег Прохоренко:
А я правильно понимаю, что последний всплеск на рынке ипотечного кредитования вызван не желанием улучшить жилищные условия, а намерением инвестировать средства?

Константин Ситчихин:
Да, люди хотят инвестировать деньги, которые были накоплены в течение года.

Светлана Занько:
И взять при этом ипотеку? Как можно инвестировать, беря займ?

Константин Ситчихин:
Займ они берут под 12%, инфляция  - более 12%. В итоге инфляция съедает этот процент.  

Светлана Занько:
Думаю, не все, кто берет сейчас ипотеку, мыслят так далеко.

Юлия Савиных:
Но люди уверены, что таким образом сохранят свои деньги.  Мы все помним прошлые кризисы, помним опыт наших родителей, когда деньги на счетах просто сгорали.

Олег Прохоренко:
У нас на связи Дмитрий Яшуков, заместитель управляющего Кировского отделения Сбербанка. Дмитрий Всеволодович, чувствует ли Сберанк тренд увеличения ипотечного кредитования и что будет после 1 марта, когда льготная ипотека прикажет долго жить?

Дмитрий Яшуков:
Мы ощущаем большой спрос на ипотечные кредиты, он сопоставим с пиком спроса, который был в 4 квартале. Мы видим две причины. Первая - завершение программы господдержки. Вторая  - общая экономическая ситуация в стране, связанная с ослаблением рубля, с инфляционными ожиданиями. Граждане стараются найти наиболее выгодные вложения для своих накоплений. Чего мы ожидаем после 1 марта?  На текущий момент от 30 до 50% ипотечных кредитов шло именно по программе господдержки. Если со стороны государства поддержка по данному направлению перестанет оказываться, это скажется на снижении спроса со стороны граждан на ипотечное кредитование.

Светлана Занько:
Как вы считаете, необходимо продлить льготную ипотеку, чтобы поддержать рынок, строителей?

Дмитрий Яшуков:
Жилищное строительство — это системообразующая отрасль экономики, и поддержка обязательно должна быть. Необходимо поддерживать спрос.

Светлана Занько:
Спасибо. Вопрос Алексею Борисовичу: на уровне региона можно сделать что-то в плане поддержки отрасли?

Алексей Кузнецов:  
Президент четко сказал: государственные программы поддержки нужно продумывать и дальше продолжать. Мы на региональном уровне тоже будем продолжать свои программы. Мы всегда поддерживали заемщиков. В основном, это целевые группы, например, молодые семьи (в регионе активно работает программа «Жилье для молодой семьи»).  И застройщики сейчас сами делают  соглашения с крупными банками и по сути сами субсидируют часть процентной ставки, чтобы стимулировать продажи своего жилья. Вы видите, что даже в Кирове крупные застройщики декларируют процентные ставки на уровне 8,5-9%, то есть заемщики получают по сути стандартный ипотечный кредит.

Город на «троечку»

Олег Прохоренко:
Немного сменим ракурс темы. Поговорим о развитии города, о застройке его исторической части. В студии у нас появились архитекторы Александр Шкледа и Аркадий Николаев.

Светлана Занько:
Судя по результатам опросов на нашем сайте и в группе «Вконтакте» лишь малая часть горожан наслаждается инфраструктурой  и архитектурой нашего города. Почему жители города оценивают инфраструктуру и архитектуру города на «3» и ниже?

Александр Шкледа:
Потому что жизнь движется несколько быстрее, чем мы — застройщики, инвесторы, чиновники, законодатели — выполняем свои функции. В результате этого отставания инфраструктура остается недоразвитой.

Аркадий Николаев:
Отчасти жители правы. Если мы посмотрим старинные открытки или серию живописных полотен художника Попова, мы увидим потрясающей красоты город. Но тот город был низкий, трехэтажный. Сейчас появились  современные высотные дома, и нашего исторического наследия просто не видно. При этом у архитекторов есть много проектов, которые при общей реализации улучшили бы как инфраструктуру, так и внешний вид города. Однако они остаются нереализованными.

Константин Ситчихин:
На конференции мы, кстати, представим проекты, в том числе проект реконструкции оврагов.

Светлана Занько:
Сколько можно этот проект представлять? Какой смысл?  10 лет этому проекту... Что мешает 10 лет реализовать этот проект?

Александр Шкледа:
У нас достаточно сложное и противоречивое законодательство. У нас не связаны между собой структуры, которые занимаются охраной исторических зданий, организации, которые занимаются новым строительством и те, которые инвестируют.  Они не могут договориться. Но рано или поздно им придется договариваться. Уже нынешним летом будет выполнено благоустройство в овраге между улицами Ленина и Свободы. Будут газоны, кустарники, прогулочные аллеи, малые архитектурные формы, детский городок и даже бассейн с фонтаном.

Светлана Занько:
А культурно-оздоровительный комплекс?

Константин Ситчихин:
Этот проект переместился в овраг между Ленина и Казанской.

Олег Прохоренко:
А вообще в Кирове, в Вятке есть что сохранять, или исторический центр уже испорчен и можно делать полную эклектику?

Аркадий Николаев:
Сохранять есть что. И даже нужно восстанавливать. Неоднократно озвучивалась, например, мысль о том, чтобы восстановить Александро-Невский собор. Должен быть опорный узел, блок, который был бы доминантой в городе. Сейчас его нет. Где у нас сердце города? В Казани, в Москве, в Нижнем Новгороде - Кремль. А у нас что?

Олег Прохоренко:
Пешеходная зона на Спасской?

Светлана Занько:
Пешеходный аппендикс...

Аркадий Николаев:
Вот если бы  была восстановлена эта доминанта - вертикальная, художественная, образная — она бы стала центром города... Если посмотреть старые фотографии, гравюры, то можно увидеть, что город приобретал силуэт именно за счет развития вверх, за счет этих вертикалей. Сегодня роль этих вертикалей могут выполнять только высотные здания, которые часто жителям не доставляют удовольствия.

Александр Шкледа:
Город — это живой организм. Человек, если не хочет болеть, может прибегнуть к китайской медицине, может пойти в аптеку, может вести здоровый образ жизни. Единого рецепта нет. С развитием города — то же самое. Печально, когда половина населения ставит негативную оценку своему городу. Значит нужно работать всем.

Подготовила Мария Петухова
petuhova.mv@gmail.com