Очнувшиеся метры
Кировский рынок недвижимости ожил. Вверх, наравне с ценами, пошел и спрос. Более того, в начале текущего года Киров оказался в лидерах по росту цен на «первичные» и «вторичные» квадратные метры, обогнав обе столицы. Впрочем, в последующие месяцы «ценовая прыть» поубавилась, найдя точку баланса спроса и предложения. Тем не менее, рост, что называется, на лицо. Чем это вызвано - оживлением региональной экономики, повышением благосостояния населения или послаблением, которое стали делать банки своим потенциальным клиентам? Оказалось, ответа на этот вопрос не знает никто.
Неумолимая статистика
Дабы не быть голословным следует начать с цифр. Ибо, как известно, факты - вещь упрямая. Согласно сводной таблице данных кировский агентств недвижимости, на конец мая средняя стоимость квадратного метра в Кирове на рынке «вторичного» жилья составила 35,5 тыс. рублей, в новостройках - 36,5 тысяч, стоимость загородного дома в коттеджном поселке - 2,9 млн. рублей. По сравнению с началом 2011 года на различные виды жилой недвижимости рост цен составил от 1,5% до 7,4%, а по сравнению с аналогичным периодом 2010 года - от 4,5% до 12,9%.
Кировстат по своему обыкновению более оптимистичен. Согласно его данным, в конце 2010 года средняя стоимость строительства 1 кв.м. жилой недвижимости в Кирове обошлась застройщикам в 27 тыс. рублей. Всего же за одиннадцать месяцев ушедшего 2010 года в Кировской области построено 276, 3 тыс. квадратных метров жилья, что на 6,6% больше, чем за аналогичный период 2009 года. На этих площадях находится 4261 квартира.
При этом, согласно словам Дениса Крутихина, председателя совета директоров «Кировского сельского строительного комбината» (КССК), в некоторых районах города спрос серьезно опережает предложения застройщиков.
- Например, в районе кинотеатра «Дружба», - говорит Денис Крутихин. - А вот в центре уже меньше, так как там и предложения больше. Для центральной части города характерен спрос на элитное жилье. Причины роста тривиальны - кризис закончился. Рост благосостояния у людей хоть и не большой, но есть, да и ждать, когда государство соберется решать жилищные проблемы, не приходится.
Кстати, об элитности. Если рассмотреть существующие предложения, то может сложиться впечатление, что в Кирове элитного жилья продается больше, чем стандартно относящихся к эконом-классу «хрущевок» и иже с ними. Многие риэлторы, пользуясь размытостью критериев «элитности», большую часть презентуемого жилья подводят под уровень «выше среднего», хотя, по мнению уже других экспертов, критерии элитности более, чем прозрачные. В первую очередь, что ни говори, но многоэтажка вряд ли может претендовать на вышеозвученный статус.
Для Кирова все, что свыше 10 квартир, уже можно относить к разряду «стандарт». Местоположение - только центр города. К тому же, если жилье действительно является элитным, то в нем должно быть комфортно: даже если в соседних домах холодно и нет электричества, в элитном доме должно быть тепло и светло. Все эти хитрости выглядело бы вполне невинно, если бы не один неоспоримый факт - цены. Бесспорно, элитное жилье стоит дорого, причем это цена оправданна качеством. К тому же, элитное жилье не может сдаваться в количестве более пары-тройки сотен квартир в год по определению – желающих купить не наберется.
Однако есть и смежная тенденция - количество дешевого жилья в целом по России с каждым годом становится все меньше. В частности, за последние полгода количество предложений недорогого жилья снизилось на 1%. Так, за сумму менее 1 млн рублей в России можно приобрести лишь 2% от выставленного на рынке жилья. Такое положение дел связано с тем, что в последние полгода происходило «вымывание» качественных и недорогих квартир. Небольшие квартиры в современном жилом фонде нашли своих покупателей, а в продаже остались лишь самые непрезентабельные варианты.
- В текущем году произошла реструктуризация рынка по спросу, - объясняет текущую ситуацию Екатерина Орешкович, председатель совета директоров УК «Руснедвижимость». - В частности, доля новостроек в структуре потребления на рынке жилья выросла в первом квартале 2011 года относительно аналогичного периода прошлого года на 15%, а доля «вторички», соответственно, сократилась. Есть несколько причин такого поведения покупателей. Первое, это разрыв по ценам на квадратный метр между рынком «первички» и «вторички». В частности, квартира в «новостройке» в новом микрорайоне может быть дешевле своего аналога с ремонтом в застроенной части города на 30% и более. В прошлом году таких существенных ценовых «разрывов» не было. В 2011 году высокие инфляционные ожидания граждан и рост кредитного предложения стимулировали рост цены на жилье на вторичном рынке. При том, что застройщики практически сохранили прошлогодние цены на жилье. В то же время продавцы вторичного жилья заняли выжидательную позицию, ожидая еще большего роста цен на жилье, временно снизив его предложение. В результате неудовлетворенный спрос реализуется на рынке новостроек, и у застройщиков в текущем году отмечается «праздник продаж.
Кстати, вместе с кризисом «оттаяли» к своим клиентам и банки. Согласно обнародованным Центральным банком России данным, на рынке жилищного кредитования за март 2011 года было выдано около 39600 займов на сумму почти 53 млрд рублей. Количество выдаваемых кредитов за год выросло на 80%, а по сравнению с мартом 2009 года, когда рынок жилищного кредитования достиг «дна» и вовсе в 5 раз. Всего за первый квартал 2011 года банками выдана 91 тыс. жилищных кредитов на сумму в 115 млрд рублей. Для сравнения, за первый квартал 2008 года, в период расцвета российского рынка жилищного кредитования, было выдано кредитов на сумму 174 млрд рублей. Именно в начале 2008 года ставки жилищного кредитования снизились до минимального исторического уровня в 12,5% в рублях.
- Спрос увеличивается благодаря послаблениям со стороны ипотечных кредиторов, которые в текущем году стали активно кредитовать покупателей новостройки, - подтверждает Екатерина Владиславовна. - Однако данная ситуация не может быть длительной. Рост цен на строительные материалы и рост трудозатрат, обусловленный повышением для предпринимателей с начала года социальных налоговых выплат, неизменно приведут к росту цен на жилье и на рынке новостроек. В результате, структура потребления на рынке жилья восстановится и уравновесится.
Домик в деревне
Но, пожалуй, главным рекордсменом роста стали цены на загородную недвижимость. При средней стоимости дома в 3 млн рублей, рост цен с начала года на нее составил 7,4% при росте спроса в 7%. Европейские тенденции переезда для постоянного проживания за город стали прослеживаться даже в небогатой Кировской области.
- Мы действительно отмечаем повышение спроса на загородные дома, особенно в сегменте организованных поселков, - говорит Павел Азаров, коммерческий директор компании «Воробьевы пруды». - На наш взгляд, это связано с тем, что люди все больше понимают, что жить в своем доме можно с комфортом, а зачастую и лучше, чем в городской квартире. Когда в поселке есть электричество, хорошие дороги, живописные места, да и к тому же если поселок располагается недалеко от города, тогда люди готовы обменивать городские квартиры на загородную недвижимость. Что же касается предпочтений деревянного домостроения, я бы не сказал, что оно доминирующее.
В наше время, существует множество технологий строительства, и у каждой есть свои положительные и отрицательные стороны. По данным исследований, проводимых нами с целью изучения предпочтений покупателей, на каменное домостроение приходится 49% заказов, на деревянное домостроение (оцилиндровка, брус) – 47% и, соответственно, 4% остается на другие технологии строительства.
По данным того же исследования люди, которые планируют постоянно проживать в загородном доме, чаще выбирают каменное домостроение, те же, кто планирует как второе жилье, - деревянное. Эти две технологии совершенствовались веками, и для людей они более привычны, чем сравнительно новые способы постройки. Люди достаточно консервативно относятся к нововведениям в строительстве, согласитесь, большинство из них стремится построить дом, который можно будет передать потомкам.
Прогнозы оптимистичны
На счет дальнейших перспектив развития рынка недвижимости в Кирове мнения специалистов расходятся. Одни считают, что ажиотаж должен спасть, а вместе с ним и цена на квартиры, другие прогнозируют стабильность и не предрекают серьезных «ценовых бурь» на рынке жилья.
- Устойчивый рост объемов ипотечного рынка и, соответственно, объемов потребления жилья с приростом ориентировочно 30-40% по отношению к предыдущему году, сопровождающийся высокой конкуренцией на кредитном и строительном рынке, вот что ждет рынок недвижимости в течение этого года, - уверена Екатерина Орешкович. – Однако мне хочется развенчать миф о «подогреве» цен на недвижимость спросом жителей из других регионов. В частности, я уже неоднократно говорила, что массовый спрос северян, влияющий в Кировской области на формирование цены на рынке недвижимости, - это ничем не обусловленное мнение. В текущем году объем потребления на рынке жилья иногородними покупателями соответствует объему прошлого года.
Более смел в своих ожиданиях Денис Крутихин. По его мнению, сегодняшний рост – это еще минимальный порог. Ближе к осени, когда начнется «сезон» рынка недвижимости, цены и спрос еще «поползут» вверх.
- Не забывайте, на дворе предвыборный год, когда государство активно вкладывает в людей деньги, - говорит Денис Леонидович. - Думаю, каким-то образом власти попробуют порешать жилищные проблемы граждан.
Логично, к чему это может привести: раз у населения появятся дополнительные средства, то рост цен не заставит себя ждать.
Светлана Муравьёва
murraviova@yandex.ru