Выживут креативные
При разработке генерального плана Киров может стать экспериментальным городом, шагнувшим дальше требований градостроительных документов. Точечная застройка — стимул для развития территории, а любой собственник даже самого маленького участка земли — инвестор. Об этом в интервью «БН» рассказал эксперт Союза архитекторов России по градостроительству и территориальному планированию эксперт Университета КГИ Александр Антонов.
- Александр Владимирович, какие сегодня тренды присутствуют в градостроительстве? Куда движемся?
- Внутри системы городского планирования есть несколько дисциплин, которые отличаются друг от друга. Есть такая понятная всем дисциплина, как «street design» - дизайн городского общественного пространства (того, что сегодня называют комфортной городской средой). Есть «urban design», который можно описать как создание градостроительных композиций. Есть «urban planning» - городское планирование. В него входят вопросы функционирования города в целом, что требует вовлечения в процесс специалистов самых различных профессий. Много внимания уделяется транспортному планированию: это уличная сеть, общественный и личный транспорт, парковки - отдельная большая группа вопросов.
Если говорить о трендах, прежде всего надо сказать об устойчивом развитии городов. Например, существует понятие «городской метаболизм», определяющее негативные результаты городских видов деятельности в виде мусора, тепловой энергии, углекислого газа. Желательно эти результаты утилизировать внутри города, к примеру, для избавления от углекислого газа необходимо соответствующее количество зелени.
Один из трендов базируется на том, что города должны становиться замкнутыми системами. Исчезает противостояние города, как некой экономической системы для производства различных благ, и территории где-то далеко от него, где есть прекрасная природа, где вы отдыхаете и дышите свежим воздухом. Современная тенденция: и работа, и природа локализуются в пределах города, он должен быть таким же прекрасным местом, как загородная территория. Существует еще один замечательный подход, предполагающий, что город — это центр здоровья (хотя лет 50 назад об этом никто и не думал). Не надо никуда уезжать, чтобы получить радость общения с природой, умиротворение. Это все тоже должен давать город — помимо возможности реализовать себя и заработать. Таких разных современных тенденций еще много. Каждая страна и даже каждый город выбирает свою ориентацию, исходя из традиций, экономики.
Американские города, к примеру, сильно отличаются от европейских, потому что по-разному развиваются и разные цели перед собой ставят. Нет однозначно хороших и плохих примеров. Даже известный всем пример деградировавшего и опустевшего Детройта сегодня является одним из положительных. Детройт, упав на дно, в течение последних лет пяти стремительно выбирается оттуда, экспериментирует с новыми социальными городскими практиками. Это интересный пример города, который сумел через очищение выйти из индустриальной эпохи. Сегодня у него получается строить новый, совершенно иной, постиндустриальный город.
- На прошедшем 1 марта в Кирове семинаре «Города России: поиск прорывных идей» вы мастерски вовлекли аудиторию в обсуждение темы развития Кирова. Какие, на ваш, взгляд, есть возможности у нашего города?
- Я не знаком с Кировом, поэтому не считаю возможным давать советы по территории, о которой знаю по космическим снимкам или нескольким документам. У каждого города своя специфика. Для ее понимания необходимо потратить много времени и сил.
Могу сказать, что сегодня Киров приступает к разработке генерального плана взамен предыдущего, утвержденного 10 лет назад. В России ведется много дискуссий о том, как должно осуществляться планирование города. Начиная с того, какие необходимы документы и формы территориального планирования и заканчивая тем, как это планирование организовать - кто участвует, в какой степени и так далее. Хотелось бы, чтобы Киров сегодня был на передовой этих обсуждений. Чтобы, начиная делать генеральный план, его разработчики не просто открыли действующий Градостроительный кодекс и пошли по букве закона, а приняли активное участие во всех этих дискуссиях. Потому что градостроительное законодательство меняется, и сегодня у Кирова есть возможность стать экспериментальным городом, который попробует шагнуть немного дальше, чем рутинная разработка формального документа.
Я вчера (1 марта — прим. «БН») поговорил с несколькими представителями девелоперского сообщества. У них есть свой взгляд, свои претензии к тому, как действует законодательство в отношении них. С одной стороны, надо бы их выслушать при разработке генерального плана. С другой — есть некоторая инерция девелоперской жизни. Многие мыслят сегодняшним рынком, даже, я бы сказал, вчерашним. Темы городского развития нужно обсуждать с бизнесом, иначе город опять будет двигаться по букве закона. Выражение про строгость российских законов известна давно, и ничего с тех пор не поменялось.
Девелоперам такой конструктивный диалог, думаю, поможет более креативно относиться к своему бизнесу, потому что в ближайшее время в результате реформы жилищного строительства выживут креативные. Все почему-то думают, что выживут крупнейшие. Нет, выживут креативные. Крупные девелоперы в лучшем случае отойдут Сбербанку, а в худшем - упадут со страшным грохотом.
- Не соглашусь с вами. У нас в Кирове есть застройщики, которые пытаются реализовать озвученную вами идею «здорового» города. Выходишь из квартиры — попадаешь на уличную детскую площадку или сад за окном, поднимаешься на крышу — перед тобой бассейн или смотровая площадка...
- Есть некий набор стандартных маркетинговых средств, которые сегодня работают на продажи. Возьмем те же квартиры. Сегодня в Кирове продаются однокомнатные квартиры. Почему? Потому что у людей нет денег. Но послезавтра у всех будут однокомнатные квартиры и все мы захотим улучшить наши с вами жилищные условия — продать однокомнатную и купить 2 или 3-комнатную — на семью. И выяснится, во-первых, что существует заметный избыток однокомнатных квартир, которые мы не можем продать. Во-вторых, недостаток нормального жилья - многокомнатного, семейного, и мы не можем ничего хорошего купить, потому что уважаемые господа девелоперы с упоением проектируют и строят продукты вчерашнего дня. С ними нужно об этом говорить.
- Когда это «послезавтра» произойдет?
- Когда такая смена потребуется для Кирова - все это можно рассчитать. Думаю, это не произойдет в ближайшие год-два, потому что в Кирове объективно, скорее всего, еще есть спрос на это «плохое» минимальное жилье. Но понятие «улучшение жилищных условий» - это не покупка своего угла любого размера. Улучшение — это именно улучшение. И если мы сегодня не видим покупательского спроса на 3-комнатные квартиры, это не значит, что он не появится завтра. Обязательно появится. Будет гораздо больше внимания уделяться локации, зеленому окружению, транспортной доступности, поэтому у девелоперов, которые думают сегодняшним днем, риск остаться с большим количеством «плохого» нераспроданного жилья велик. Условно говоря, мы сегодня ставим те же хрущебы, те же самые маленькие квартирки, только в 18-этажном исполнении.
В каждом регионе своя специфика, с учетом которой можно с высокой вероятностью спрогнозировать, каким будет рынок, к примеру, через 5 лет. Спрогнозировать серьезно, с учетом множества факторов. Сейчас, к примеру, в России «неожиданно» смертность превысила рождаемость, но эта тенденция - не результат работы системы здравоохранения. В возраст более 75 лет вступило многочисленное послевоенное поколение. Предыдущие 10 лет у нас умирало военное поколение. Низкой смертность была просто потому, что людей в таком возрасте было мало. Все эти вещи нужно прогнозировать при расчетах той же жилищной политики и учитывать при развитии города.
- Кто должен это просчитать? Власть, которая заинтересована в стимулировании бизнеса, чтобы потом получить отдачу в виде налогов, или бизнес, поскольку это его прямая прибыль?
- Бизнес сегодня вынужден использовать работающие, привычные и понятные ему инструменты, поэтому первую скрипку в исследованиях и экспериментах все-таки должна играть городская администрация. И очень серьезным помощником ей стать наука.
Принимать решения и регулировать ситуацию, еще раз подчеркну, должна власть. Бизнес работает в рамках, которые ему поставили. Разрешили делать так — делает так, извлекая для себя выгоду. Часто жители жалуются, что застройщик делает что-то некрасивое, но он делает то, что ему разрешили. Если нарушил дозволенное — придет разбираться другая структура. А если он что-то непотребное построил в соответствии с выданным разрешение и действующим законодательством, значит, где-то в другом месте что-то надо поправить.
- Вы придерживаетесь позиции, что точечная застройка — это стимул в комплексному развитию территории. Есть немало противоположных примеров, в том числе и в Кирове, когда на хорошем куске земли появляются объекты, опровергающие вашу теорию.
- Вчера вечером по пути из центра Кирова в гостиницу «Центральная» мы проходили историческую часть города. Видел пару 3-4 этажных домов, которые построены в 90-е или в начале 2000-х. Дома прекрасно вписаны в историческую застройку города. Но это и есть точечная застройка.
Точечную застройку можно сделать изящной – это вопрос регламентов. Установите регламенты, поставьте верхнюю планку в 3-5 этажей, установите предел допустимой плотности застройки. Заставьте всех делать подземные гаражи. И получите в результате вполне приемлемую точечную застройку.
- На семинаре, рассуждая на вопрос: «Где взять денег», вы озвучили мысль, что сегодня инвестор — это собственник любого участка, даже небольшого по площади. О каком механизме саморазвития вы говорите?
- Эту идею периодически пытаются реализовать в России. Когда вопросами реконструкции уже заселенной территории занимаются не по методу московской реновации (всех выселили, зачистили десяток гектар под бульдозер и запустили крупного девелопера), а когда развитием занимаются сами собственники участка. Есть собственники существующих участков, может прийти новый, который рядом покупает маленький участок и понимает, что у него будет за бизнес. И коллектив этих инвесторов создает какую-то структуру. К примеру, идея реализована в Иркутске, где такие инвесторы создали АНО «Иркутские кварталы». В коллектив могут входить предприниматели или просто собственники участка. В итоге группа разрозненных людей с совершенно разными целями находит что-то общее. Решили, к примеру, сделать улицу, тротуары, благоустройство, вместо «избушки на курьих ножках» поставить домики в определенных рамках. Условно говоря, 4 этажный 16-квартирный дом. Он же поместится на 12 сотках земли? В результате получается — за счет таких инвесторов с общими целями — происходит саморазвитие территории.
Мы сейчас в профессиональной среде много об этом говорим. Однако пока нет стимулов и механизма к такому саморазвитию. И администрации городов к этому не готовы, потому что это большая работа с большим количеством застройщиков. Нагрузка вырастает. Пока проще работать с парой крупных девелоперов, но мне кажется, это перспективная история, потому что вместе эти люди смогут построить больше на своей земле.
Сегодняшний девелопер строит не на своей земле. Она у него чаще арендованная. Построил, продал — и ушел. Многих не интересует, что на этой территории будет потом. Все эти маркетинговые вещи — бассейны на крышах домов, детские городки у входа в городскую квартиру — нужны застройщику до момента продажи. А в случае объединения небольших инвесторов люди строят на своей земле, развивают территорию, которая у них в собственности. И банки, уверен, будут кредитовать таких людей. И производители строительных материалов поддержат, потому что эти инвесторы будут более внимательно относиться к архитектуре, к отбору материалов, не играя по цене на нижнем уровне. Для экономики и развития городских пространств эта история сложная, но интересная и перспективная.
Досье:
Антонов Александр Владимирович — член правления НП «Объединение планировщиков», эксперт Союза архитекторов России по градостроительству и территориальному планированию, член международного общества городских и региональных планировщиков ISOCARP.
Родился: 21 июня 1966 г.
Образование: высшее, окончил Московский архитектурный институт (по специальности «архитектор-градостроитель»).
Карьера.
Работал в ЦНИИП градостроительства, «Гипрогоре», ГУП МО «НИиПИ градостроительства. Занимался разработкой ряда генеральных планов и ПЗЗ для городских и сельских поселений Московской области, Удмуртской Республики, Кабардино-Балкарии, разработки градостроительного кадастра ХМАО. Участвовал в разработке территориальных комплексных схем Пермского края, Тверской, Самарской, Калужской областей. Один из ведущих разработчиков СТП Московской области.
Анастасия Белова
a.a.belova@mail.ru