Виртуальные метры
Готовы ли кировские застройщики воплотить планы чиновников?
Круглый стол
Участники:
Алексей Миронов, генеральный директор компании «Кировспецмонтаж»
Александр Солодянкин, генеральный директор компании «ОСТ»
Владимир Богомолов, заместитель главы департамента строительства и архитектуры Кировской области
Сергей Богомолов, генеральный директор компании «Астрим-Техстрой»
Алексей Журавлев, директор компании «Воробьевы пруды»
Темпы жилищного строительства в 2011 году упали на 4%. Данные первого полугодия по инвестиционной строительной деятельности и того хуже - 87,5% от уровня прошлого года. Однако чиновники настроены оптимистично и прогнозируют резкий рост ввода жилья к 2014 году - 530 тыс. «квадратов». Достижение цели предполагается в том числе за счет увеличения доли индивидуальных домов. Насколько реалистичен прогноз социально-экономического развития и как воспринимают поставленные задачи сами застройщики, попытались разобраться участники «круглого стола».
Дома для бедных и для богатых
Александр Солодянкин:
- Если подумать - почему заявленные объемы нереальны? Что такое для региона 500 тыс. квадратных метров? Это же ерунда. Взять для примера Татарстан. Там в одной Казани под 2 миллиона «квадратов» сдают...
Алексей Миронов:
- Чтобы выдать много жилья, нужно либо кредиты брать, что дорого, либо прибегать к долевому строительству, что дешевле, но сложнее. Ведь дом - это не только здание само по себе. К нему обязательно должна быть дорога и сопутствующая инфраструктура, которые нужно обслуживать после сдачи объекта.
Сергей Богомолов:
- Согласен с вами, Алексей Семенович. Только наша компания отсутствие сетей ощущает еще более остро. Например, чтобы построить дом на 200 квартир вы тратитесь на коммуникации один раз, а я, планируя поставить 200 домов, несу эти расходы многократно.
Алексей Миронов:
- Если государство возьмется хотя бы за строительство дорог, то планы власти частично начнут походить на правду.
Алексей Журавлев:
- Речь не обязательно о стопроцентном финансировании. Существенно облегчило бы положение возмещение части затрат застройщика на строительство инфраструктуры и инженерных сетей, либо предоставление долгосрочных льготных кредитов на эти цели. Например, мы испытываем трудности с привлечением «длинных» кредитов на строительство газораспределительных сетей. Пока думаем, как решить этот вопрос. Возможно, будем использовать частные инвестиции.
Алексей Миронов:
- Коттедж в принципе не может быть массовым социальным жильем. Так что делать большие ставки на малоэтажное жилье неэффективно.
Сергей Богомолов:
- Это не совсем так. Например, в Дороничах в поселке «Молодежный» минимальная цена за квадратный метр в доме с подведенным коммуникациями - 22 тысячи. Многоэтажка обойдется от 25 тысяч. Правда, я не могу выставлять на продажу дом площадью меньше 70 квадратных метров - нерентабельно. Вот и получается, что самый дешевый коттедж в 2-3 раза дороже самой дешевой квартиры... Это отражается на спросе: людей, способных заплатить 600-700 тыс. рублей за квартиру, гораздо больше, чем тех, кто может купить дом за 2 миллиона.
Мина замедленного действия
Алексей Журавлев:
- Кроме цены, на спрос малоэтажного жилья влияет деятельность девелоперов, которые вместо готовых домов реализуют земельные участки.
Сергей Богомолов:
- На мой взгляд, областная власть подбрасывает муниципалитетам мину замедленного действия, разрешая переводить земли сельхозназначения под жилую застройку с присоединением участков к территории населенного пункта. Ошибка именно в том, что нет четко сформулированного требования к девелоперам по комплексному освоению территорий: строительству дорог, коммуникаций и жилья. Люди, селясь на бывших колхозные полях, начинают требовать подведения удобств за счет бюджета поселения.
Владимир Богомолов:
- Нельзя говорить, что правительство поставило строителям задачи и бросило на произвол судьбы. В регионе принята областная целевая программа «Развитие жилищного строительства в Кировской области» на 2011- 2015 годы, благодаря которой в микрорайоне «Чистых прудов» ведется строительство детского сада, в ближайшее время там появится асфальтированная автотрасса... За счет средств федерального и областного бюджетов построены сети электрообеспечения, канализации, часть теплотрассы и автодорога к земельному участку жилого района «Урванцево». Все это позволит в будущем ввести в эксплуатацию более 1,4 млн квадратных метров жилья в этих микрорайонах.
Остановка по требованию
Алексей Журавлев:
- А как в программе социально-экономического развития учтен рост цен на строительные материалы, который отразится и на стоимости строительства? Возможно, если мы будем строить в обозначенных вами рамках, народ не сможет выкупить все предложенное жилье. Хотя, я думаю, этого не случится, потому что у строителей нет денег на такое количество домов даже по самым оптимистичным прогнозам.
Владимир Богомолов:
- Не совсем правильно говорить о каком-то глобальном повышении цен на жилье. По экспертной оценке, при увеличении стоимости железобетонных конструкций на 20 % квадратный метр дорожает не более 3% в кирпичном доме, не более 1% - в монолитном и не превышает 10,1% в крупнопанельном. Тем более предприятия строительной индустрии планируют реконструировать имеющиеся и создать новые мощности по выпуску строительных материалов. Это означает, что цены на стройматериалы в ближайшее время стабилизируются.
Сергей Богомолов:
- А что будем делать со всем этим жильем, если рынок не сможет его «проглотить»?
Владимир Богомолов:
- В своих прогнозах мы отталкиваемся от оптимистичного сценария и готовимся к созданию базы земельных участков и коммунальной инфраструктуры. На основе этих данных сможем более объективно планировать проведение комплексной застройки. Рассчитываем, что спрос на жилье, в том числе малоэтажное, все-таки будет.
Согласен, сегодня при высокой потребности населения улучшить жилищные условия не все могут позволить себе взять ипотечный кредит из-за низких доходов. Но это не означает, что через пару лет у нас не будет резкого увеличения спроса на квартиры и дома. С другой стороны, если обнаружим тенденцию падения спроса - прекратим интенсивное строительство. Это сделать проще, чем оказаться в условиях дефицита жилья.
Сергей Богомолов:
- Этот спрос мог быть выше уже сейчас, но мешают некоторые нормы законодательства. Инвестор не всегда строит на собственной земле - он арендует ее у администрации. Право на приобретение участка в собственность наступает только после завершения строительных работ. По факту это означает, что люди не могут взять ипотечный кредит на строительство индивидуального дома, пока инвестор не получит право собственности на землю.
Алексей Журавлев:
- Нам в этом отношении легче - строим в основном на своей земле. Вообще не припомню, чтобы возникали сложности с ее приобретением.
Алексей Миронов:
- К сожалению, мы не раз сталкивались с проблемой предоставления участков. Недавно услышал фразу депутата Госдумы Мартина Шакума: «В России земли как у дурака махорки». Вот и выходит парадокс - земли действительно много, а оперативно получить ее под застройку невозможно. В том числе из-за длительного принятия решений чиновниками всех уровней.
Александр Солодянкин:
- Вот и получается, что выполнение плана в 530 квадратных метров зависит от желания властей. И не надо нам помогать. Мешать не надо. Я два года боролся с городской администрацией - она хотела снести дом, построенный нашей компанией. То, что в нем жили люди, никого не останавливало... В общем, пока желания помогать строителям скорее нет, чем наоборот.
Алексей Миронов:
- Думаю, в ближайшие два года не стоит ожидать бурного роста жилищного рынка. Не вижу для этого оснований. В прошлом году 20% результата было достигнуто за счет нас, в этом году прирастем процентов на 40. Но мы не одни на рынке.
Сергей Богомолов:
- В предстоящие годы ставку можно сделать на малоэтажное жилье, в том числе из-за возможности этого сегмента рынка гибко реагировать на меняющиеся условия. «Малоэтажка» дает возможность постепенной застройки земли. Достаточно подвести коммуникации и возводить дома по мере появления покупателей. Те, кто специализируется на многоквартирных домах, не могут себе этого позволить и вынуждены достраивать дом из 200 квартир до конца, даже если на данный момент имеют всего 20 покупателей. Если законы и действия администраций не помешают, с вводом жилья проблем не будет.
Надежда Курнакова
kurnakova_1985@mail.ru