ЖКХ в ручном режиме
Решение многих проблем в работе управляющей компании зависит от стратегии управленческих решений.
Еще больше на ситуацию влияет и выстраивание системы взаимодействия с собственниками жилья. С приходом нового топ-менеджмента в ООО «УК Ленинского района» в том и в другом направлении произошли серьезные изменения. Подробнее об этом «БН» рассказал генеральный директор компании Айрат Абдрашитов.
- Айрат Равхатович, как вы в целом оцениваете прохождение осенне-зимнего периода? Какие основные проблемы в настоящее время существуют и как, на ваш взгляд, их можно решить?
– Для любой управляющей компании проблемы очевидны. Первая – уборка придомовых территорий и кровель. На сегодняшний момент, я считаю, мы с этой задачей справляемся. Мы выстроили четкую систему ежедневного мониторинга дворовых территорий и кровель, по итогам которого принимаются оперативные меры реагирования. Работа ведется круглосуточно, можно сказать, в ручном режиме.
Вторая серьезная проблема – коммунальные аварии на наружных сетях. Подобные ситуации создают сложности для любой УК: когда система теплоснабжения дома запущена, налажена и выходит на нормативное работоспособное состояние, то перебой в подаче ресурса «снаружи» вынуждает нас начинать работу сначала. После отключений домов в системы попадает воздух, возникает необходимость в ее перезапуске, может произойти гидроудар, прорыв батареи... Проблема отключения ресурсов извне хроническая, от последствий никто не застрахован.
Наша УК при возникновении любой аварийной ситуации принимает максимально возможные меры, чтобы за короткий срок устранить последствия аварии. Дежурные бригады и аварийная служба работают и в выходные дни, и в праздники. Наша задача – обеспечить нормативный уровень и качество предоставляемых коммунальных услуг потребителям. Эту задачу с нас никто не снимал и никогда не снимет.
- Как дома, находящиеся в вашем управлении, адаптируются к «мусорной» реформе? Коснулся ли вас коллапс, возникший накануне и во время новогодних праздников?
– Говорить об адаптации, на мой взгляд, можно будет лишь тогда, когда пройдет несколько периодов платежей. Думаю, месяца через три. На территориях наших домов контейнеры стоят, мусор вывозится. Организации, ответственные за вывоз отходов, реагируют на все наши пожелания и замечания. Да, иногда возникают ситуации с переполнением контейнеров, но они часто связаны с субъективными причинами. К примеру, люди выбрасывают в контейнер строительный мусор или выносят на контейнерную территорию крупногабаритные отходы.
В период новогодних праздников у многих УК города действительно возникли проблемы с очисткой мусорных контейнеров. Нам решать вопрос было проще, потому что к концу 2018 года уровень нашей задолженности перед подрядчиками достаточно серьезно сократился.
- Снижение долга перед подрядчиками напрямую зависит от управленческих решений. Мы недавно говорили, что вы пересмотрели не выгодные для УК договоры, заключенные ранее с аффилированными предыдущим руководителям компании лицами. Что за последнее время еще сделано в этом плане?
– Мы закончили инвентаризацию обслуживающих организацией, начатую в прошлом году. Проконтролировали их деятельность, оценили эффективность работы, провели своего рода селекцию. С недобросовестными или малоэффективными организациями договоры расторгли. С компаниями, которые готовы, хотят и могут предоставлять качественные услуги по обслуживанию жилого фонда, сотрудничество продолжается.
Параллельно оптимизируем затраты на оплату услуг подрядчиков, выполняющих текущие работы по обслуживанию жилого фонда. Сейчас определяем цену работ на основании запроса котировок, что во многих случаях позволяет существенно снизить стоимость оказания услуги на конкретные виды работ, будь то элементарный снос дерева или замена трубопровода в доме. Когда спрашиваешь сразу у нескольких подрядчиков: «За какую стоимость готовы выполнить работу?» – ответы очень разнятся. При этом требования к качеству работ для всех едины – выполняются в соответствии с ГОСТами, СНиПами и другими нормативными документами. Это тоже одно из управленческих решений, позволяющих экономить средства населения без ущерба качеству предоставления услуг.
- Какова ситуация с задолженностью жителей перед ресурсниками? Как строится работа в этой части?
– Проблема есть, но она планомерно решается. Именно из-за неплатежей населения много лет назад и возникли долги УК. Не платя за квартиру, человек, по сути, получает льготный кредит. Мы ему предъявляем пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Если человек пойдет в банк за получением кредита, то получит его по ставке намного выше 10%. Считаю, что сегодня законодательные механизмы по отношению к должникам достаточно мягки и не позволяют за счет финансовых воздействий повысить уровень платежной дисциплины. Ходить по квартирам должников и просить заплатить – как показывает практика, малоэффективно.
Сегодня мы стараемся поменять отношение злостных неплательщиков за счет скрупулезной работы с собственниками. Мы все должны понимать: одна неоплаченная квитанция, один системный неплательщик в доме подводит весь подъезд. Почему? Не получая расчетный объем денежных средств, управляющая компания не может выполнить предполагаемый план работ. Расчет простой: есть тариф, есть квадратные метры, одно умножаешь на другое – и получаешь бюджет. Эти расчеты позволяют планировать перечень работ на доме. Появление неплательщиков не позволяет на 100% выполнить этот план или вынуждает переносить сроки выполнения конкретных работ.
В случае с неплательщиками мы готовы идти на уступки, к примеру, договариваемся о рассрочке, в некоторых случаях – об уменьшении размера пени. Ситуация по каждому должнику – особенно крупному – рассматривается отдельно. К слову, собираемость платежей в добровольном порядке за год составляет 86%, в целом мы добиваемся минимального показателя в 95% – за счет работы с неплательщиками в судах. Сейчас активно ведем работу по взысканию долгов за потребленные ресурсы, которая образовалась за 2015–2017 годы. За счет взысканных долгов продолжаем погашать перед ресурсниками старые задолженности. Кроме этого, реструктуризируем задолженности за прошлые годы путем заключения соглашений, все условия которых на сегодняшний день мы выполняем. Новые долги не появляются, так как с прошлого года наши дома перешли на прямые договоры с поставщиками ресурсов.
- В настоящее время уже прошли или проходят конкурсы для участия собственников домов в различных конкурсах на получение софинансирования для благоустройства территорий. Насколько активны ваши жильцы в этом процессе и чем им помогает УК?
– Очень активны. В прошлом году от нашей УК было подано больше всего заявок, стараемся зайти в любую программу софинансирования, связанную с обустройством или ремонтом территории дома. В нашей компании эффективно работает отдел по работе с собственниками, со старшими по домам, председателями МКД – своего рода институт коммунального менеджмента. На сегодняшний день у нас в управлении более 760 многоквартирных домов, и на более чем половине действуют активные советы МКД.
Со своей стороны, УК пожелавшему принять участие в таких программах активу дома помогает консультациями, вместе с собственниками готовим документацию, разъясняем механизмы конкурсов, критерии оценки проектов, помогаем организовать собрания, сформировать конкурсную заявку, в некоторых случаях наши специалисты вместе с активистами домов делают дизайн-проект (если касается участия в программе «Формирование комфортной городской среды»). Здесь многое зависит от позиции самих собственников. Если жители готовы участвовать в подобных программах и конкурсах, тем самым помочь себе с благоустройством двора, мы работаем в тесном сотрудничестве и оказываем максимальную помощь. На таких активных домах формируется заявка, и немало из них становятся победителями.
- Сегодня все чаще частные управляющие компании фигурируют в сводках негативных новостей. Про «УК Ленинского района» критических отзывов становится все меньше и меньше. Почему?
– Все просто: на сегодняшний день мы единственная в Кирове УК, подконтрольная администрации города. Мы не являемся и никогда не будем являться частной управляющей организацией. К сожалению, цель многих частных игроков на этом рынке – зарабатывание денег. Наша основная цель – социальная ответственность перед населением города Кирова, задекларированная администрацией города. Это наша основная миссия, которую мы продолжим выполнять и впредь.
ООО «УК Ленинского района»
г. Киров, ул. Комсомольская, д. 43
тел.: (8332) 27-97-79, 27-97-78 (отдел по работе с собственниками)
www.uklr.ru, uklenr@mail.ru,
otdors@mail.ru (отдел по работе с собственниками)
vk.com/club137367016 группа в «ВК»
