Рожденные в кризис

Андрей Тарасов основал строительную компанию «АТЭКС» как раз в разгар кризиса 2008 года, когда «Гражданпроект» потерял часть заказов. Он уверен, что больших потрясений на рынке жилищной недвижимости не предвидится.

Андрей Тарасов являет собой образец современного руководителя-менеджера — немногословен, но конкретен. Непубличен, но пунктуален. Не пытается завоевать весь рынок, но четко знает, какой именно клиент ему нужен. В ситуации, когда рубль падает, а Центробанк еженедельно повышает ставку рефинансирования рынок, мы не могли не спросить нашего гостя, директора строительной компании «АТЭКС» (ГК «Гражданпроект») о текущей ситуации и ожидании от того, что будет происходить на рынке жилищного строительства Кирова в ближайшем будущем. Андрей Васильевич высказал предположение, что больших потрясений на рынке недвижимости не случится, поскольку мы находимся в рублевой зоне и строительная отрасль слабо зависит от импорта и экспорта. Хотя и оговорился, что давать такие прогнозы — дело неблагодарное, потому что предсказать дальнейшее развитие событий крайне сложно.

 

Вовремя зайти

 

Однажды в программе «Разворот на бизнес» на радио “Эхо Москвы в Кирове” один из наших гостей назвал кировский строительный рынок олигополическим, намекая, что он жестко поделен между ограниченным числом крупных игроков, которые держат цены и никого на него не пускают. Откройте секрет, как вам удалось три года назад зайти на жилищный рынок Вятки?

- Принципиальное решение о выходе на этот рынок было принято как раз в связи с кризисом 2008 года. В то время наши основные заказчики - государственные структуры и промышленные предприятия резко сократили объем заказов. А на рынке жилья напротив появилась свободная ниша, поскольку большинство застройщиков решило, что при падении цен надо уходить с рынка. Если вы помните, цены тогда упали до 33 тыс. рублей за квадратный метр. И появились доступные строительные площадки.

 

Это площадки, кем-то ранее арендованные, выкупленные и не задействованные?

- Да, площадки на стадии начала строительства. Я являюсь приверженцем стратегии, что в любую новую рыночную нишу лучше всего входить в стадии кризиса. Поскольку цена вхождения в этом случае довольно низка, зато потом начинается рост. Так и мы довольно удачно начали строительство первого нашего объекта в тот момент, когда была низкая цена, а начали продажи как раз на подъеме.

 

Не было опасений в связи с тем, что это не совсем ваша компетенция?

- К счастью, опыт работы у нас достаточно большой и в различных направлениях - и в проектировании, и в строительстве, и просто в производстве. Надо понимать, что при наличии огромного спроса на жилье найти своего покупателя - это просто вопрос маркетинга.

 

Вы делаете ставку именно на маркетинг, на какие-то специальные ходы по привлечению внимания клиента?

- Я считаю, что демпинг и попытки за счет снижения цены найти людей, которые нуждаются и которым «лишь бы какое жилье купить», это не наш путь. Мы изначально работаем для удовлетворения спроса тех покупателей, которые хотят получить жилье для себя. Не инвестиционное и не переселенческое жилье, а жилье, в котором покупатель будет жить сам. Есть компании, которые специализируются на чисто социальном жилье — это то, что вы называете олигополическим рынком - эта ниша захвачена именно такими компаниями. Я считаю, что пытаться повторить их опыт - это пустая трата времени и сил.

 

Насколько я понял из нашей беседы, вы сторонник так называемого “голубого”, а не “красного” океана? То есть ищете потребности там, где другие пока еще не появились.

- Я думаю, что это единственный способ долгосрочного развития, плюс не останавливаться на одном продукте и тиражировать его сотнями. Ну и вообще, я думаю, что будущее как раз за расширением городов России. Все равно появятся крупные агломерации широкого территориального плана.

 

Больше малоэтажного жилья?

- Не обязательно малоэтажного, но обязательно должно быть расширение наших городов. Потому что в любом случае районные центры будут сокращаться, а среда обитания в столице региона просто не выдержит такого наплыва.

 

То есть агломерация Киров - Кирово-Чепецк - Слободской, о которой с недавних пор заговорили руководители региона, получит свое развитие?

- Она будет обязательно развиваться.

 

Куда Киров, по-вашему, будет сейчас расти?

- Скорее, в южном направлении, потому что сдерживающим фактором для развития территорий за рекой Вяткой являются два наших моста. Появится третий - будет движение в том направлении. А сейчас, в любом случае, естественный путь развития - в южную сторону. В итоге мы дойдем до границ Быстрицы…

 

Вы начали с многоэтажного строительства, практически в центре города. А недавно появился проект экопарка “Васильки”, который на выставке “Зодчество” привлек большое внимание и занял призовое место. Это уже малоэтажная застройка как раз в южном направлении, в сторону микрорайона Радужный. Почему вы двинулись в этом направлении? Потому что почувствовали ожидание клиентов на подобное жилье?

- Я думаю, что если сейчас посчитать площадки, расположенные в городе, то их количество перевалит за сотню. Они осваиваются теми или иными застройщиками с той или иной компетенцией. 10- и 20-этажные, кирпич - монолит - панель… А рынок малоэтажного и среднеэтажного жилья - всего лишь 2-3 проекта. Причем ориентированных тоже на эконом- или суперэконом-класс. Нужно иметь в виду, что предпочтения людей сейчас достаточно дифференцированы. Нет такого, что ни жить ни быть всем надо центр города или спальный район. Поэтому мы считаем, что тот объем жилья, который можно построить в “Васильках”, будет однозначно востребован на рынке. Нам просто пришло осознание, что эта ниша абсолютно пустая. Ну или достаточное время еще будет пустой.

 

В чем кроме места расположения и этажности еще “изюминка” проекта экопарка “Васильки”?

- Мы попытались создать максимально удобную среду обитания людей. Речь не шла о стремлении продать дорого или дешево. Нам хотелось достаточно большую территорию - 16 га - обустроить так, как люди бы хотели жить. Это удобные парковки - у нас там на каждую квартиру по 1-2 паркоместа. Причем не абстрактные места, а такие, которые можно будет зафиксировать на конкретного владельца недвижимости. Здесь можно будет реально создавать парковую зону. Если сейчас в городе есть тенденция строить в парках, то мы постараемся построить парк. Прибавьте к этому наличие удобных транспортных развязок. А качество жизни, я думаю, будет гораздо выше, чем в юго-западном районе, в районе Филейки и всех новых микрорайонах, которые сейчас пытаются застроить. Потому что плотность застройки на этих 16 га раза в 2-3 ниже, чем в любом новом микрорайоне.

 

Вопрос с землей - будь то город или пригород - один из самых проблемных для застройщиков. А участок под «Васильки» каким образом вам достался?

- Это был один из первых аукционов Фонда РЖС, еще чуть ли не в 2003 году. Мы попытались сделать акцент на развитие комплексной застройки и успешно победили в этом конкурсе. Но затем начались длительные согласования проектов планировок, границ участков. Одним словом, история этого участка долгая…

 

Вы еще в 2003 году приобрели его на аукционе и все это время вложенные деньги не работали?

- Это как раз на тему олигополического рынка. К сожалению, именно из-за проблемы с длительной стадией подготовки земельного участка до выхода на строительство на рынке и способны существовать по большей части только крупные олигополические структуры. Потому что у них есть ресурсы и есть время на преодоление этих процедур.

 

Ну да, они могут брать деньги за один объект с долевщиков и вкладывать их в другой.

- Любой объект готовится к застройке 3-5 лет, и они способны содержать этот участок земли, тогда как мелкие и средние организации - чуть-чуть изменится рыночная ситуация в недвижимости - уходят с этого рынка. В итоге это как раз толкает цены на недвижимость вверх…

 

Но у вас тоже есть задел в виде направления промышленного строительства?

- Я называю это компетенцией или квалификацией. То есть когда есть какая-то структура, которая способна давать более высококачественные кадры на объект - тот бонус, который мы имели. Если бы мы пытались создать с нуля этот же Premier Palace, я думаю, что без этого он не был бы таким успешным в реализации.

 

И тем не менее “АТЭКС” - совершенно новое имя на рынке. Вы намеренно не стали связывать его с «Гражданпроектом»?

- Оно новое, потому что мы считаем более важным сам проект, саму площадку, а не пытаемся создать бренд, который будет тащить за собой покупателей. Потому что подчас под идеальным брендом можно скрыть недостатки любой площадки, любого проекта. И люди будут покупать этот объект недвижимости за гораздо большие деньги, не глядя на характеристики этого объекта недвижимости. Мы же считаем, что тут должна играть роль открытость самого проекта для потребителя, а не попытки закрыть его своими плечами.

 

Открыть «черный ящик»

 

По вашим словам, длительный процесс согласования позволяет себя чувствовать более вольготно крупным игрокам. На днях министр строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал о том, что с 1 июля 2015 года согласования на строительстве сократятся до 65 процедур со 134-х. Насколько это, по-вашему, реально и поможет ли это строителям сокращать цикл согласования объектов? А, возможно, вызовет приток недобросовестных застройщиков? Все-таки согласовательные процедуры - это определенная защита?

- Я думаю, что вносить изменения, причем кардинальные изменения в процесс согласования в любом случае надо. Однако единственный способ сделать его более эффективным, как вы говорите, чтобы там не было каких-то неквалифицированных компаний, - это сделать его максимально открытым. Открытости можно достичь только одним способом - с помощью новых информационных технологий. То есть если процесс согласования - не важно с какой организацией - будет доступен любому - участнику ли процесса или стороннему наблюдателю, то все проблемы снимутся. Сейчас - если обратите внимание - трудности возникают именно когда то или иное обращение в государственный орган исчезает в недрах этой организации. То есть не видна цепочка, по которой оно движется, ни проситель, ни исполнитель не понимают, на какой стадии оно находится. Если бы мы смогли перевести это в нормальный информационный поток, как и должно быть - с присвоением кода, то его жизнь стала бы такой же известной, как жизнь любого объекта…

 

Например, посылки, передвижение которых с недавних пор можно отследить в Интернете…

- В этом случае появляется ответственность с обеих сторон. И у просителя, что он запросил этот документ, и у исполнителя, который его рассматривает. Если этот процесс осуществить хотя бы в масштабе города, то все проблемы разрешатся вне зависимости от того, будет ли это 134 согласовательных процедуры или 65. Если у них будет четкий регламент по рассмотрению, если все будут видеть этот регламент и смогут его отследить.

 

Для этого, наверное, интерес должен быть у каждого муниципального служащего?

- Это называется “электронная нервная система” любой организации. Если бы она была создана, я думаю, государственные и муниципальные служащие через год получили бы те инструменты, которых они сейчас не имеют. Здесь не было бы никакого субъективного взаимоотношения ни с вышестоящими, ни с внешними источниками. Есть объективная информация, которую надо либо передать, либо переработать.

 

А создаваемые сейчас многофункциональные центры «Мои документы» - разве не попытка наладить эту прозрачность документооборота, или они все-таки рассчитаны на обывателя?

- Мы этой системой пользуемся как раз. Но единой цепочки пока нет. Да, был создан портал для общения, но эта информация точно так же уходит в недра, и тает там, теряется, а на выходе мы получаем уже интерпретации какого-то конкретного чиновника. Ясно, что у какого-то объекта может быть отрицательное заключение, но оно должно быть видно и обоснованно, а не как сейчас происходит, когда человек получает устный отказ. В итоге сроки реализации проекта - с обращения, когда хочу узнать, что расположено на этом участке, до завершения строительства - занимают 10 лет.

 

То есть сами по себе административные регламенты существуют, но они не соблюдаются?

- Единственный инструмент, который понадобится для решения этой задачи, я считаю, это информационные технологии. Попытки создать штрафы или другие наказания для чиновников, это, в общем-то, такое же администрирование, что было раньше. Просто появится еще одна структура, которая будет контролировать сама себя.

 

Какие еще законы или решения на сегодняшний день могли бы облегчить жизнь застройщикам? Скажем, вопрос по техприсоединениям к коммунальным сетям. Кто-то, чтобы снизить затраты, строит свои котельные или даже свой водопровод. Как вы решаете эти задачи?

- Это обычная рыночная ситуация. Есть монополист, который диктует условия. Если у нас есть альтернатива по источнику водо- и теплоснабжения, мы пытаемся, конечно, использовать эту альтернативу. Тут, к сожалению, другого варианта нет - либо платить, либо пытаться создавать собственные источники этих ресурсов.

 

В тех же “Васильках” вы присоединяетесь к городским сетям?

- а. Мы можем лишь два ресурса сделать автономными и независимыми от монополий - это водоснабжение и отопление. У нас есть вариант развития событий - собственная станция водоснабжения с артезианской водой. По теплоснабжению мы применяем индивидуальные газовые котлы. А вот канализацию, к сожалению, у нас так город устроен, нам все равно придется сбрасывать в городские источники. Потому что сейчас получается, что весь Нововятск перекачивает свои стоки в Киров на Большую Гору. Несмотря на перепады высот, аварии на канализационных коллекторах, плюс затраты по транспортировке этой жидкости. Большие деньги тратятся впустую. Хотя в принципе, если посмотреть на это с муниципального уровня, в южном микрорайоне вполне реально создать свой ресурс по водоснабжению, по очистке стоков и тем самым развить эту территорию на 10-20-летний период. Сейчас строится куменский водовод. Сделать станцию третьего подъема на этот участок плюс создать очистные сооружения, которые будут независимы...

 

А вы готовы взяться, если будет объявлен конкурс на создание, скажем, очистных сооружений в этом районе?

- Конечно. Мы изначально были основателями направления строительства очистных сооружений, водопровода и канализации в Кирове. У нас есть понимание, как это развивать. Мы много раз говорили о том, что должен быть второй источник водоснабжения города Кирова, независимый от существующего сейчас. И обязательно должен быть второй коллектор, принимающий стоки. Это даст сильное территориальное развитие.

 

Рынок уравняет всех

 

Мне интересна ваша позиция по поводу приглашения китайских компаний к участию в проекте “Жилье для российской семьи”. Есть определенная настороженность по поводу того, что китайцы зайдут и обрушат цены. Да и зачем приводить дополнительного застройщика, когда и своих хватает? Есть ли, по-вашему, риски, что, если китайцы начнут строить в Кирове, они смогут рынок сильно перекроить?

- Я в этих случаях говорю, что рынок - это океан. И кто бы сюда ни вошел, он окажется в этих же рыночных условиях. Если, скажем, сейчас государственные структуры создадут некие преференции для этих китайских застройщиков, то рынок их просто выравняет. Как раз, я думаю, что крупным застройщикам волноваться нечего, они останутся и наоборот выиграют от этой ситуации. С рынка уйдут мелкие игроки, и это наоборот ухудшит рыночную ситуацию в нашем регионе. Потому что любой новый игрок должен будет занять чью-то нишу. Причем неважно, в какой ценовой категории. Даже если цены с приходом китайской компании, предположим, будут падать, крупные игроки из числа наших застройщиков точно так же снизят цены. Так что тут обычная рыночная ситуация. Если конкуренция неравная, она выравняется за счет мелких и слабых игроков.

 

Вообще насколько уместно, на ваш взгляд, пускать иностранного игрока на региональный строительный рынок?

- Тут основной посыл, как я понимаю, это инвестиции. То есть стоимость денежных ресурсов, которые могут привлечь китайские застройщики, может быть ниже, чем те деньги, которыми мы сейчас можем оперировать. Если смотреть с этой точки зрения, можно сказать, что это плюс. Но если эти финансовые ресурсы точно так же уйдут из региона в форме оплаты за материалы, за работу и прочее, то это абсолютно бесцельная операция, просто транзит этих денег. Плюсом они еще заберут прибавочную стоимость с наших будущих или сегодняшних молодых семей. Я вижу здесь положительный аспект разве что в развитии территории. То есть сегодня мы стремимся ближе к центру, используя ту инфраструктуру, которая создана в советское время, садим на нее новый микрорайон, новые дома. Внешние же инвестиции дадут развитие территории, которая удалена от центра. Тут уместно говорить о застройке в формате - микрорайон плюс рабочие места. Если это будет только спальный микрорайон и инвестор лишь снимет «сливки» с рынка жилья, то мы получим транспортный коллапс, а кроме того, потеряют часть работы местные мелкие застройщики. Поэтому я думаю, что с чисто рыночной точки зрения польза для региона достаточно условна.

 

Просматривая статистику строительного рынка, заметил тенденцию: объемы сдачи жилья в этом году прибавили к прошлому году, а объемы выполненных работ в строительстве, напротив, несколько сократились. С чем это, на ваш взгляд, связано?

- Наличие больших объемов сдаваемого в эксплуатацию жилья вызвано всплеском стоимости квадратного метра. Тут обычная ситуация - цена повышается, много новых игроков входят на этот рынок, и жилье начинают успешно продавать на первых этапах.

 

Это перепродавцы?

- Нет, именно застройщики - и новые, и старые. Увеличилось количество площадок. Все начинают пользоваться благоприятной рыночной ситуацией. Цена на квадратный метр, сами знаете, выросла за три последних года процентов на 30. А затем происходит естественное отставание производственных мощностей до этого уровня. То есть мы имеем сотни площадок, но абсолютно не имеем достаточного количества и технологических ресурсов, и кадровых. При всем этом ресурсы растут в цене, потому что мы испытываем дефицит. Дальше люди начинают требовать гораздо более высокую заработную плату, возрастает цена. На этом фоне появляется застой на площадках, которые уже заняты. Объемы выполнения работ сокращаются, и начинается пробуксовка. Сейчас, по моим прогнозам, произойдет выравнивание этого положения - стоимости ресурсов и продаваемого жилья. Мы просто все боремся за одни и те же кадры…

 

…и ресурсы - стройматериалы, например, площадки земельные?

- Да, ресурсы ограничены, цена высокая, много игроков - вот такой и получается разбег.

 

Как влияет на строительный рынок на сегодняшний день (если влияет) рост курса евро и доллара по отношению к рублю?

- Конечно, это вызвало панику среди покупателей и инвесторов. Рост цены - это рост панических настроений, что деньги потеряют ценность, и надо их срочно во что-то вкладывать. Я думаю, что больших потрясений на рынке недвижимости не должно быть. Конечно, сложно давать такие прогнозы, потому что предсказать развитие событий крайне сложно. Но в принципе курс доллара и евро больше связан с импортом и экспортом. То есть если мы не экспортируем наше жилье, а составляющая импорта в жилье может быть сведена к самому минимуму, то этой паники на рынке не должно быть. Но она все равно возникает. Человек устроен так, что если что-то не может предугадать, он пытается снизить свой риск. Поэтому на рынке жилья этот всплеск. В течение всего 2014 года для всех застройщиков, независимо от месторасположения в России, это будет одним из таких стимулирующих факторов.

 

Вы имеете в виду, что это и инвестиционный спрос в том числе? Люди думают, куда вложить средства?

- Да, особенно тот, кто еще вчера сомневался, надо ему покупать жилье или нет, наблюдая изменение курса, принимает решение быстрее, чем в спокойное время. Хотя четкой зависимости цены недвижимости от курса доллара я не вижу. Да, будут дорожать какие-то биржевые ресурсы - металл, цемент. Но я думаю, что этот рост цены будет параллельно компенсироваться инфляционными процессами. В любом случае, объем жилья, которое сейчас выставлено на рынке или может быть выставлено, очень велик. Огромные цены создали огромный рынок предложения, а спрос не догоняет...

 

Если исходить из этой логики, стоит ожидать, что цена на жилье все-таки пойдет вниз? Или зафиксируется на фоне инфляции?

- Я думаю, что не будет таких резких скачков, как в валюте. Все равно мы находимся в рублевой зоне, и наши цены не привязаны к доллару и евро. Некоторое подорожание будет лишь в силу инфляции, но небольшое.

 

Беседовал Олег Прохоренко

oleg.prokh@gmail.com

 

Досье:

Андрей Васильевич Тарасов, директор ООО «АТЭКС»

Дата и место рождения: 10 августа 1971 года, г. Киров

Образование: Кировский строительный колледж (инженер-строитель) и Санкт-Петербургский институт внешнеэкономических связей, экономический факультет.

Карьера в ГК «Гражданпроект»:

1992 - 1995 гг. - водитель

1995 - 1997 гг. - наладчик очистных сооружений

1997 — 1998 гг. - инженер-проектировщик

1998-1999 гг. - бухгалтер

1999 г. — возглавил собственную строительную компанию

 

Опросник Марселя Пруста:

Страна (город, место), в которой хотели бы жить? - В собственном доме в деревне.

Ваша мечта о счастье? - Здоровье близких, уверенность в завтрашнем дне - компании и семьи.

С кем из исторических (или сегодняшний известных) личностей вам хотелось бы встретится? Билл Гейтс, Стив Джобс, Егор Гайдар.

Какие реформы вы считаете наиболее значимыми в истории России? - Те, которые осуществлялись молодым советским государством после 1917 года. Перестройка 1985 года.

Какие качества больше всего цените в друзьях? Они бесценны, поэтому оценивать их за качества не берусь.

Жизненный девиз: Из минусов делать плюсы.