Вымытые «квадраты»
Цены на вторичную недвижимость в среднем по России снизились за этот год на 4%. В некоторых регионах они практически сравнялись со стоимостью «квадратов» на первичном рынке, который, кстати, уже в следующем году ждут неприятные перемены: отменяется господдержка ипотеки. Или все обойдется?
«Вторичка» дешевеет
В Кировской области средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичной недвижимости в январе этого года составляла 38 496 рублей. В сентябре она снизилась до 37 895 рублей. Таковы данные исследований рынка компании SRG.
— Это связано с изменением структуры предложения и постепенным вымыванием с рынка объектов дешевого сегмента, - говорит директор направления «Аналитика недвижимости и информационные технологии» группы компаний SRG Марат Абдуллин. - До конца года на рынке вторичного жилья резких колебаний не ожидается, как и новогоднего ажиотажа. Помимо макроэкономических факторов дальнейшую судьбу вторичного рынка определит решение о субсидировании ипотечных кредитов на новостройки.
Но об этом чуть позже. Если сравнивать только регионы ПФО, то Кировская область показала не самый лучший результат по снижению цен на недвижимость. Так, например, в Чувашской республике стоимость «квадрата» упала на целых 7,4%, а в Кировской области — только на 1,6%. Вместе с нами самое незначительное падение показали Татарстан и Пермский край. Во всех остальных регионах округа удешевление недвижимости оказалось более ощутимым.
В целом по стране в период с января по сентябрь 2016 года в 71 субъекте России (то есть в 87%) наблюдалась отрицательная динамика средней стоимости квадратного метра недвижимости. Максимально стоимость за квадратный метр жилья снизилась в Севастополе — на 9,75% за указанный период (по данным на сентябрь средняя стоимость «квадрата» там была равна 83,8 тыс. рублей). Москва, к слову, тоже сильно сбавила обороты - на 8,12%. В сентябре в столице в среднем за квадратный метр нужно было выложить 170,9 тыс. рублей.
Возросли же цены на «квадрат» только в 11 регионах страны (в ПФО, к слову лишь в Башкортостане). Но в среднем этот рост не превышал 2%. К примеру, в Ненецком автономном округе средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,83% и на сентябрь 2016 года составила 85,2 тыс. руб., в Краснодарском крае отмечен рост на 1,46%, в Республике Саха (Якутия) – на 1,41%.
А еще раньше — в сентябре — то же агентство составило рейтинг доступности вторичного жилья для регионов. Кировская область заняла здесь твердую серединную позицию с коэффициентом 7,56. То есть, для того купить один квадратный метр жилья, жителю нашего региона требуется работать в среднем больше семи месяцев. Самый высокий показатель в ПФО у Чувашской республики — 10,43, а самый низкий — у Пермского края — 5,36. Эксперты соотносили стоимость одного квадратного метра в регионе с денежными доходами населения, уменьшенными на величину потребительских расходов. Средний коэффициент также у республики Мордовии, Башкортостана и Самарской области. Живя в этих регионах и получая среднюю зарплату, на жилье придется откладывать по 9 месяцев.
Без поддержки
Что касается рынка непосредственно первичной недвижимости, то уже в следующем году на нем могут произойти серьезные изменения: государство отменяет программу ипотеки с господдержкой. Такое решение принято 19 октября в министерстве строительства и ЖКХ России.
Напомним, российское правительство субсидировало ипотеку на покупку жилья в новостройках с марта 2015 года — ставка по этой программе была фиксированной и не могла превышать 12% (кроме того, банки могли самостоятельно снижать проценты по своему усмотрению). Государство же взяло на себя обязательство компенсировать разницу между фактической ставкой банка и ставкой, которую получал покупатель жилья. Сначала чиновники предполагали, что программа будет действовать всего год. Но в марте ее продлили до конца декабря. И только сейчас Минстрой заявил, что подобные льготы будут предоставляться лишь до завершения текущего года.
– Программа государственного субсидирования ипотеки принималась в тот момент, когда ставка Центробанка взлетела до 17%. Сегодня она упала до 10%. Рыночные ставки по ипотеке приближаются к докризисным показателям, субсидирование уже минимальное. Банки сегодня и без поддержки готовы давать под нормальный процент, — объяснили такое решение в Минстрое.
Застройщики согласны с ведомством и не видят серьезной проблемы в том, что поддержка отменяется. При этом они считают, что данная мера серьезно взбодрила строительный рынок — люди спешили взять кредит на выгодных условиях. Сейчас же ипотеку можно легко оформить и без всяких дополнительных бонусов: некоторые банки предлагают ставки даже под 9-10 процентов годовых. Поэтому, считает большинство застройщиков, ликвидация госпрограммы по поддержке ипотеки пройдет для рынка недвижимости безболезненно.
Но это явно не будет способствовать росту цен на первичном рынке жилья. Пока все еще просматривается тенденция к их снижению. Так, по данным Кировстата, если в начале 2015 года за один «квадрат» нужно было заплатить 43 590 рублей, то уже к концу года эта цифра составила 41 715 рублей, а ко второму кварталу текущего года еще снизилась и стала равной 41 081 рублю.
И еще – если в прошлом году разница стоимости одного квадратного метра на вторичном и первичном рынке составляла примерно 4 тыс. рублей (в пользу первого), то сейчас цены практически сравнялись. Вторичный рынок догнал первичный, что должно бы противоречить логике. Ясно одно – время для вложений и покупки жилья в ипотеку сейчас выгодное, но сколько будет длиться этот период, не берется спрогнозировать никто – такая у нас непредсказуемая экономика.
Подготовила Елена Окатьева
Lena.okatieva@yandex.ru
Екатерина Орешкович, председатель совета директоров компании «Руснедвижимость»:
Я не считаю, что рынок вторичной недвижимости в нашем регионе сильно просел: несколько сократился разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке. Стоимость «вторички» всегда несколько выше, поскольку речь идет, как правило, о дорогих земельных участках и обустроенных квартирах. Сейчас же собственники стали снижать цены на свою недвижимость, чтобы быть более конкурентоспособными. Если никаких серьезных изменений в экономике страны не произойдет, рынок вторичной недвижимости останется на этом уровне: сейчас он стабилен. Но пока не ясно, дошли ли мы до той точки, ниже которой цены не опустятся. Что касается рынка первичной недвижимости, то застройщики дали понять, что цены ниже они опускать уже не будут, иначе им придется продавать жилье почти по себестоимости.
Юрий Захаров, генеральный директор «Девелоперской компании «Железно»:
Программа господдержки ипотеки очень сильно помогла. Два года назад банковские ставки были огромными, брать ипотеку под такие проценты было нереально, что ставило целую отрасль под угрозу. Многие компании просто не пережили бы этот период.
Когда поддержка будет отменена, произойдет незначительное повышение ставок - на 1-1,5 процентных пункта. Это, безусловно, даст какой-то минус: количество ипотечных запросов будет одномоментно снижено. Но рынок восстановится. При сегодняшней ставке 11% (плюс-минус) ипотека вполне обслуживаема и ее повышение на один процент серьезно на покупательской активности не отразится.